상장리츠 활성화 방안에 관한 연구

국내 상장 리츠의 현황을 진단하고 활성화 방안을 제시했다.

부동산펀드와 리츠로 대표되는 국내 부동산 간접투자기구는 글로벌 금융시장의 흐름에 비춰볼 때 발전이 크게 뒤쳐져 있는 상황이다. 이는 국내리츠는 해외와 달리 기업구조조정 및 비상장 사모형태 중심으로 발전하여 왔고 일사일물 형태의 소규모 기한부 운용으로 규모의 경제 달성에 실패하였고 배임등의 이슈로 투자자의 신뢰가 떨어졌으며 관련 규제가 많고 지원이 부족한 것에서 이유를 찾을 수 있다. 정부에서는 급격하게 늘어나는 가계부채에 대한 대책을 발표하고 있음에도 불구하고, 과도하게 빚을 내서 아파트를 구입하는 갭투자 등이 자산증식의 수단이 되어버렸다. 이에 대한 대책으로 시중의 유동자금을 유입할 수 있는 건전한 투자자산이 필요한 실정이며, 국토교통부는 2016년 2월 리츠경쟁력 제고방안을 발표한데에 이어 올해 3월 부동산투자회사법 개정안을 통과시키는 등 리츠의 활성화에 의지를 보이고 있다. 금융권에서는 대체투자에 대한 논의가 활발히 진행 중에 있으며, 개인투자자들의 자금 또한 부동산 펀드에 빠른 속도로 유입되고 있다. 국내 부동산간접투자기구를 자본시장의 발전에 상응하는 규모로 성장시키고 리츠의 본래 목적인 개인투자자들의 건전한 투자상품으로 발전시키기 위해서는 국민경제적인 역할과 장기 발전 방향에 대한 정책당국의 비전공유, 투자자 입장에서의 투자 인센티브가 반드시 필요하다.

선행연구에서는 리츠의 유형, 의의, 현황, 해외사례 및 효과 등에 대해 많은 연구 가 진행되었고, 리츠는 낮은 리스크 대비 높은 수준의 배당수익률과 다른 금융상품과의 상관관계가 낮음에 따른 포트폴리오의 효율성이 상당히 높은 투자자산이라는 점이 밝혀진바 있다. 현재의 상장리츠에는 몇 가지 문제점을 내포하고 있다. 사모펀드 위주의 성장세를 보이고 있어 개인투자자들이 제대로 인지하고 있지 못하다는 점, 세제혜택 등 수요부분에 있어 투자자들에게 투자유인이 부족하다는 점, 간접투자 상품으로서의 리츠라는 수단이 부동산펀드에 비해 규제가 강하다는 점 등이다. 따라서, 본 연구는 기존의 상장리츠 활성화방안에 대해 검토하고 투자자 입장에서는 어떤 방안이 있는지를 살펴보았다. 설문조사는 전국을 대상으로 실제 가망투자자인 20대 이상 성인을 중심으로 이루어졌으며 금융기관과 부동산중개업소에 방문한 가망투자자를 대상으로 설문을 진행하였다. 현재 상장리츠에 대한 인식과 투자유인에 대해 설문한 결과 투자자 입장에서 몇 가지 활성화 방안을 도출할 수 있었다. 첫째로 투자자들의 많은 관심을 받을 수 있는 대표성 있는 상장리츠가 필요하다. 투자자들은 이름과 개념 모두 생소하여 상장리츠에 대한 인식자체가 전무한 상황이었다. 현재 공기업 위주의 시도에서 적어도 활성화 단계까지는 대기업 자본의 투입의 적극적인 유인이 있어야 한다.

