부동산 개발금융에서의 신탁제도의 활용방안 연구 : 부동산 개발금융에서 부동산신탁사의 역할을 중심으로

부동산 개발금융에서 신탁제도의 활용과 부동산신탁사의 역할을 연구했다.

외환위기 이후 우리나라 부동산 개발금융에 큰 변화가 일어났고, 다양한 방법으로 발전해왔다. 프로젝트파이낸싱을 비롯하여 자금조달의 수단으로 자산담보부증권(ABS), 자산담보부기업어음(ABCP), 부동산투자회사(Reits), 부동산펀드 등과 같은 선진금융기법을 도입하여 시도하였고, 이를 정착시키려는 많은 노력이 있어왔다. 그러나 국내 자본시장의 취약함 및 부동산 개발사업의 특성으로 인하여 위와 같은 금융기법의 취지에 어긋나게 변형되어 시행되었고, 구조적인 문제로 인하여 여러 선진금융기법이 정착 및 활성화되지 못한 것도 사실이다. 이에 따라 본 논문에서는 현행 부동산 개발금융의 문제점을 파악하고 신탁제도의 특성을 이용하여 문제점을 보완하고 부동산 개발금융의 안정성 및 편의성을 모색하여 부동산 개발금융이 활성화 될 수 있는 방안을 강구해 보았다. 신탁사로의 소유권이전 및 신탁재산의 독립성을 활용하여 일반적으로 프로젝트파이낸싱에서 추구하는 부외금융을 별도의 특수목적회사(SPC)의 설립없이 이룰 수 있으며, 부동산 개발관계자의 다른 재무 상황으로부터 절연시켜 해당사업을 외부상황으로부터 안전하게 보호할 수 있다. 또한 우선수익자의 개념을 활용하여 부동산 개발에 대한 금융기관의 담보를 안정적으로 확보할 수 있다.

또한 관리형토지신탁의 경우 해당부지를 신탁재산으로 편입시키고, 신탁사가 사업주체가 되어 부동산 개발사업 관계자들의 신용도, 재무상태 등과 절연시킴으로써 사업을 보다 안정적으로 진행할 수 있다. 또한 부동산신탁사의 부동산 개발에 대한 풍부한 지식을 활용하여 부동산 개발에서 발생할 수 있는 위험을 효과적으로 관리할 수 있고, 공신력 있는 신탁사가 개입함으로써 보다 투명하게 사업을 진행할 수 있으므로, 종종 부동산 개발사업에서 문제되어 온 분양사고 등을 방지할 수 있다. 또한 신탁을 통해 발생하는 수익권을 이용하여 부동산 개발금융에서 자금의 조달을 활성화 할 수 있을 것이다. 수익권 설정의 용이함, 저렴한 비용의 장점을 살려 수익권을 설정하고 이를 유동화시켜 부동산을 직접 취득하지 않고도 부동산을 통한 수익을 향유할 수 있으며, 부동산간접투자의 폭을 확대할 수 있을 것이다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경과 목적 1 제2절 연구의 방법 및 범위 2 제2장 부동산 개발금융 3 제1절 부동산 개발 3 1. 부동산 개발의 개념 3 2. 부동산 개발의 절차 및 유형 3 제2절 부동산 개발금융 7 1. 부동산 개발금융의 의의 및 특징 7 2. 부동산 개발금융의 유형 9 제3장 부동산신탁 13 제1절 부동산신탁의 이해 13 1. 부동산신탁의 개념 및 의의 13 2. 부동산신탁의 특징 14 제2절 부동산신탁의 상품별 특징 및 이용현황 19 1. 관리신탁 20 2. 담보신탁 20 3. 처분신탁 21 4. 분양관리신탁 22 5. 토지신탁 22 제4장 선행논문연구 및 문제점 분석 24 제1절 선행논문 연구 24 1. 프로젝트파이낸싱 관련 선행논문 연구 24 2. 신탁수익권 관련 선행논문 연구 25 제2절 현행 부동산 개발금융의 문제점 27 1. 프로젝트회사(SPC, PFV) 설립의 문제 27 2. 사업관계자의 부도시 대처방안의 부재 28 3. 제3채권자의 사업에 대한 권리침해 가능성 29 4. 금융기관의 부동산 개발에 대한 이해부족 29 제3절 부동산 개발금융에서 신탁수익권의 활용 문제점 30 1. 신탁수익권에 대한 질권 설정 30 2. 신탁수익권에 대한 질권 설정의 한계 31 3. 신탁수익권 양도 32 4. 현행 부동산신탁에 있어서의 수익권 양도 33 제5장 개선방안 34 제1절 부동산신탁을 활용한 부동산 개발금융의 문제점 개선 34 1. 프로젝트회사(SPC, PFV) 설립의 문제 34 2. 사업관계자의 부도시 신속한 대처 35 3. 제3채권자의 권리침해 방지 36 4. 부동산관련 전문인력의