주거환경정비사업지구 저소득층 원주민의 재정착률 제고방안에 관한 연구 : - 서울 및 수도권의 순환 재개발사업을 중심으로 -

순환 재개발사업에서 저소득 원주민의 재정착률 제고 방안을 연구했다.

This study attempted to analyze the management disposal plan of Seoul Sinrim 1, Seongnam Dandae, Songnam Jung-dong 3 districts in which the circulatory redevelopment project is implemented after the mobile housing was constructed, thereby clarifying the important influencers on resettlement and presenting the scheme to raise the resettlement of the low-income native residents.

To elicit the important influencers on the resettlement of native residents, this study attempted to analyze the compensation money, estimated amount, percentage and the difference between the compensation money and the estimated amount in relation to the rightful persons living within the district and to analyze the correlation between the residential area of the tenant and the actual conditions of migration in order to estimate the deposit money for the lease and the ability to bear the rent.

The circulatory redevelopment project district of Sinrim Seoul and Seongnam showed about twice or three times as high as the Seoul new town redevelopment project district, but the resettlement rate of tenants is relatively very low compared to the rightful persons, and so it is necessary to take the countermeasures.

The circulatory redevelopment method has difficult parts such as the burden of working expenses at the early stage of the project compared to existing redevelopment projects, but it is needed to be revitalized as the future standard model of redevelopment in order to raise the resettlement of low-income native residents as it is the method of establishing the measures for migration of low-income native residents including tenants and developing the project.

The scheme to raise the rate of resettlement for low-income native residents might include the promotion of the circulatory redevelopment project, the expansion of the small housing for installment sale and rental housing, the design of customized housing equal to the native residents' ability to bear and the supply of homesharing housing. Accordingly, the sequential redevelopment project should be allowed to be promoted step by step by formulating the long-term plan on the premise of the circulatory redevelopment that can resolve the problem of residence for low-income native residents and tenants that are socially becoming a problem.

본 연구는 이주용 주택을 건설한 후 순환재개발사업을 시행하고 있는 서울신림1, 성남단대, 성남중동3 지구의 관리처분계획을 분석함으로써 재정착의 주요 영향요인을 밝히고, 저소득 원주민에 대한 재정착률 제고 방안을 제시하였다. 재정착률 영향요인 분석에서 원주민의 재정착률에 영향을 미치는 주요대상은 지구외 거주자 보다 지구내 거주자 및 세입자인 것으로 분석되었다. 그래서 지구내 거주자 및 세입자를 중심으로 원주민의 재정착 영향요인에 대하여 분석을 하였다. 원주민 재정착의 주요 영향요인을 도출하기 위하여 지구내 거주자에 대하여는 권리가액, 추산액, 비례율 및 권리가액과 추산액의 차이를 분석하고, 세입자에 대하여는 임대보증금과 임대료 부담능력을 추정해 보기 위해 세입자의 거주면적과 이주실태 등에 대한 상관관계를 분석하였다. 또한 일반 재개발사업지구인 서울 뉴타운사업지구와 순환 재개발사업지구인 서울신림, 성남중동, 성남단대지구의 원주민 재정착률 비교를 통해 재정착률 제고에 미치는 영향 요인을 밝혔다. 서울시 뉴타운 재개발사업지구의 원주민은 연립주택이나 다가구, 다세대 주택에서 약 4천만원 이하의 전세나 월세 주택에서 대부분이 열악한 환경에서 살고 있는 것으로 나타났다.

