주택재개발사업의 추진단계별 상대적 중요성에 관한 연구 : (A) study on the comparative importance by the steps of housing renewal project

주택재개발사업의 추진 단계별 중요도를 분석한다.

우리나라는 해방이후 현재까지 도시화와 산업화에 따른 도시로의 인구집중현상으로 도시가 확대되고 거대해지면서 주택의 부족현상에 따른 불량주택이 발생하기 시작하였다. 무허가 불량주택은 하천변이나 공원 또는 산중턱에 불법으로 발생되었는데 이러한 불량주택 문제를 해결하기 위한 방법으로 나타난 것이 불량주택 지구 재개발 정책이다. 불량주택 지구 재개발 정책에서 일반적으로 주택재개발이라 함은 정태적인 기존도시의 물리적 환경을 동태적인 사회 경제적 여건에 적응시켜나가는 주로 도심부 또는 오래된 주거지역 중에서 건축물이 노후하거나 토지이용상태가 불량하여 본래의 기능을 충분히 발휘할 수 없게 된 지역에서 기존의 구조물을 철거하고 새로운 구조물로 대체함으로써 도시환경을 개선하고 아울러 지역 활동에 활력을 불어 넣고자 하는 도시개발 사업을 의미하며, 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정의한다. 이러한 주택재개발 사업은 1971년 1월 도시계획법 일부개정시 재개발사업에 관한 집행절차 근거가 마련되었고, 1973년 3월 '주택개량촉진에 관한 임시조치법'이 제정되면서부터 본격 시행되었다.

1976년 '도시재개발법'의 제정이후 정비사업의 시장규모가 커지고 시장규모가 커지는 것과 비례하여 사업추진의 효율성이나 투명성, 주민이나 조합원들이 아닌 건설사 위주의 사업진행 등 문제점 개선의 필요성이 공론화되어 2002년12월30일 재건축사업, 재개발사업, 주거환경개선사업을 단일ㆍ통합한'도시 및 주거환경정비 법'으로 개정되어, 『선 계획 - 후 개발』에 입각한 도시 관리를 통해 1970년대 이후 산업화·도시화 과정에서 대량 공급된 노후주택을 체계적으로 관리하기위한 기준이 마련되었다. 또한 재개발의 효율성과 정부지원의 미비함을 보완하고자 광역단위의 재개발과 재개발사업의 구역지정요건 완화, 건축규제 완화 등 을 담은 '도시재정비촉진을 위한 특별법'이 2006년 7월 1일부터 시행되었다. 주택재개발사업에 관련된 법률은 1976년 제정된'도시재개발법'이 2002년도까지, 2002년도에 제정된'도시 및 주거환경정비 법'은 현재까지 수많은 제도개선에 따라 법률이 개정되었다. 법률의 개정과 제정은 법률자체의 모순과 잘못된 법체계를 개정 할 수도 있지만 사회구조의 의식변화와 이익단체의 변화과정, 또는 사회각주체간의 갈등을 해결하기 위하여서도 필요한 개정이라 할 수 있다.

이와 같이 도시의 성장과정에서 주거환경의 노후화가 진행되고 신규 주택공급을 위한 택지 확보가 어려워지면서 재개발이나 재건축등의 정비사업은 기존 시가지 내의 주요 주택공급수단으로서 부동산시장의 주된 관심대상이 되고 있다. 또한 낙후되어진 도시문제의 해결과 기존도시의 기능을 회복하고 토지를 효율적으로 이용하기 위한 도시정비사업 중 주택재개발사업은 현재 지속적이고 광범위하게 이루어지고 있으나 , 주택재개발 사업은 일부 현장에서 조합과 건설사간 유착이나 비리발생, 사업추진과정에서 내재되어있던 세입자와 조합(원)간의 보상비 적정성을 둘러싼 갈등이 사회문제화 되면서 2008년부터 전반적인 사업시행방식 과 법률개선에 관한 논의가 진행되고 있으며 서울시를 비롯하여 정부와 다수의 의원 입법안 등이 제안되어 있는 상태이다. 따라서 본 논문에서는 우리나라에서 현행 추진되고 있는 주택재개발사업의 변천과정과 추진단계를 이해하고 2003년 6월부터 시행되어지고 있는 “도시 및 주거환경정비 법”에서의 주택재개발사업부문의 추진단계에서의 절차들을 일반 조합원을 포함한 주택재개발사업의 전문가 설문조사를 통하여 절차별 상대적중요성을 파악하고자 한다.

주택재개발 사업추진단계에서 조합원과 전문가 집단이 중요하게 생각하고 사업의 활성화를 위하여 또는 재산권의 행사를 위하여 중요하다고 파악되어지는 요인의 절차별 중요도와 복합가중치, 영향 값을 파악함은 일반적이며 잠재적인 갈등요인을 해소 하는데 도움을 줄 수 있을 것으로 본다. 본 연구를 통하여 얻어진 추진단계별 중요도와 주택재개발 사업의 개선방안은 주택재개발 사업시행에서의 절차별 법률개선에 일조하고 주택재개발사업에서의 갈등해소와 사업지연을 해소하고 주택재개발 사업의 발전적 방향과 활성화를 도모 하는데 이바지 하고자 한다. Fast industrialization mass-produced a lot of badness habitations and removes contradictory element by badness habitation since release and government began to incline effort in residing environment full equipment for quality of life elevation and urbanization, and redevelopment business begun from the 1970s is doing part that put in good order badness residential quarter and supplies new house.

Forward, redevelopment achievement will be continued for efficient use of land and activation of urban function. But, redevelopment business discords between propulsion subject that propulsion step is complex and appears in redevelopment industry business delay or is discontinued and difficulty is a lot of real conditions in business progress. Specially, is becoming discord factor and factor that land rising prices of redevelopment area check urbanization of public agreeable quality of life elevation and area by redevelopment that appear by propulsion step of business.

Therefore, this paper analyzed occurrence cause of discord and importance that appear at propulsion step in redevelopment industry through virtue study research and questionnaire, and first as a result, presented development of previous property price estimation system that do as can know station in allotment by estimation amount of money of previous property price that is investigated for the highest importance factor at redevelopment propulsion step in business beginning by system improvement plan.

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