부동산 전자계약에 관한 실증적 연구

부동산 전자계약시스템의 실효성을 평가하고 개선방안을 모색한다.

1. 연구개요 부동산거래 전자계약시스템(이하 전자계약시스템)은 종이 계약서를 대체하여 계약 과정을 전자적으로 진행하는 방식으로, 계약서 작성과 보관이 용이하고 거래의 투명성을 강화할 수 있는 혁신적인 도구다. 2017년 국토교통부가 도입한 이 시스템은 실거래가 신고, 세무 신고, 전자등기 등을 통합하여 거래 비용을 절감하고 불법 행위를 방지할 수 있는 잠재력을 지니고 있다. 그러나 2022년 기준, 전자계약시스템의 활용률은 전체 부동산 거래의 3.9%로 저조하며, 주로 임대주택 거래에만 국한되고 있어 활성화를 위한 개선 방안이 요구된다. 본 연구는 전자계약시스템의 실효성과 품질을 평가하고 이를 개선하기 위한 방안을 모색하고자 했다. 이를 위해 설문조사와 심층면접을 병행했으며, 조사 대상은 전자계약시스템 이용자, 일반인, 공인중개사로 나뉜다. 설문조사는 1)2022년부터 2023년 사이 공공임대주택에 입주한 청년층 이용자 230명, 2) 부동산 거래 경험이 있는 전국 성인 남녀 1,020명, 3) 전자계약 경험 유무에 따라 100명씩 나뉜 공인중개사 총 208명을 포함했다.

심층면접은 1) 부동산거래 전자계약을 이용해 본 경험자 4명, 2) 개업공인중개사 9명을 대상으로 진행했다. 본 연구의 목적은 전자계약 시스템의 실효성과 신뢰성에 대한 일반인 및 이용자의 인식 수준을 파악하고, 이를 기반으로 시스템 활성화를 위한 개선 방안을 제시하며, 나아가 부동산 전자거래 표준화를 위한 기초 자료를 제공하는 데 있다. 연구 결과는 시스템 품질 개선과 대중화를 위한 중요한 기초 자료로 활용될 수 있도록 설계되었다. 2. 부동산 전자계약시스템의 이용 현황 및 특징 2024년 상반기까지 부동산 전자계약의 활용률은 꾸준히 증가해 2016년 0.23%에서 4.93%로 상승했으며, 계약 건수도 550건에서 100,413건으로 크게 증가했다. 공공부문에서는 2016년 491건에서 2024년 상반기 61,516건으로 안정적인 성장세를 보였으며, 2020년 이후 매년 100,000건 이상의 계약이 체결되고 있다. 민간 중개 거래에서도 2023년 상반기 6,138건에서 2024년 상반기 27,325건으로 약 4배 증가하며 빠르게 확산되고 있다. 이러한 실적 증가는 전자계약시스템이 공공과 민간 부문 모두에서 부동산 거래의 중요한 도구로 자리 잡고 있음을 보여준다. 부동산 전자계약 시스템은 종이 계약서를 대체하며 공인인증서나 전자서명을 통해 법적 효력을 보장하는 방식으로 작동한다.

이를 통해 계약 과정이 간소화되고, 비대면 계약이 가능하며, 시간과 장소의 제약 없이 거래가 이루어진다. 또한 대출 금리 우대 및 중개수수료 절감과 같은 경제적 혜택도 제공한다. 안전성 측면에서는 계약서 위변조 방지와 개인정보 보호가 강화되며, 서류의 디지털화로 보관 및 접근성이 대폭 향상된다. 그러나 이 시스템에는 여전히 몇 가지 중요한 문제점이 존재한다. 첫째, 보안에 대한 우려가 제기되고 있다. 악성 소프트웨어 감염, 개인정보 유출, 신분 도용 등의 위험이 존재하며, 특히 디지털 환경에 익숙하지 않은 사용자는 추가적인 보안 장치가 필요하다. 둘째, 공인인증서 발급 및 사용의 번거로움, 시스템 사용 미숙 등 기술적 장벽도 문제로 지적되고 있다. 셋째, 전자계약 시스템에 대한 인지도가 낮아 많은 사람들이 이 시스템의 장점을 활용하지 못하고 있다. 마지막으로, 전자계약의 법적 효력과 관련된 분쟁 가능성이 남아 있어 이를 해결하기 위한 법적 기반이 필요하다. 3. 부동산 전자계약의 고도화 방안 전자계약시스템의 고도화를 위해 블록체인 기술 도입을 고려해 볼 수 있다. 블록체인은 거래 기록의 위·변조를 방지하고, 스마트 계약을 통해 계약부터 등기까지의 절차를 자동화해 거래 비용과 시간을 줄일 수 있다.

