주택재개발사업 사업비 예측에 관한 연구

주택재개발사업의 적정 사업비 예측 방안을 연구했다.

주택재개발사업은 2007년 이후 부동산 침체에 따른 수익성 악화, 참여 주체 간 신뢰성 결여, 과다한 지역·지구지정 등을 이유로 사업추진이 지연되었지만, 최근 부동산 시장 활성화로 인해 주택재개발사업이 다시 활발히 추진되고 있다. 이에 따라 주택재개발사업의 효율적 시행을 위해 일부 자치단체에서 공공관리제를 도입하여 조합설립이전단계에서 사업성 확보방안 등을 위해 많은 노력을 하고 있지만, 주민들이 주택재개발사업의 사업성을 숙지하고 그에 따른 참여여부를 결정하는 제도적인 기준이 마련되어 있지 않아 근본적인 해결은 이루어지지 못하고 있는 실정이다. 또한 실제 주택재개발사업 현장에서는 사업비 예측을 위한 비용 항목 표준화가 되어 있지 않아 적정사업비 산출이 어렵다보니 조합설립을 위해 예비조합원들에게 사업추진동의서를 징구하면서 개략적인 사업비만을 제시하여 동의를 받게 되고 이는 사업추진과정에서 사업비가 증가될 경우 조합원간의 불신분담금 상승 등의 문제가 발생되어 사업추진이 원활하게 진행되지 못하고 있다. 이처럼 복잡하고 다양한 이해관계들이 얽혀 있어 사업추진 과정에 따라 참여주체들에게 각각 다른 결과를 가져올 수 있는 주택재개발사업의 특성상 사업초기에 사업비 및 자산평가액의 예측이 가능하다면 참여 주체 간 갈등해소를 통해 사업지연을 예방할 수 있다고 생각한다.

현재 주택재개발사업은 시행 시 소요사업비 및 소유자별 자산평가액을 관리처분단계에 이르러서야 알 수 있는 체계적 한계점이 있으므로, 예비조합원과 사업추진주체 간에 발생하는 분쟁을 예방 하고 효율적인 주택재개발사업을 진행하기 위해서는 사업초기단계부터 구역 내 주민이 사업에 따른 사업비 및 자산평가액을 미리 예측하고 사업진행여부를 결정할 수 있는 방법이 필요하다. 이에 본 연구에서는 최근 들어 추진이 활성화되고 있는 주택재개발사업의 초기 단계에서 참여 주체 간 합리적인 의사결정과정에 필수적으로 요구되는 사업비 예측방안을 제시하고자 한다. 이를 위해 먼저 주택재개발사업과정에서 발생하는 주요 비용항목을 도출하기 위해 선행연구, 공공기관의 추정분담금시스템 구축자료, 전국 17개 구역 및 광주 13개 구역의 실적자료를 분석하여 사업비 주요 결정항목을 선정하였다. 주택재개발사업은 추진과정에서 비용항목의 누락, 추가, 명확한 기준이 없는 사업비용 상승이 있으므로 비용항목을 사업구역별로 도출하고 유사, 동일 항목을 통합하여 사업비 비용 항목을 선정하였다. 또한 사업비 비용항목에 종전자산 감정평가분야를 별도의 항목으로 분류하였고 관리처분계획인가시 감정평가 자료를 토대로 감정평가 보정률을 제시하였다.

선정된 항목별 적정소요 비용은 주택재개발사업의 정비계획의 내용에 포함되는 정비구역면적, 건축연면적, 신축세대수를 기준단위로 상관관계를 분석하여 상관도가 높은 기준으로 소요비용을 산정하였으며 비용의 단위는 원단위로 설정하였다. 비용항목의 적정성을 판단하기 위해 항목별 적정소요비용을 기준으로 사업비를 예측하는 시스템을 구축하였다. 본 연구를 통하여 도출된 주요내용은 다음과 같다. 1) 주택재개발사업의 실태조사 결과 조합설립인가 시 제출되는 사업비의 비용항목은 철거비, 신축비, 기타비용만으로 개략사업비가 산출되고 관리처분계획인가시에는 세부 사업비가 산출되나 구역별 항목의 분류 및 적용 기준이 상이하여 소요비용의 적정성을 판단하는 데는 한계가 있으므로 표준화된 비용항목 설정이 필요한 것으로 나타났다. 2) 광주지역 13개 구역의 조합설립인가에서 관리처분계획인가까지 소요기간은 평균 6년 10개월로 나타났고 사업비 상승률은 18~50%까지 범위 내 평균 29.5%가 증가되는 것을 알 수 있다. 이는 주택재개발사업 초기 사업비를 예측할 수 없을뿐더러 관리처분단계까지 장기간 소요되므로 사업추진과정에서 사업비 상승률의 차이가 큰 것으로 분석되었다. 이에 따라 사업 초기 사업비 예측이 가능하다면 사업비 상승으로 인한 참여 주체 간 갈등해소를 통해 사업지연을 예방할 수 있다고 판단한다.

3) 주택재개발사업 사업비 예측을 위한 비용항목 설정을 위해 실적자료, 구축자료 연구문헌을 분석하여 조사측량비, 설계감리비, 공사비, 보상비, 용역비, 부담금 제세공과금, 운영비, 기타항목, 종전자산평가분야 등 10개 분야 40개 항목을 선정 하여 제시하였다. 4) 주택재개발사업의 비용항목 분석결과 조사측량비(3개 항목), 설계감리비(2개 항목) 공사비 (7개 항목), 보상비(4개 항목), 용역비(6개 항목), 부담금(5개 항목), 제세공과금(3개 항목) 운영비(4개 항목), 기타(5개 항목)등의 항목으로 분류하였고 조합원의 토지 및 건물에 대한 감정평가액은 종전자산평가분야의 별도의 항목으로 제시하였다. 5) 주택재개발사업의 정비구역면적, 건축연면적, 신축세대수 등은 공공에서 수립하는 정비계획에 포함되는 내용으로 경험과 전문성이 부족한 조합이 사업초기 사업비를 예측하는 자료로 활용하기에 용이 하므로 항목별 적정비용을 산정하기 위한 기준 단위로 제시하였다. 6) 실적자료를 토대로 주택재개발사업의 사업비 비용 항목에 기준이 되는 단위를 정비구역면적 19개 항목, 건축연면적 14개 항목, 신축세대수 6개 항목으로 도출하여 제시하였다. 도출된 현황은 실적 데이터를 기준으로 조사되었고 상관관계 분석을 통하여 유의성이 검증 되어 신뢰성을 확보할 수 있다고 판단된다.

7) 주택재개발사업의 예비조합원 자산평가액을 예측하기 위해 ‘조합원감정평가액()은개별공시지가()*공시지가변화율()*지역요인(1)*개별요인(1)*보정률()’로 산식을 제시하였고, 개별공시지가와 공시지가 변화율은 공공에서 제공되는 자료를 활용하고, 보정률은 실적자료를 토대로 산출된 보정률(1.04~1.40)의 범위 내에서 평균값 1.147 이상을 활용하도록 제시하였다. 8) 실제로 추진된 3개의 사례데이터를 선별하여 제안 산출식과 실적사례 투입비의 비교·분석을 실시한 결과 제안 산출식에 의한 사업비 예측결과가 실투입비 대비 2.9%~5.7% 수준의 오차율을 보여 신뢰성을 확보하는 것으로 나타나 주택재개발사업 초기단계 사업비 예측이 가능한 사업비 예측 프로그램으로 판단된다.