대기업 계열사의 임대수익 리츠는 기업의 사회적 환원이자 개인투자자들에게 최대의 홍보수단이 될 수 있다. 둘째, 지자체 브랜드 사용 및 관할 개발사업에 상장리츠의 역할증대가 필요하다. 일반적인 투자자들은 타 지역보다는 본인이 거주하는 지역의 부동산에 많은 관심을 보이기 때문에 각 지자체에 투자가 이루어지는 상장리츠가 개발된다면 지역주민들로부터 많은 호응이 있을 것이다. 또한 정부에서 추진하는 후분양제도 및 청년, 신혼부부 주택공급 사업 또한 상장리츠를 통해 가능한 영역이다. 셋째, 금융상품의 기초자산으로서의 편입이 필요하다. 물론 상장리츠가 어느 정도 다양화 돼야 한다는 점이 전제이지만 정보를 금융기관에서 수집하고 상장리츠에 투자의향이 있는 고소득층을 대상으로 다양한 부동산 간접투자 상품을 만들어 낼 수가 있다. 넷째, 투자자에게 직접적인 혜택이 돌아갈 수 있는 세제혜택이다. 이를 위해서는 현재 정부의 역할에 있어서 국토교통부의 활성화 대책 외에 기재부의 세재혜택 과 금융위원회의 상장요건 완화가 동시에 이루어져야 한다. 세제혜택 내용으로는 기존에 인프라펀드의 혜택 내용을 벤치마킹 하는 것도 좋은 방법이 될 것이다. 최근 업계와 정부에서 지대한 관심을 가지고 상장리츠의 정착을 위해 다각적인 노력을 기울이고 있다. 하지만 방법적인 면에서 어떤 것이 문제인지 본질을 파악하고 실행할 필요가 있다.

공급적인 문제가 당장 대두되겠지만 사실은 수요적인 측면에서 접근하는 게 더 중요하다고 판단된다. 아무리 좋은 물건도 소비자가 없으면 무용지물이 되는 것과 같은 이치이기 때문이다. 최근의 카카오뱅크, 케이뱅크는 파격적인 낮은 금리와 이용편의성으로 이용자들의 많은 지지를 받고 있고, 가상화폐 시장은 독자적인 시장을 구축하면서 성장하고 있으며, 공모부동산펀드는 출시와 동시에 완판이 되고 있는 실정이다. 상장리츠는 투자자가 언제든지 유동성확보가 가능하고 대형부동산 시장에 소액으로 참여가 가능한 투자자산이므로, 업계와 정부의 효율적인 노력이 뒷받침된다면 대표적인 부동산 간접 투자자산으로 자리 잡을 수 있을 것이며, 이는 무분별한 투자를 방지하고 우리나라 부동산 시장의 건전한 발전에도 크게 기여할 수 있을 것으로 기대된다. Domestic real estate indices, represented by real estate funds and REITs, are lagging behind in the global financial market.

This is due to the fact that domestic REITs has developed into a corporate restructuring and unlisted private-type form unlike foreign countries and failed to achieve economies of scale due to small-scale term-based management. This can find the reason from this lack. Although the government has announced measures to cope with rapidly growing household debts, gaps in investment, such as excessive debt and the purchase of apartments, have become a means of asset proliferation.

The Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism has announced plans to improve the competitiveness of the REITs in February 2016, followed by the revision of the Real Estate Investment Company Act in March of this year. It is showing commitment to activation. In the financial sector, discussions on alternative investment are actively underway, and the funds of individual investors are also flowing into real estate funds at a rapid pace.

In order for REITs to grow to a level commensurate with the development of the capital market and to develop them as sound investment products for individual investors, which is the original purpose of REITs, it is necessary to share the vision of the public authorities on the national economic role and long- Investment incentives are essential. In previous researches, many researches have been conducted on the type, significance, current status, overseas case and effect of REITs, and REITs has found that the efficiency of the portfolio due to low level of dividend yield and low correlation with other financial products It has been shown that it is a high investment asset.

There are some problems with the current listing REITs. Private investors are not aware of the fact that they are growing in the private equity market, the investment incentives are insufficient for the demand part such as the tax benefit, and the reason that REITs as an indirect investment product is regulated compared to real estate funds And stronger. Therefore, this study examines the existing ways of revitalizing listed REITs, and examines the options for investors.

The questionnaires were conducted mainly for adults over the age of 20 who are realistic investors in the whole country and conducted questionnaires on prospective investors visiting financial institutions and real estate brokers. As a result of the survey on the perception of the listed REITs and the incentive to invest, we were able to derive some activation measures from the perspective of investors. First, there is a need for a representative listed REITs who can receive a lot of attention from investors. Investors were unfamiliar with both the name and the concept, and there was no perception of the listed REITs.

At present, there must be an active incentive for the input of large corporations' capital from the public enterprise-oriented attempts to at least the activation stage. Rents of large corporations' revenues REITs can be a great social means of corporate return and a means of publicity for individual investors. Second, it is necessary to increase the role of listed REITs in the use of local government brands and the development of jurisdictions. Since ordinary investors are more interested in real estate in your area than in other regions, if you develop IPOs where investments are made in each local government, there will be many responses from local residents.

Also, the post-sale system promoted by the government and the supply o