상업용 집합건물의 구분소유법제의 문제점 = An Analysis of Legislation on Sectional Ownership of Commercial Aggregate Building

상업용 집합건물의 구분소유 요건과 관련 법제의 문제를 검토한다.

오늘날 건물은 단일건물이 아니라 집합건물(아파트, 상가건물)이 주를 이루고, 그 권리관계에 대하여는 민법 구분소유권 규정(제215조)과 이를 보완한 특별법으로 1984년 제정된 ‘집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법)’이 있다. 상가건 물의 경우 건물소유권의 구분 기초가 되는 벽 자체가 없이 단지 바닥면적을 기준으 로 이른바 관념적 경계벽설에 따라 관념적 선, 표지에 기초하여 소유권의 득실변동 이 이루어진다. 집합건물법 제1조는 구조상 독립성과 이용상 독립성이라는 2가지를 구분소유권의 성립요건으로 규정하고, 법적 적용대상이 되는 집합건물의 범위를 제 한하고 있다. 나아가 2003년 개정으로 신설된 집합건물법 제1조의2는 일정한 요건 을 구비한 상가집합건물의 경우 구분소유권의 요건 중 구조상의 독립성을 완화하였 다. 그러한 제한요건으로 용도제한{판매시설, 운수시설}, 면적제한{바닥면적의 합계 가 1천제곱미터 이상}, 공시방법 요건{경계표지나 건물번호표지를 견고하게 붙일 것} 등 3가지를 들고 있다. 이에 대하여 용도제한이나 면적제한은 합리적인 차별로 보기 힘들다는 비판이 있 고, 공시요건도 사실상 명인방법으로서 구분점포의 분할이나 합병시 실제로 지켜지 기가 쉽지 않은데도 엄격한 처벌규정이 있어 실무상 개정요구가 크다.

상가건물은 경제사회적 가치가 주로 영업에 있고, 임대차계약을 통해 법률관계가 규율되기에 임차인 보호를 위해서도 상가건물의 구분소유에 대한 법적 근거가 거래현실에 맞도 록 좀 더 명확해질 필요가 있다. 구분점포의 경우 금융 편의를 위해 담보물로 제공 되는 경우가 빈번한데, 이 경우 법원은 그 담보물권관계는 인정하지만, 담보물권의 실행단계에서 건물 일부의 구조상 독립성 결여를 이유로 등기 무효, 경매 불가의 입장이다(대법원 2010.1.14, 자 2009마1449결정 등). 집합건물법의 개정방향을 제시하여 보면, 구분점포의 분할과 합병이 이루어질 때 마다 실질적 심사를 하는 것이 가장 바람직하지만 쉽지 않기에, 대안으로 건축도면 에 의하여 물적 지배관계를 명확히 할 수 있는 경우에는 집합건물법 제1조의2를 더 욱 완화할 필요성이 있다. 구체적으로는 용도제한이나 면적제한 요건의 삭제, 구분 소유권의 건축도면의 활용 등을 전제로 한 개정이 필요하다.