住宅賃借權의 對抗力에 관한 硏究 = A Study on the Opposition Power of the Housing Lease Right

주택 임차권의 대항력과 임차인 보호를 연구했다.

주택은 인간다운 생활을 영위하기 위하여 필수적으로 요구되는 것으로써 주택의 문제는 국민생활에 있어서 가장 기본적 문제라고 할 수 있다. 그러나 오늘날 우리사회는 급속한 산업화와 도시화에 따른 도시의 인구집중화 현상으로 도시의 주택난은 극심하게 되었다. 이러한 주택난을 해결하기 위하여 주택단지 재개발, 재건축사업, 신도시개발, 다세대·다가구주택의 지원 등 정부의 지속적인 주택공급정책으로 주택의 공급률은 많은 향상이 있었으나, 아직도 주택을 소유하지 못하고 타인의 주택을 이용하는 주거형태가 계속되고 있다. 현대 복지국가에서는 국가가 국민에게 인간다운 생활을 보장해주는 사회 복지적 측면에서 임차인에 대한 보호가 행해지고 있다. 다시 말해서 모든 국민의 주거생활의 안정을 보장하여야 하는 차원에서 국가가 적극적으로 경제적·사회적·법률적으로 약자인 임차인을 보호하게 되었다. 그리하여 주택임대차보호법이 1981년 3월 5일 제정되어 경제적 약자인 주택임차인의 기본권적 생존권 내지 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 사회 정책적 견지에서 임차인 보호에 나서게 되었다. 이 주택임대차보호법은 임차인 보호를 위하여 특히 다음의 세 가지의 내용을 포함하고 있다.

첫째, 등기 이외의 방법에 의한 제3자에게 효력을 미치게 하는 대항력의 부여, 둘째, 임차권의 존속보호, 셋째, 차임의 상한을 제한하여 차임을 사회적으로 통제하는 것이다. 이러한 세 가지는 상호보완에 의해서 가치상승의 효과가 발생함은 명백하나, 본 논문에서는 주택임차권의 대항력을 중심으로 연구하고자 한다. 주택임차권의 대항력은 임차인이 임차주택의 이해관계인에 대하여 그 임대차관계상의 모든 권리를 주장할 수 있는 것을 말한다. 즉, 임차인이 당해 주택의 소유권자, 용익권자 등 이해관계인에 대하여 임대차 종료시까지의 사용권, 보증금반환청구권 등 임대차 관계상의 모든 권리를 주장할 수 있는 효력이다. 우리 민법 제621조에는 부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있으나, 주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 대항요건으로 하여, 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 효력이 발생한다고 하여 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다.

즉, 임차주택의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차주택에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며 확정일자를 구비하게 되면 보증금에 대하여 우선변제권 또는 최우선변제권을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 가지는 것이다. 대항력의 발생요건으로서 우리 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있는 반면, 독일이나 일본은 주택의 인도만으로 대항력을 갖도록 되어 있다. 외국의 경우에는 보증금이 소액이고 그 보증금마저도 임대인의 재산과 분리되어 운용되는 것이 일반적이지만, 우리의 경우에는 고액의 보증금이 임대인에게 지급되기 때문에 임대차관계에서의 대항력 취득 여부와 대항력 취득시기 여부를 분명하게 하지 않으면 임차인을 포함하여 임대인에 대한 채권자들 사이에 권리의 선후관계를 둘러싸고 다툼이 생길 여지가 아주 많기 때문이다.

이러한 것을 미연에 방지함으로써 한편으로는 임차인의 보증금반환채권을 안전하게 보호하고, 다른 한편으로는 제3자 보호를 위한 제도적 장치가 필요하다는 점에 기인한 것이라 할 것이다. 그러나 주민등록은 공시방법으로서는 불완전하여 여러 가지 문제가 제기되고 있고, 순수한 행정상 목적에 의한 것을 등기에 갈음하는 공시방법으로 하는 것은 문제가 있다. 따라서 주민등록외에 임차인의 단독등기를 허용하거나 아니면 제3의 공시방법을 고려할 수 있고, 이외에 주택임차인의 권리 보호를 강화하기 위하여 대항력의 개선방향으로는, 종전임대인으로부터 임대주택을 승계받은 신소유자(양수인)가 있는 경우 종전임대인을 면책시키고 양수인에게만 책임을 부담시키는 것은 책임재산의 축소를 의미하므로 임차인을 매우 불리하게 만드는 것이어서 종전임대인의 당연면책을 명문으로 규정하고 있지 않는 한, 그의 중첩적 이행책임을 인정함으로써 임차인을 보다 두텁게 보호하려는 것이 임차인보호라는 동법의 입법취지에 보다

