不動産 프랜차이즈 업체 發展 方案에 대한 硏究 : 대형 포탈 의존도를 중심으로

부동산 프랜차이즈 업체의 발전 방안을 포털 의존도를 중심으로 연구했다.

인터넷 인프라의 성장과 함께 부동산 정보 분야에서 인터넷의 중요성이 높아졌다는 점이다. 이러한 시장환경이 부동산 프랜차이즈하면 부동산 Vortal 사이트 Merriam‐Webstes Collegiate Dictionar , ‘버티컬(vertical)’과 ‘포털(portal)’의 합성어로, 포털과 달리 특정분야에 한정된 정보를 깊이 있게 제공하는 인터넷 사이트를 말한다. 를 떠올릴 만큼 전반적인 프랜차이즈 시장을 기형적인 형태로 성장시키고 있다. 한편 Portal Merriam‐Webstes Collegiate Dictionary, 크고 웅장한 문(door) Egh는 입구(entrance)라는 뜻이나, 흔히 인터넷 이용자들이 인터넷을 이용한 출발점으로 주로 이용하는 사이트를 일컫는 말 사이트가 발생학적 구분과 별개로 종합인터넷서비스 제공자(Total Internet Service Provider)로서 발전하면서, 전체 인터넷의 트레픽을 주도하는 미디어로서 발전했다. 부동산 사이트 별 월간 페이지 뷰가 100만에서 300만에 이르는 규모를 생각해 볼 때 오버츄어 광고나 인터넷포털사이트에 게재하는 키워드광고를 말한다. 또한 그러한 광고를 대행하는 회사이름이기도 하다.

광고가 수행되었을 때에만 비용을 지불하는 P4P(pay for performance) 광고로, 실제 클릭되었을 때에만 지불하는 CPC(cost per click) 방식을 채택한다. 따라서 미리 광고비를 입금하고 클릭이 한 번 발생할 때마다 정해진 금액이 차감되는 특징을 지닌다. 이에 비해 CPM(cost per millenium) 방식은 1000회 노출되었을 때를 기준으로 광고단가를 책정한다. 키워드 광고를 검색 사이트에서 검색어를 입력하면 검색 결과가 나오는 화면에 관련업체의 광고가 노출되도록 하는 광고 기법을 말한다. 예를 들어 네티즌이 '이사'와 관련된키워를 검색하면 화면에 '포장이사', '이삿짐센터' 등 이사와 관련된 광고가 나오는데, 특정 제품이나 관심을 가진 사람에게만 광고가 노출된다는 점에서 불특정 다수를 상대로 하는 기존의 배너(banner)광고와는 다르다. 통해서는 고비용이 발생하게 되므로 결국에는 각 포탈의 부동산 페이지에 입점하는 것 외에는 다른 방식이 없는 상황이다. 이 때문에 부동산 프랜차이즈 업체들의 Portal 입점 경쟁이 심화되었고, 초기 동반자적인 의미의 부동산 정보 제공을 제휴하던 관계가 점차 고가의 입점료를 지불하는 Portal 중심의 사업 구조로 변모하였다. 임접료는 점차 높아지는 양상을 나타내고 있어, 점차 프랜차이즈 사업의 수익성을 악화시키는 단계에 이르렀다.

이러한 비용 투자의 순환은 부동산 프랜차이즈 사업 전체에서 인터넷 사업의 영역을 확대하면서, 기형적인 프랜차이즈 형태를 고착시키고 있다. DAUM, YAHOO의 트레픽 유입 의존도는 낮아지고 있으나, NAVER를 통해 전체 의존도는 점차 높아지고 있다. 이러한 상황은 각 부동산 사이트들이 부동산 포탈에 입점하게 만드는 구속력을 만들고 있으며, 근본적인 전환 없이는 이러한 현상이 더 고착될 것으로 판단된다. 제2절 발전 방안 제시 1. 부동산 프랜차이즈 유형 변화 우리나라의 부동산 프랜차이즈 경우 로열티를 지불한 후 독립채산제로 운영되는 방식으로 계약만이 존재하여 가맹본부의 지원이나 거래 시 판매기법에 대한 협조 서비스도 미비하여 가맹점의 통일된 업무방식이 이루어지지 않고 있으며, 단순한 상표나 상호 등의 영업표시만을 이용하는 권리로서의 비중이 크다. 본사가 중개업을 운영하지 않는 상태에서 독립 채산제의 운영은 비효율적인 프랜차이즈 운영과 온라인 중심이라는 기형적인 구조를 만들었다. 현재 상황에서는 본사는 남은 가맹비와 수입으로 인하여 프랜차이즈 사업의 성장이 어려운 상황이며, 가맹점으로서는 본사 지원의 미비로 인하여 매물홍보 외의 영업에 실질적인 도움을 받지 못하고 있다. 소비자의 입장에서도 프랜차이즈와 비 가맹점과의 차이를 느끼지 못할 만큼 서비스의 차이를 인식하지 못하고 있다.