이 기술은 탈중앙화된 방식으로 데이터가 분산 관리되며, 허위 매물과 이중매매를 방지하고 계약과 등기가 동시에 처리되도록 한다. 블록체인을 통해 매매계약, 등기 서류, 세금 신고 등의 모든 과정을 실시간으로 처리할 수 있어 부동산 거래의 투명성을 보장하고 소유권 이전 절차를 간소화할 수 있다. 해외 사례에서도 블록체인은 부동산 거래의 효율성을 높이는 기술로 자리 잡았다. 예를 들어, 미국에서는 블록체인을 활용한 소유권 이전과 인증 과정이 에스크로 제도를 대체하며, 거래 비용을 절감하고 사기 위험을 줄이고 있다. 블록체인 기반 전자계약시스템은 중앙 집중형 관리의 단점을 해소하고, 공인인증서나 공인전자문서보관소를 대체하여 본인 인증 절차를 간소화하는 데 기여할 수 있다. 결론적으로, 부동산 전자계약시스템은 프롭테크의 초기 단계로, 블록체인 기술을 적용하여 거래의 투명성과 효율성을 더욱 강화할 수 있다. 이러한 고도화는 민간과 공공 부문 모두에서 시스템의 신뢰성과 활용도를 높이고, 정부가 실시간 데이터를 바탕으로 보다 효과적인 부동산 정책을 수립하는 데에도 도움을 줄 것이다. 블록체인 기술은 부동산 거래의 혁신을 이끌어낼 중요한 도구로 자리 잡을 것이며, 지속적인 개선과 고도화를 통해 부동산 거래의 표준으로 자리 잡을 수 있도록 꾸준한 노력이 필요하다. 4. 설문조사 및 심층면접 결과 요약 가.

이용자 조사 부동산 전자계약시스템에 대한 설문조사는 2022년부터 2023년 사이 청년주택 입주자를 대상으로 진행되었다. 조사 목적은 전자계약시스템의 품질과 만족도를 평가하고 이를 바탕으로 개선점을 도출하는 데 있다. SERVPERF 모형을 기반으로 유형성, 신뢰성, 반응성, 공감성, 확신성 등 다섯 가지 품질 차원을 평가한 결과, 시스템은 전반적으로 긍정적인 평가를 받았다. 특히 신뢰성(3.88점)에서 가장 높은 점수를 기록했으며, 시스템의 시간 절약, 노력 절감, 비용 절감 효과에 대해서도 응답자의 80% 이상이 긍정적으로 평가했다. 다만, 공감성과 확신성 차원에서는 다소 낮은 점수를 기록했으며, 사용자들은 시스템 접근성과 편리성 개선을 가장 시급한 과제로 꼽았다(35.2%). 개인정보 보호와 보안성 강화, 공인인증 절차의 간소화, 홍보와 교육의 확대 또한 주요 개선 요구로 제시되었다. 흥미롭게도 종이 계약 경험이 있는 사용자들이 전자계약시스템을 더 긍정적으로 평가하고 향후 이용 의향이 더 높은 것으로 나타나, 종이 계약의 불편함을 경험한 사용자들이 전자계약의 장점을 강하게 인식하고 있음을 보여준다. 초점집단 면접은 전자계약을 실제로 이용한 20~30대 남녀 4명을 대상으로 진행되어, 설문조사에서 파악되지 않은 심층적인 의견을 수집했다.