더 부합되는 것이며, 또한 종전임대인의 중첩적 이행책임을 무제한 인정하는 것은 그의 법적지위를 지나치게 장기간 동안 불안정하게 하는 것이어서 그에게 가혹하므로, 일정기간 내에 임차인이 양수인에 의한 임대인 지위의 승계에 이의를 제기하지 않으면 종전임대인은 그 이행책임으로부터 면책되도록 하는 방안이 있으며, 그리고 후순위저당권의 실행으로 목적물이 경락되어 선순위저당권이 소멸한 경우 경락인이 경락가격산정과 같은 여러 사정들로 보아 중간 임차권을 고려하였다고 보여지면 경락인도 주택임대차보호법에 의한 양수인에 해당하는 것으로 넓게 해석하여 임대차의 존속을 인정하는 방법 등을 고려할 수 있겠다. 그리고 주택임대차보호법은 주택임대차에 대하여 국민의 주거생활의 안정 보장을 목적으로 함으로 이 법을 적용·해석함에는 약자인 임차인의 지위가 무엇보다도 우선되어야 한다. 그러나 주택임대차관계에서 제3자의 지위보호 또한 거래의 안전을 보호하는 커다란 과제이므로, 대립되는 이해관계인 쌍방의 조화와 공평을 꾀하는 합리적인 입법과 해석이 필요하다 할 것이다.

국문초록 = vi 第1章 序論 = 1 第1節 硏究目的 = 1 第2節 硏究範圍 및 方法 = 3 第2章 住宅賃借權에 관한 一般的 考察 = 4 第1節 住宅賃借權의 意義 및 性質 = 4 Ⅰ. 住宅賃借權 意義 = 4 Ⅱ. 住宅賃借權의 法的性質 = 5 第2節 住宅賃借權에 관한 外國의 立法例 = 6 Ⅰ. 英 國 = 6 1. 適用範圍 = 7 2. 存續期間 및 對抗力 = 7 3. 賃貸料의 統制 = 9 Ⅱ. 獨 逸 = 12 1. 適用範圍 = 12 2. 存續期間 = 13 3. 對抗力 = 14 4. 借賃規制 = 22 Ⅲ. 日 本 = 25 1. 賃借權의 對抗力 = 25 2. 存續保護 = 29 3. 借賃引上의 制限 = 32 Ⅳ. 各國 法制의 比較 檢討 = 35 1. 對抗力 = 36 2. 存續保護 = 37 3. 借賃引上의 制限 = 37 第3章 住宅賃借權의 對抗力 = 38 第1節 民法上의 對抗力 = 38 Ⅰ. 舊慣의 傳貰制度 = 38 Ⅱ. 우리 民法 制定 後의 對抗力 = 40 1. 民法 제621조의 規定 = 41 2. 民法 제622조의 規定 = 41 3. 批判 = 42 Ⅲ. 小 結 論 = 43 第2節 住宅賃貸借保護法上 對抗力 = 43 Ⅰ. 對抗力의 意義 = 44 Ⅱ. 沿革과 法的性質 = 45 1. 住宅賃貸借保護法의 沿革 = 45 2. 住宅賃貸借保護法의 法的性質 = 47 Ⅲ. 住宅賃貸借保護法上 對抗力의 內容 = 49 1. 發生要件 = 50 1) 住居用 建物일 것 = 50 2) 一時使用을 위한 賃貸借가 아닐 것 = 51 3) 住宅의 引渡 = 53 4) 住民登錄 = 56 2. 發生時期 및 存續要件 = 67 1) 住宅賃借權 對抗力의 發生時期 =