주택공급의 공법적 통제에 관한 연구 : 분양가통제와 분양권전매제한을 중심으로

주택 분양가 통제와 분양권 전매제한의 공법적 근거와 변천을 연구한다.

주택의 공급에 있어서 정부의 개입과 정부의 정책은 주택의 공급시장과 수요시장에 지대한 영향을 미친다. 이러한 통제는 1970년대 이래 부동산가격 안정, 특히 아파트가격 안정이라는 정책목표 달성을 위해 시행되었다. 현행 주택법에는 주택의 건설·공급에 대하여 공법적 통제를 가하는 여러 제도들이 규정되어 있다. 1963년 11월30일 공영주택법이 주택공급에 있어서의 공법적 통제의 근거규정으로 최초로 제정된 이후 주택건설촉진법의 시대를 거쳐 주택법의 시대까지 40년 이상의 기간 동안 이들이 중추적인 법률이었으나 단일의 법조문에 의해 체계적으로 규율되고 있는 것은 아니다. 본 연구에서는 주택의 공급에 있어서 규제를 가하는 근거법인 주택법(구 주택건설촉진법), 주택공급에 관한 규칙 등의 연혁과 변천과정 등을 살펴본다. 이러한 관련 법령들의 제정과 개정의 역사가 곧 우리나라 주택정책의 역사이기도 하고 이를 통해 앞으로 시행될 정책의 검토도 가능하기 때문이다. 올해 개정된 주택법에서는 분양가상한제가 강화되고 채권입찰제도 수도권과 지방의 구별 없이 85㎡초과하는 공동주택으로 확대 적용되었다. 분양원가공개에 관하여도 민간택지에까지 확대 적용됨으로 인해 논란이 많았다. 각 제도를 소개하고 제도의 연혁, 요건을 살펴보고 문제점을 검토하였다. 제4장에서는 분양권전매제한제도에 관하여 정리하였다.

분양권전매제한제도는 주택의 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 청약하는 것을 제한하여 청약시장이 과열되어 투기가 성행하는 것을 방지하기 위한 제도로서 도입되었다. 이 제도 역시정부의 정책의지에 따라 개정 또는 제정 되었다. IMF로 주택건설촉진법에서 전매제한규정이 삭제되었으나 약3년 만에 재도입된 후 2003년 주택법으로 법명이 변경되면서 주택법의 통제를 받게 되었다. 분양권전매제한제도의 연혁, 범위와 실효성 확보수단을 살펴보고 전매제한제도의 문제점을 검토하였다. 본 연구를 통해 주택공급에 정부의 공법적 통제는 국민의 주거안정과 기본적인 주거권의 보호를 위해 필요하지만 주택시장에 대한 과도한 정부의 개입도 문제가 많은 만큼 그 규제는 과잉금지의 원칙과 시장경제원칙을 훼손하지 않는 범위의 최소한에 그쳐야 한다는 시사점을 얻었다. 이를 통해 마지막 제5장에서는 주택의 건설·공급에 대하여 공법적 통제를 가하는 여러 제도들의 문제점에 대하여 나름대로의 제안을 하여보았다. Government interference and policies have extremely influence on the housing market.

This controls have been came into operation for the purpose of price stabilization of the real estate, especially apartment prices since the 1970's. The current Housing Act provides for the system which controls housing construction and supply. This system has been provided for more than 40 years on the authority of the acts; the Public Housing Act in November 30, 1963 at first, the next Housing Construction Promotion Act, and the current Housing Act. This acts have played a key role in the control, but they weren't enacted synthetically and systematically.

This study takes a look at the history and development of the Housing Act(the old Housing Construction Promotion Act), Rules on Housing Supply, etc, which are the basis of the control on housing supply. This enactment and amendment of the acts is just the history of the housing policy, therefore we can also examine the upcoming policy through them. As a result of this year's amendment of the Housing Act, it is planning to strengthen the control of the prime cost of a house for installment sale and widen the scope of the bond bidding system without distinction of the National Capital region and the country.

Revealing the cost of construction is also extended up to private housing developments, loaded with criticism and disputation. This study introduces each system and examines the problems of it. In chapter 4, this study sums up the Restriction of resale to a house for installment sale. It was introduced for the purpose of preventing overheated housing lottery market by restricting that real estate speculators makes a huge profit by reselling the house for installment sale. This system was enacted or amended by government's intention. The resale restriction of the Housing Construction Promotion Act was eliminated because of IMF.

However, it was reintroduced after about 3 years and regulated by the Housing Act which was converted into new statute name in 2003. This chapter takes a look at the history, scope, and securing means of effectiveness about the resale restriction and examines the problem of it, too. Based on this study, there are implications that the housing supply needs to be controlled by government's management of public law for the purpose of housing security and residential welfare, however, it has to be restricted minimally according to the principle of excessive prohibition and market economy because it brings out problems for governments to intervene excessively in the housing market.

At last, in chapter 5, I suggest problems about the system of the housing construction and supply in my own way.