참여자들은 전자계약이 종이 계약에 비해 간소하고 편리하다는 점을 높이 평가했으며, 특히 시간과 장소의 제약 없이 계약을 체결할 수 있는 점을 긍정적으로 언급했다. 반면, 공인인증서 사용의 번거로움과 시스템 내 주요 기능의 접근성 부족은 불편함으로 지적되었다. 일부 참여자들은 계약 과정에서 보안 문제와 비대면 계약에 따른 신뢰성 부족을 우려했으며, 전세 사기와 같은 위험을 방지하기 위한 추가 보안 장치의 필요성을 제기했다. 설문조사와 초점집단 면접 결과를 종합하면, 부동산 전자계약시스템의 개선을 위한 주요 과제로 접근성과 편리성 강화를 들 수 있다. 특히 사용자 인터페이스(UI) 개선과 중요 기능에 대한 명확한 표시, 공인인증서 대체 방안 마련 등이 필요하다. 또한, 다양한 홍보 채널을 활용한 시스템 인지 확대와 공인중개사 대상 교육 및 인센티브 제공도 중요한 개선 방안으로 제안되었다. 나. 일반인 조사 부동산거래 전자계약시스템에 대한 일반인 인식을 조사하기 위해 부동산 거래 경험이 있는 전국 성인 1,020명을 대상으로 설문조사를 진행하였다. 조사 결과, 전자계약시스템의 인지율은 48.2%로 절반에 미치지 못했으며, 시스템에 대해 잘 안다고 응답한 비율은 5.5%에 그쳤다.

인지율은 부동산 자산 규모가 크고 거래 경험이 많을수록 높았다. 전자계약시스템의 장점으로는 불법 중개와 계약서 위변조 방지(41.4%), 허위 매물 방지(37.7%)가 가장 중요하게 평가되었으며, 편리성과 비용 절감 효과는 상대적으로 덜 중요하게 인식되었다. 문제점으로는 고령자 등 전자문서 사용의 불편함(26.9%), 거래 상대방의 거부(24.1%), 계약 수정·해지 절차의 복잡성(21.0%) 등이 주요 응답으로 나타났다. 전자계약시스템을 이용한 경험이 있다고 답한 비율은 9.4%였으며, 주로 20대에서 경험률이 높았다. 주요 이용 동기로는 거래 절차의 편리성(33.3%), 공인중개사의 권유(28.1%), 안전한 거래를 위해서(28.1%) 등이 꼽혔다. 이용하지 않은 응답자 중 69.0%는 제도를 몰랐기 때문이라고 답했으며, 대면 계약 방식 선호(18.1%)와 신뢰 부족(17.6%)도 중요한 이유로 나타났다. 향후 전자계약시스템 이용 의향은 77.5%로 긍정적인 반응이 많았으나, 이용을 꺼리는 이유로는 종이 계약 방식이 더 안전하다는 응답이 48.0%로 가장 많았다. 전자계약시스템 활성화 방안으로는 시스템의 접근성과 편리성 강화(32.6%), 공인중개사 교육 및 인센티브 제공(24.6%), 홍보 강화(24.3%)가 주요 과제로 꼽혔다.

비용 절감 혜택 확대는 응답자의 17.8%만이 중요하게 평가해 다른 과제에 비해 낮은 우선순위를 보였다. 다. 개업공인중개사 조사 공인중개사 208명을 대상으로 부동산거래 전자계약시스템에 대한 설문조사를 실시한 결과, 모든 응답자가 시스템에 대해 알고 있다고 답했으나, "잘 안다"고 답한 비율은 39.4%에 그쳤다. 연령대별로는 20~30대에서 인지도가 높았으나, 60대 이상에서는 낮은 경향을 보였다. 교육·연수 경험이 있는 응답자는 절반가량이었고, 이 중 교육이 유익했다고 평가한 비율도 53.6%로 나타났다. 전자계약시스템의 장점으로 불법중개 및 서류 위변조 방지(41.8%)가 가장 중요하게 평가되었으며, 시간·수고 절약(21.6%)과 계약 편리성(18.8%)이 그 뒤를 이었다. 반면, 거래 비용 절감 효과는 낮게 평가되었다. 저해 요인으로는 고령자의 전자문서 사용 불편(80.3%), 계약 수정·해지의 복잡성(76.9%), 의뢰인의 거부(40.4%) 등이 주요 문제로 지적되었다. 전자계약시스템 이용 경험자의 만족도는 평균 2.79점으로 보통 이하였으며, 불만족 요인으로는 복잡한 인증서 발급 및 계약 절차(50.0%), 의뢰인 설득의 어려움(36.5%) 등이 꼽혔다.

