토지(개발)신탁의 개선방안에 관한 연구

토지개발신탁 제도의 운영상 문제를 분석하고 개선방안을 제시했다.

Real estate trust system is designed to allow a real estate owner - who can hardly manage, dispose or develop due to financial incapacity poor project driving capability - to commit his real estate to a professional and able real estate trust company who will manage and operate the real estate efficiently for more profits on behalf of the truster. However, this system has still to be operate effectively in Korea due to less effective codes, financing difficulties and people''s poor understanding of the system. Thus, this study was aimed at suggesting some reform measures for the real estate trust system, conducive to its active operation.

To this end, the researcher comparatively analyzed preceding studies and relevant literature, model cases, data and statistics. and then, set the scope of the study as follows; First, the time span for this study was set for the period since introduction of the real estate trust system in Korea to present. Second, the scope of analysis was focused narrowly on real estate development trust rather than its management or disposal trust, while the problems of the real estate development trust were categorized into legal, socio-environmental and real estate business problems.

This study consists of the following 5 chapters; The first chapter introduces purpose and background of the study, and then, reviews preceding studies and their suggestions. In particular, the researcher sampled the preceding studies about real estate trust system and promotion of the real estate development trust in view of systems and practices. The second chapter titled ''Theoretical Review of Trust'' describes the trust system in overall terms, focusing on Trust Code and Trust Business Code.

To be more specific, the first section examines concept and nature of trust, systems similar to trust and types of trust, and the second section describes parties concerned with trust acts as well as interested parties in view of their rights and obligations; the former parties are truster and trustee, while the latter parties are beneficiaries, trusted manager and trusted asset manager. Then, the third section explains about cores of trust system, namely beneficiary''s rights, centering around his relinquishment, consignment and pledge of benefit. The third chapter focuses narrower on real estate trust.

To be more specific, the first section discusses concept and background of the real estate trust as well as its functions and characteristics. The second section briefs on real estate management, disposal, security and development trusts and then, examines characteristics, conditions and prospect of each trust act. Especially, the researcher reviewed concept and structure of real estate development trust in view of real estate owner, trustee and interested parties and in terms of its utility, and then, produced a flow chart for real estate development trust in comparison with other development projects.

The third section describes conditions of the real estate development trust, focusing on constructions and sales of amenities and officetels, and thereby, addresses the problems and suggests their solutions. The fourth section comparatively analyzes conditions and future of 7 sample real estate trust companies in terms of capital, major shareholders, profit and loss and business performance by each commodity category and then, tabulated the results for SWOT analysis of their future potential growth. The fourth chapter suggests the reform measures for the real estate development trust.

Specifically, the first section puts forwards such policy alternatives as revision of codes, fund raising for real estate trust projects and policy supports for profitability of the projects. Especially, directions for revision of Trust Code, Trust Business Code and Civil Execution Code are suggested in details, while various alternatives including indirect real estate investment are reviewed to finance the real estate development trust projects. Lastly, the fifth chapter concludes the study, summing up its main discussions. 부동산신탁제도란 부동산소유자가 자금조달과 사업추진능력 등이 부족하여 부동산을 효율적으로 관리·처분·개발할 수 없을 때 자금과 사업추진의 전문능력을 갖춘 부동산신탁회사에 부동산을 위탁하고, 부동산을 수탁 받은 부동산신탁회사는 위탁자와 수익자를 위하여 효율적인 재산관리 및 자산증식을 하는 유용한 제도이다.