재개발사업 후 주택의 총량적인 변화는 거의 없었으나 60㎡이하 소형주택의 비율이 63.1%에서 29.8%로, 저소득 원주민이 입주 할 수 있는 임대주택이나 소형주택의 공급이 현저하게 감소하였음을 알 수 있다. 60㎡이하 소형주택의 임대료는 4천만원 미만에서 5천만원 이상으로 증가하였고, 주거비 부담이 50% 이상 증가한 세입자가 2배에서 4배까지 증가 하였다. 또한, 원주민의 재정착률이 17.1%로 아주 낮게 난 것으로 볼 때, 주거비 부담능력이 없는 열악한 환경에서 거주하고 있는 원주민들은 재개발사업으로 주거문제가 불안 하다는 것을 알 수 있다. 서울 신림2-1지구는 원주민의 67.8%, 세입자의 75.6%가 재정착하여 재정착률이 매우 높게 나타나고 있다. 서울시 뉴타운사업 지구와 다르게 재정착률이 높은 이유는 이주용 주택을 건설한 후 순환재개발을 시행한 점과 소형주택과 세입자를 위한 공공임대주택을 많이 공급하였기 때문이다. 서울 신림1지구는 원주민의 약 56%가 지구내 거주자 이며, 지구내 거주자의 89.7%가 재산비 0.5%이하 군으로 주거비 부담능력이 극히 부족한 것으로 나타나고 있다. 권리가액과 추산액의 차이도 약 1억원 이상으로 거주형편이 극히 어려운 것으로 나타났으며, 권리자의 평균 자산은 지구 내․외 거주자에 상관없이 약 1억원 이상이 부족한 것으로 볼 때 경제적인 여유가 없다는 것을 알 수 있다.

이 분석결과에 의하면 지구내 거주자의 대부분이 거주환경이 극히 열악하고 주거비부담 능력이 거의 없다는 것을 알 수 있다. 그리고 지구외의 권리자는 재정착 여건이 어려운 재산비가 0.5%이하의 비율군에서 재산비 및 권리가액과 추산액의 차이가 있음에도 불구하고 대부분이 대형평형을 선택한 것으로 볼 때, 지구내 거주자에 비해 경제적으로 주거비 부담능력이 있다는 것을 반증하고 있다. 따라서 지구외 권리자는 재산비가 재정착률과 상관관계가 미미하다고 할 수 있을 것이다. 따라서 지구내 거주자 중 재정착 여건이 어려운 재산비가 0.75%이하의 비율 군이 약 95.5%를 차지하고 있는 것으로 볼 때, 이 비율 군에 대한 재정착률를 제고하여야 할 것이다. 성남중동3 및 성남단대지구의 세입자 비율은 거주자의 69.8%, 80.4%로 권리자 보다 세입자의 비중이 크다는 것을 알 수 있다. 그러나 권리자의 98%, 97%가 재정착 하였으나 세입자는 39%, 34%만이 재정착하여, 세입자의 비율이 거주자의 약 70% 이상을 차지하고 있음을 감안하면 대부분의 세입자는 재정착 하지 못했다는 것을 알 수 있다. 또한, 성남중동3 및 성남단대 지구의 재정착률은 45%, 47%로 서울 신림지구의 67%, 47%에 비해 낮음을 알 수 있으나 그 이유는 원주민의 경제적인 주거비 부담능력 차이도 있겠지만 주택공급의 유형과 평형이 밀접한 관련이 있다고 볼 수 있다.

그리고 재정착에 대한 경제적인 여건이 어려운 재산비 0.75이하 비율 군에 권리자가 약 27%, 37%로 세입자가 원주민의 재정착률 제고에 미치는 영향요인이 크다고 볼 수 있다. 세입자의 거주면적이 30㎡이하가 24.5%, 60㎡ 이하가 72.9%로 세입자의 거주면적이 대체로 적다는 것을 알 수 있으며, 거주면적이 큰 세입자 일수록 임대주택으로 이주하는 비율이 높다는 것을 보여주고 있으며, 이는 60㎡ 이상의 큰 거주면적에 살고 있는 세입자가 임대보증금 및 임대료를 부담할 수 있는 경제적인 능력이 있다는 것을 보여주고 있다. 그렇다면 60㎡이하의 주거면적에 살고 있는 세입자에 대한 재정착률을 높이기 위해서는 임대보증금, 임대료, 관리비 등의 경제적인 부담을 덜 수 있는 소형 분양주택 및 임대주택, Home sharing 주택 등 ??춤형 주택을 공급하여 달동네 저소득 원주민에 대한 재정착률을 제고 하여야 할 것이다. 이상에 살펴본 바와 같이 재개발사업 이전에는 연립, 다가구, 다세대 주택 및 소형평형의 임차가