전자계약시스템 활성화를 위해서는 접근성과 편리성 강화(37.5%), 중개사 인센티브 제공(29.3%), 교육·홍보 확대(23.1%) 등이 주요 과제로 제시되었다. 다만, 시스템의 의무적용 확대에는 14.4%만이 긍정적인 반응을 보였고, 다수는 공공주택 의무화나 자율적 선택이 적합하다고 응답했다. 전국 개업공인중개사 9명을 대상으로 진행한 심층면접 결과, 중개사들은 주로 임대차 계약에서 비대면 거래와 젊은 층의 선호로 인해 시스템을 활용했으나, 연령이 높은 임대인과 매도인들은 기술적 부담과 익숙하지 않은 절차로 인해 사용을 꺼리는 경향이 높았다. 전자계약시스템은 계약 절차 간소화와 비대면 거래 가능성 측면에서 긍정적으로 평가되었지만, 인증서 발급과 계약 수정·해지 절차의 복잡성은 주요 불만 요소로 지적되었다. 또한, 비대면 거래에서 신분 확인 절차가 미흡해 사기 위험이 증가할 수 있다는 우려가 제기되었으며, 이를 해결하기 위한 추가 인증 절차와 제도적 보완이 필요하다는 의견이 나왔다. 활성화 방안으로는 중개사와 임대인에게 인센티브 제공, 교육·실습 강화, 기술적 안정성 확보 등이 제안되었다. 특히, 고객 설득과 신뢰 강화를 위해 대국민 홍보와 중개사의 역할 명확화가 필요하며, 거래 당사자의 본인 인증 절차를 개선해야 한다는 점이 강조되었다. 5.

부동산거래 전자계약시스템 활성화 방안 가. 일반인 대상 활성화 방안 전자계약시스템 활성화를 위해 접근성, 편리성, 기술적 안정성을 강화해야 한다. 시스템 이용 절차의 간소화와 사용자 친화적 인터페이스 제공은 고령자와 디지털 기술에

국문요약 1 제1장 조 성 현 서 론 9 제1절 연구의 배경 및 목적 11 제2절 연구대상 및 방법 12 제3절 연구내용 및 구성 13 제2장 조 성 현 부동산거래 전자계약시스템의 현황 및 선행연구 검토 15 제1절 부동산거래 전자계약시스템 현황 17 1. 부동산거래 전자계약시스템의 의의 17 2. 부동산거래 전자계약시스템의 도입 및 운영 현황 20 3. 부동산거래 전자계약시스템의 주요 기능 22 4. 부동산거래 전자계약시스템 이용 현황 23 제2절 선행연구 27 1. 부동산거래 전자계약시스템 관련 선행연구 27 2. 부동산거래 전자계약시스템의 품질 평가 관련 선행연구 29 제3장 장 완 규 부동산 전자계약의 제도 분석 33 제1절 부동산거래 전자계약시스템의 현황 및 해외 사례 35 1. 부동산 전자계약 시스템 35 2. 부동산 전자계약 시스템의 특징 36 3. 해외 사례 37 제2절 현행 부동산거래 전자계약시스템 관련 법·제도상의 문제점 및 검토 43 1. 문제점 43 2. 검토 46 제3절 현행 부동산거래 전자계약시스템의 고도화 방안 (블록체인 적용관점) 47 1. 서설 47 2. 부동산 전자계약 시스템의 파급효과와 영향력 48 3. 현행