그러나 아직 우리나라에서는 이 제도가 신탁관계법규 정비미흡과 개발자금조달의 어려움, 국민들의 인식부족 등으로 제 기능을 발휘하지 못하고 있는 실정이다. 이에 본 논문에서는 부동산신탁제도의 개선방안을 제안하여 동 제도의 활성화를 도모함에 목적이 있다. 본 연구는 목적달성을 위해 그 동안의 선행연구논문과 관련서적 등을 통한 문헌연구, 경험적 사례분석, 기타 자료와 통계의 수집·분석·비교를 통한 비교연구 등의 연구방법을 수행하였다. 그리고 본 연구는 다음과 같은 연구의 범위를 정하였다. 첫째, 시기적으로는 부동산신탁제도 도입 이후부터 현재까지의 기간을 연구범위로 설정하였다. 둘째, 대상으로는 관리신탁·처분신탁·담보신탁·토지(개발)신탁 등 부동산신탁업무 중에서 토지(개발)신탁으로 범위를 한정하였고, 토지(개발)신탁의 문제점은 법제상 문제점, 사회환경조건상 문제점, 부동산사업운용상 문제점으로 구분하였다. 본 연구는 전체를 5개의 장으로 나누었는데 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 제 1장은 서론의 장으로써 연구의 목적과 배경, 선행연구의 검토 및 시사점을 기술하였다. 특히 선행연구는 부동산신탁제도와 관련된 선행연구와 토지(개발)신탁 활성화 방안에 관한연구 등 제도와 실무로 나누어 검토하였으며, 연구의 진행과정을 도식화하였다. 제 2장 신탁에 관한 이론적 고찰에서는 신탁법과 신탁업법을 중심으로 신탁에 관한 전반적인 내용을 기술하였다.

이를 상술하면 제 1절에서는 신탁의 의의로써 신탁의 개념, 신탁의 성격, 신탁과 유사한 제도, 신탁의 종류 등을 열거했고, 제 2절에서는 신탁을 설정하기 위한 법률행위의 당사자와 관계인에 대하여 설명하였다. 즉 신탁당사자인 위탁자와 수탁자, 그리고 신탁관계인인 수익자, 신탁관리인, 신탁재산관리인 등에 대하여 각자의 권한과 의무를 자세히 살펴보았다. 제 3절에서는 신탁제도의 핵심인 수익자의 수익권에 대하여 기술하였다. 수익권의 성질에 대하여 설명하면서 수익권의 포기, 수익권 양도, 수익권의 질권설정 등 실무에서 흔히 이용하는 사항들을 상세히 서술했다. 제 3장에서는 신탁 중에서 부동산신탁으로 범위를 좁혀 부동산신탁의 일반론을 기술하였다. 이를 상술하면 제 1절에서는 부동산신탁의 의의로써 부동산신탁의 개념과 제도의 도입과정 및 부동산신탁의 기능·특성 등을 기술하였으며, 제 2절에서는 부동산신탁의 업무인 관리신탁·처분신탁·담보신탁·토지(개발)신탁 등의 업무를 소개하면서 각각의 상품에 대한 특징과 취급현황 및 전망에 대하여 살펴보았다. 특히 토지(개발)신탁의 개념 및 구조 등을 살펴보면서 토지(개발)신탁의 유용성에 대하여 토지소유자 측면, 수탁자 측면, 관계인 측면 등으로 나누어 상세히 기술하였으며 토지(개발)신탁의 업무흐름과 다른 개발사업과의 비교를 표로써 나타냈다.

제 3절 토지(개발)신탁의 운영실태에서는 현재 토지(개발)신탁의 이용상황을 기술하였고, 또한 근린생활시설 및 오피스텔을 신축·분양하는 사업을 경험적 사례로 분석하여 단계별 업무흐름에 따른 각각의 문제점을 도출하여 이에 대한 적절한 처리방안을 제시하였다. 제 4절에서는 현재 부동산신탁업을 영위하고 있는 부동산신탁회사의 현황 및 전망에 대하여 분석하였다. 분석내용으로는 7개 부동산신탁회사의 자본금, 주요주주, 손익현황, 상품별 수주현황 등을 표로써 비교하였으며 부동산신탁회사의 전망을 SWOT분석하였다. 제 4장에서는 부동산신탁 중에서 본 논문의 주제인 토지(개발)신탁이란 상품에 대하여 개선방안을 제시하였다. 이를 상술하면 제 1절은 토지(개발)신탁의 활성화 방안으로 법률개정, 부동산신탁 사업재원의 조달, 사업수