주택임대차보증금 반환보장에 관한 연구 = Research of the methods to ascertain the repayment of a deposit in housing lease

주택 임대차보증금 반환을 보장할 제도와 방안을 연구했다.

이 논문은 주택임대차에 관한 임차보증금 반환에 대한 문제점을 중심으로 연구한다. 우리나라 주택보급률이 111%(2009년 기준)에 달하면서도 국민의 절반 정도가 무주택자로서 주거 문제를 주택임대차에 의에 해결하고 있다는 것을 볼 때, 경제적 약자인 주택임차인의 보호가 요구되고 있다는 것을 알 수 있다. 따라서 이 연구는 국민의 주거안정을 위해 제정된 주택임대차보호법의 전반적인 내용 중 임차인 보호에 관련되는 문제점을 찾아 대안을 제시하고 가장 많이 사회문제화 되고 있는 임차보증금의 반환문제를 실효적으로 해결하고자 부동산임대차등록제도와 임차보증금 반환보장보험제도 및 임차보증금 예치제도의 도입을 제시하고자 하였다. 1981년 제정된 주택임대보호법은 민법의 특별법으로 기능을 하고 있고 그동안 11차례에 걸쳐 개정 · 보완됐다. 그러나 급속하게 변화하는 시대적 요청에 따라 임차인의 지위강화를 위하여 새롭게 보완해야 할 문제점들이 나타나고 있는바 그 내용을 간략히 요약하면 다음과 같다. 첫째, 주택임차권의 대항력과 그 효력발생시기에 관련된 문제가 새로이 제기 되고 있다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 그 대항력에 관하여 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하고 있다. 그러나 주민등록법은 국민의 인권과 사생활을 보호하도록 주민등록의 비공개원칙을 강조하고 있다.

따라서 2가지 법률의 입법취지를 고려하여 주민등록을 대항력 요건에서 제외하고 주택의 인도와 부동산임대차등록부에 등록함으로써 대항력을 취득할 수 있도록 제도가 새로이 마련되어야 한다. 둘째, 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법이 요구되고 있다. 주민등록으로는 당해 주택에 대하여 담보권 등을 취득하려는 제3자로서는 선순위 주택임차인의 임차보증금이 얼마인지, 최우선변제권이 있는 소액임차인이 존재하고 있는지, 임차인이 확정일자를 받았는지 등에 대해 알 수 있는 방법이 전혀 없기 때문에 불측의 손해를 입을 가능성이 많다. 뿐만 아니라 이러한 문제는 임차인과 임대인이 통모하여 탈법적으로 악용할 소지가 많아지게 된다. 따라서 임차보증금 및 임차권의 공시를 명확히 할 수 있는 부동산임대차등록 제도가 마련되어야 한다. 셋째, 주택임대차 기간 종료 후 임차보증금 반환보장이 요구된다. 임차인의 임차보증금을 제 때 반환받지 못함으로서 겪는 불편함과 피해는 상당하다. 이러한 문제는 주택임차기간이 만료된 때 고액의 전세보증금 또는 월세보증금을 임대인이 준비하여 반환하지 않고 새로운 주택임차인으로 부터 임차보증금을 받아 반환해 주기 때문 임차보증금 반환의 지연을 초래하고 있다. 임차인 중 임차보증금을 반환받지 못한 채 다른 곳으로 주거를 이전할 수 있는 자는 매우 극소수이다.

따라서 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못하는 경우 보험회사를 통해서 임차보증금을 반환 받을 수 있는 임대차보증금 반환보장보험제도와 주택임대차 시장변화에 따른 임대차 형태전환 가능성을 토대로 임대인이 임차보증금을 예치하여 임대차기간 종료 시 임차보증금을 반환해 줄 수 있도록 임차보증금예치제도를 도입한다면 임대차보증금 미 반환으로 인한 임차인의 피해를 막는 동시에 헌법상 거주이전의 자유를 실현함으로써 임차인의 지위를 실질적으로 보장하는 것이다. 또한, 임대인의 가계 부채로 인한 경제 위험성을 낮추는 역할을 함으로서 안정된 가정 경제를 도모할 수 있는 방안이라 확신한다. 우리 헌법은 “모든 국민은 인간으로서의 존엄과 가치를 가진다.”고 하였고(제10조), “모든 국민은 거주 · 이전의 자유를 가진다 하였으며(제14조), 모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다.”고 하였다(제34조 제1항), 또한 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다.”고 명시적으로 규정하였다(제35조 제3항). 국민의 주거생활은 인간다운 생활을 영위하기 위해서는 필수적임과 동시에 인간의 존엄성을 실현하는데 핵심적인 부분이기 때문에 헌법이 직접 규정하고 있는 것이라 본다.

그리고 주택임차보증금의 반환보장제도의 도입이 임대인의 사유재산권을 제한하는 것은 아닌가의 문제가 제기될 수 있지만, 재산권의 사회기속성의 시각에서 입법권자에게 광범위한 재산권의 내용과 한계를 정할 재량권이 부여된 점을 고려한다면 임대차보증금 반환보장보험제도와 주택임대차보증금 예치제도 도입은 문제가 없다고 보여 진다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 3 제2장 주택임대차보호제도의 기본법리 5 제1절 주택임대차보호법의 제정취지 및 연혁 5 Ⅰ. 주택임차권의 의의 및 주택임대차보호법의 제정취지 5 Ⅱ. 주택임대차보호법의 연혁 8 제2절 주택임차권의 적용범위와 특질 21 Ⅰ. 주택임대차보호법의 적용범위 21 Ⅱ. 주택임차권의 법적성질 32 Ⅲ. 각국 임대차제도 38 제3장 주택임대차보호법상 보증금 반환방법 43 제1절 임대차기간 만료시 보증금 반환 43 Ⅰ. 주택임대차 보증금의 의의 43 Ⅱ. 주택임대차 종료 44 Ⅲ. 주택임대차의 묵시적 갱신 45 제2절 임대차보증금 확보를 위한 법적제도 47 Ⅰ. 대항력 47 Ⅱ. 확정일자부 우선변제권 59 Ⅲ. 소액임차인의 최우선변제권 68 Ⅳ. 임차권등기명령제도 79 제4장 주택임대차보증금 반환보장의 문제점과 개선방안 87 제1절 주택임대차 대항요건의 변경 87 Ⅰ. 대항요건변경의 필요성 87 Ⅱ. 부동산임대차등록제도의 내용 94 Ⅲ. 부동산임대차등록 강제의 문제점 97 Ⅳ. 개선방안에 대한 헌법적 검토 98 제2절 임대차보증금 반환보장보험제도 99 Ⅰ. 임대차보증금 반환보장보험제도의 필요성 99 Ⅱ. 임대차보증금 반환보장보험제도의 내용 102 Ⅲ. 임대차보증금 반환보장보험 강제의 문제점 105 Ⅳ. 개선방안에 대한 헌법적 검토 110 제3절 임대차보증금 예치제도 113 Ⅰ. 주택임대차 시장의 변화 113 Ⅱ. 임대차보증금 예치제도의 필요성 118 Ⅲ. 임대차보증금 예치제도의 내용 120 Ⅳ. 임대차보증금 예치강제의 문제점 122 Ⅴ. 개선방안에 대한