크라우드펀딩을 활용한 부동산투자 활성화 방안 연구

크라우드펀딩을 활용한 부동산 투자 활성화 방안을 연구했다.

Crowdfunding-based investment is used by institutional financial companies as an alternative of PF investment for real estate investment of private sector. Real estate investment using a platform has contributed to vitalizing the real estate development market. The platform-based investment has enabled investors to conveniently access to the investment, resulting in popularization of real estate investment. On the other hand, there are many positive aspects for borrowers such as timeliness of capital funding and effectiveness of fund supply. In addition, it allows to lower the risk of funding by raising small amounts of money from a large number of people.

Therefore, the purpose of this study is to examine the methods to vitalize the real estate investment of private sector, using the crowdfunding, a new practice of funding. In order to analyze the samples of crowdfunding-based real estate investment, I conducted a trend analysis using the transaction data for which redemption was complete between November 2016 and December 2017. Research methodologies include literal review, data analysis, Delphi method with the group of experts, and in-debt interviews. Results of the study can be summarized by supply and demand aspects as follow.

To approach the matter from the supply aspect, a new law that regulates new industries must be legalized in a special law format. Based on the new law, the crowdfunding-based investment can be classified as a financial investment instrument, and an ordinary taxation rate can be applied to the profits of investment. Secondly, the Standard Guideline for the Crowdfunding must be established. Considering that the crowdfunding is a non-face-to-face investment, an industry-wide common systematic standard must be in place to protect investors. Third, Integrated Portal System must be established.

The system is needed to upload investment related overall information so that investors can search and view the information they need, and ultimately it can improve accessibility to investments and promote investors’ interests. Fourth, a crowdfunding business model for investors’ protection must be introduced. The current model in Korea is exposed to the delinquency risk and default risk. Therefore, we need actions such as issuance of bonds in the name of platform and making deposit of redemption amount to the third institutions. Fifth, multimedia-based advertisements must be allowed.

We need to improve accessibility to real estate investments by allowing the multimedia advertisement in which interactive communication is possible. Lastly, investors must be required to take advanced training courses. Considering the fact that this is a non-face-to-face investment, investors must be informed before making any investment that this financial instrument is subject to loss of principal. Furthermore, I examined the methods to promote the demand from investor’s perspective. First of all, there needs to be amendments to the law to allow the market to securitize the crowdfunding debts.

Liquidation of the loan securities is needed to secure the monetary resource for loan and to be used for long-term growth of crowdfunding industry. Secondly, investment limit of general investors must be adjusted high. Equitable treatment with other instruments must be considered and it may be seen as an excessive regulation. Third, investments by financial institutions or strategic investors must be allowed. Legislating a new law or amending existing related laws can help improve credibility between investors and market.

Keywords: real estate investment, crowdfunding, financial investment instrument, vitalization, real estate development 민간부문 부동산개발에 있어 제도권금융으로부터 PF투자방식 대안으로 활용되고 있으며 플랫폼을 통한 부동산투자는 부동산 개발시장의 활성화에 기여하고 있다. 투자자에게는 편의성과 투자에 대한 접근성을 제고시켜 부동산투자의 대중화에 기여하고, 차입자에게는 자금조달의 적시성 및 자금공급의 효율성 등 긍정적인 측면이 있다. 또한 다수의 투자자로부터 소액자금을 모집함으로써 자금조달의 리스크를 낮추는 효과가 있다. 따라서 본 연구의 목적은 민간부문 부동산투자의 새로운 자금조달방식인 크라우드펀딩을 활용한 부동산 투자 활성화 방안을 고안하는 것이다. 연구대상인 크라우드펀딩의 부동산투자 사례는 2016. 11~ 2017.12월 사이에 상환이 완료된 실적자료를 근거로 추이분석을 하였다. 연구를 위해 문헌분석과 데이터분석, 전문가집단을 대상으로 델파이 방법과 심층면접을 병행하였다. 활성화 방안에 대한 연구결과는 다음과 같이 공급과 수요측면으로 요약할 수 있다. 공급적인 측면에서 살펴보면, 첫째, 신산업을 규제하는 새로운 법률이 특별법 형태로 입법되어야 한다. 이 법률을 근거로 금융 투자 상품으로 분류되고 투자수익의 정상과세률 적용이 가능하다.

둘째, 크라우드펀딩의 업무표준 가이드가 제정되어야 한다. 비대면투자를 감안한 투자자보호를 위해 업계 공통의 체계적인 업무 기준이 필요하다. 셋째, 통합포털 시스템 구축이 필요하다. 진행 중인 투자 관련 정보의 종합적인 게시로 조회 및 투자자들의 접근성 및 관심도 제고를 위해 필요하다. 넷째, 투자자보호를 위한 크라우드펀딩의 사업모형을 도입하여야 한다. 현행 국내 사업모형은 채무불이행 위험과 상환불이행 위험에 노출되어 있다. 따라서 플랫폼 명의로 채권발행 및 상환금의 제3기관 예치 등의 조치가 필요하다. 다섯째, 멀티미디어를 활용한 광고를 허용하여야 한다. 쌍방향 소통이 가능한 멀티미디어 광고를 허용하여 부동산투자 접근성을 제고하여야 한다. 끝으로 투자자 사전교육을 의무화하여야 한다. 비대면 투자임을 감안하여 투자 전 원금손실이 상존하는 금융투자 상품임을 교육해야 한다. 활성화 방안을 수요적인 측면에서 살펴보면, 첫째, 크라우드펀딩 대출채권 증권화를 위한 법령 개정이 필요하다. 대출채권의 유동화는 대출재원의 확보와 크라우드펀딩 산업의 장기성장을 위한 기반으로 필요성이 있다. 둘째, 일반투자자의 투자한도를 상향조정하여야 한다. 타상품과의 형평성과 과도한 규제로 보일 수 있다. 셋째, 금융기관 및 전략적 투자자의 투자를 허용하여야 한다.

새로운 법률의 입법으로 기존 개별법의 개정을 통해 투자를 허용하여 투자자와 시장의 신뢰를 제고할 수 있다. 주요어: 부동산투자, 크라우드펀딩, 금융투자상품, 활성화, 부동산개발.