부동산 관련 세제와 부동산매매가격의 상호영향에 관한 연구

부동산 관련 세제와 부동산 매매가격의 상호 영향을 분석했다.

1997년의 외환위기 극복을 위하여 국민의 정부는 아파트분양가의 자율화, 분양권 전매해제, 재당첨금지 해제 등 경기부양 정책을 내 놓았다. 이러한 정책들은 부동산가격이 폭등하게 된 원인 중 하나가 되었으며 뒤이어 참여정부의 부동산 억제정책이 등장하게 된 원인이 되었다고 볼 수 있다. 참여정부가 들어서면서 2003.5.23대책, 9.5대책, 10.29대책, 2005.5.4대책, 2005.8.31대책, 2006.3.30대책 및 그 후속대책이 발표되었는데, 각 대책별 주요 내용을 보면 5.23대책의 경우 투기과열지구 내 재건축사업에서의 후분양제 실시, 재건축 안전진단기준 대폭 강화이며, 9.5대책의 경우 소형평형 의무비율 확대, 조합원명의변경 제한, 10.29대책의 경우 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수방안 검토, 주택거래신고제 실시, 2005.5.4대책의 경우 기반시설부담금제 시행, 주택공급의 지속적 확대, 2005.8.31대책의 경우 다주택 소유자 양도세 중과, 주택에 대한 종합부동산세 과세 강화, 2006.3.30대책의 경우 기본방향을 서민 주거안정, 부동산거래의 투명화, 투기수요 억제, 주택 및 토지공급 확대로 잡고 구체적 실행방안으로 국민주택기금 1조5000억에서 2조원으로 증액, 종합부동산세 과표적용률 2009년까지 100%적용, 1가구 2주택 양도세율 50% 중과 등을 주요 내용으로 내놓았다.

이러한 정책들의 흐름을 통해 초기 참여정부는 재건축·재개발을 주택가격 폭등의 원인으로 보고 있었다는 것을 알 수 있으며, 시간이 흐를수록 주택 수요·공급에 영향을 미치는 부동산 관련 세금정책이 주를 이루는 것을 볼 수 있다. 그런데 부동산 관련 세금은 부담주체가 서로 상이하며 그 효과도 매도자 부담으로 기존주택 공급감소를 통한 주택가격 상승 및 매수자 부담으로 주택 수요감소를 통한 주택가격 하락이라는 양면성이 특징이다. 이에 본 연구는 부동산 관련 세제가 부동산매매가격에 미치는 영향을 살펴보고, 관련 세제로 인해 영향을 받은 매매가격이 정부의 세제대책에 어떠한 영향을 미치고 중앙정부의 세금대책이 어떠한 형태로 다시 매매가격에 영향을 미치는지에 대한 실증분석을 목적으로 하고 있다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 아파트매매가격지수와 지가변동률의 경우 보유과세와 이전과세가 큰 영향을 미치며 초기에는 정의 영향을 미친다. 둘째, 아파트매매가격지수는 그 자체 변수에 의해 큰 영향을 받으며 지가변동률은 자신보다 아파트매매가격지수에 의해 크게 영향을 받는다. 셋째, 지가변동률은 보유과세에 의해 그 충격이 즉시 나타나고 이전과세의 영향은 후에 발생한다. 넷째, 양도과세가 아파트매매가격지수와 지가변동률에 미치는 영향은 작다. 그러나 아파트매매가격지수와 지가변동률이 양도과세에 미치는 영향은 크다.

부동산매매가격지수에 이전과세가 큰 영향을 미치는 결과와 관련하여 취득시점에서 부과되는 부담의 과중성이 문제점으로 지적될 수 있다. 부동산 취득자에게는 일시적으로 많은 자금이 소요되는 취득시점에서 등록세·취득세를 이중으로 부담해야 하는 문제가 추가되고 있기 때문에, 현금흐름의 관점에서 볼 때 자본이득이 실현되는 부동산 처분시점에 비하여 특히 취득과세의 세부담은 과할 수 있다. 또한 과중한 취득과세는 부동산 거래를 억제·위축시키는 비효율적인 측면이 있다. 이는 본 연구의 충격반응분석 결과에서 이전과세가 주택매매가격지수와 지가변동률에 초기 2년 동안 정의 영향을 미치는 결과를 통해서도 일부 증명된다. 취득세는 재산권 및 기타 권리의 취득·이전행위에 부과되며 등록세는 재산권 및 기타 권리의 취득·이전에 관한 사항을 등기소의 등기부에 기재하는 등기에 대해 부과한다는 점에서, 이들 양 세목은 동일한 부동산의 취득·이전행위에 대한 사실상 중복과세에 해당하므로, 이 중 어느 하나를 폐지하거나 또는 세율을 인하하여야 할 것이다. 우리나라 취득·보유과세의 경우 세제는 중앙정부가 결정하고 세수만 지방정부가 사용하는 형태인데, 그러다보니 국세인 양도과세가 부동산시장의 경기조절용으로 활용되는 예를 보게 된다.

과거 부동산시장의 활황기에는 세율인상, 과세표준인상, 비과세·감면축소의 방법을, 그리고 불황기에는 세율인하, 과표인하, 비과세·감면확대의 방법을 통해 부동산 경기를 조절하여 왔는데, 이는 양도과세가 부동산매매가격지수에 미치는 영향은 작은데 반해 부동산매매가격지수가 양도과세에 미치는 영향이 크다는 본 연구의 결과에서도 볼 수 있다. 즉 지역단위 부동산시장의 급등문제를 해결하기 위해 중앙정부가 특정 국세세목을 정책세제로 활용하는, 정책수단과 목적간의 불부합문제가 발생하고 있다. 그리고 아파트매매가격지수가 지가변동률에 미치는 영향이 지가변동률이 아파트매매가격지수에 미치는 영향에 비해 상대적으로 더 큰 것은 물리적 공급이 비탄력적인 토지보다 신축 및 재건축·재개발 등으로 공급이 탄력적인 주택가격의 변동률이 더 크며 그것이 토지가격에 영향을 미친다고 볼 수 있다. 결국 주택매매가격이 지가를 끌어올리는 선행지수로써의 역할을 하고 있는 셈이다. 이러한 시스템 하에 중앙정부는 부동산경기 조절을 위해 세율 및 정책을 조절하지만 보유·취득과세 부담은 일시적이나마 부동산매매가를 상승시키는 결과를 볼 때, 이러한 세제를 통한 부동산 문제의 해결책은 단기적으로 시장안정 및 부동산 경기 활성화를 저해하는 요소로 작용할 수 있는 부작용이 있다.

This study analyzed the real estate purchase price with taxes related with real estate. The purpose of this study is to explain how to relate real estate purchase price with taxes related with real estate. We suppose that real estate purchase price and taxes is to interrelate. The result of this study summarized as follow; First, aptment purchase price indices and fluctuation rate of land value is affected by taxes on acquisition, holding and transfer of real estate. And especially initial effect is plus. Second, aptment purchase price indices is affected by aptment purchase price indices and fluctuation rate of land value is affected by aptment purchase price indices.

Third, fluctuation rate of land value have an effect of impulse respond by taxes on holding of real estate instantly, and after that taxes on acquisition of real estate affect. Fourth, real estate purchase price is effected little by taxes on transfer of real estate, but taxes on transfer of real estate is effected much by real estate purchase price.