심지어 같은 프랜차이즈 가맹점들 조차도 경쟁관계로 놓이게 만들어 프랜차이즈 네트워크로서의 효과를 거두지 못하고 있다. 이러한 상황의 극복을 위해서는 프랜차이즈 유형의 변화가 절실히 필요하다. 회사가 모든 거래과정의 비용을 지불하고 회원의 능력에 따라 능력 수당을 지급하는 방식과 일정한 가입회비를 지불하고 회원업자의 거래 시 판매기법에 대한 자문을 제공한 후 부동산 수수료의 일정율을 프랜차이즈회사에 지불하는 방식 등으로 경영 중심의 프랜차이즈로의 변화가 필요하다. 유형 변화의 실례로 일본의 아파망숍네트워크(www.apamanshop.com)의 직영점 운영방안이다. 본사는 교육과 시스템 정비를 중점 지도하여 통일된 경영방침 하에 운영되고 있으며, 직영점을 통하여 전국에 일본 최대 규모의 대규모 네트워크(800여개)를 설립하여 운영하고 있다. 2. 미디어의 확장과 브랜드 홍보 부동산 프랜차이즈에서 매물을 홍보하는 기능을 중요하다. 그리고 인터넷의 발전과 함께 온라인상의 홍보의 중요성은 더욱 강조되고 있다. 그러나 우리나라 부동산 프랜차이즈가 인터넷에 보이는 관심은 지나친 것으로 생각된다. 각 프랜차이즈 업체들은 인터넷 1위를 향하여 무수한 마케팅 전략과 비용을 지불하고 있으며, 그 단편적인 예가 포탈에 부동산 정보를 제공하면서 자사와 중개업소 매물을 홍보하는 것이다.

그러나 이러한 경쟁 현상이 포탈 입점 경쟁구도를 만들면서 입점료가 점차로 증가하는 현상을 만들고 있다. 인터넷은 부동산 프랜차이즈의 중심이 아니라 홍보의 한 방편이라는 점을 기억해야 한다. 포탈은 발생학적인 구분과 무관하게 유사한 서비스를 제공하는 종합 인터넷 서비스 제공자로 진하하고 있으며 지속적으로 서비스를 이용하게 하는 구속력을 확보하게 된다. 결국 포탈간의 경쟁관계에서 점점 많은 컨텐츠를 증가시키면서 종합 인터넷 미디어로서의 성장만이 포탈 시장에서 생존 방식이 될 것이다. 포탈의 모습은 단순하다. 컨텐츠가 필요하면 많은 요구와 돈을 통해서도 고객의 요구를 수용한다. 반대로 포탈을 필요로 하는 구매자가 나타나면 시장환경이 수용하는 한의 비용을 청구하면서 포탈의 한 페이지를 내 주는 것이다. 포탈에 대한 의존도가 높아질수록 이러한 악순환은 반복되어 결국에는 컨텐츠를 먹는 고래인 포탈의 한 부분으로 전락할 가능성이 높다. 이러한 포탈과 경쟁에서 부동산 프랜차이즈가 자신의 목소리를 내기 위해서는 미디어의 혼용을 통한 브랜드 홍보가 필요하다. 신문, TV, 라디오, 지하철 광고 등을 통해서 브랜드에 대한 이미지를 심는 과정이 필요하다. 포탈의 한 부분으로서 컨텐츠를 제공하는 노력을 자사의 브랜드를 홍보하는데 기울여야 할 것이다. 3.

경쟁 관계의 변화 각 프랜차이즈 업체들과의 경쟁을 점점 치열하게 전개하고 있는 가운데 대형 포탈과 협력 관계를 유지하기 위해서 많은 비용과 노력을 소비하고 있다. 결국 부동산 프랜차이즈 간에는 경쟁, 포탈과는 제휴 관계를 유지하고 있다. 그러나 실제 각 프랜차이즈 업체들이 생각하지 못하고 있는 위기가 하나 있다. 포탈은 협력 업체 일 뿐 아니라 경쟁 업체임이 확실하다. 2000년 초 각 부동산 업체들이 생겨나면서 포탈에서 부동산 컨텐츠를 확보하기 위해 노력했던 점을 기억해보면 지금은 상황이 많이 바뀌었음을 알 수 있다. 각 부동산 프랜차이즈 업체들은 수많은 컨텐츠를 개발하여 포탈에 제공하고 있으며, 수익성이 판명 난 컨텐츠들은 유료화 되어 포탈의 소유로 넘어가고 있다. Vertical Portal이나 컨텐츠 공급자와의 관계를 유지하고 공생을 도모하는 구조로 발전하기 위해서는 현재의 구조로는 어려운 점이 많다. 포탈의 성장이 너무나 비약적이었으며, 부동산 프랜차이즈의 기형적 구조는 시장 규모의 성장을 억제하고 있다. 이러한 시장 기조 변화를 위해서 각 프랜차이즈 업체의 협력 구조를 통해서 포탈에 대항하는 구조의 형성이 필요하다. As the Internet infra grows, Internet is more important in the real estate information services.

Due to such a social environment, the real estate franchise reminds us of a real estate portal site, which means that the franchise markets have grown into quite abnormal ones. On the other hand, apart from its embryological divisions, as the portal sites have evolved into total internet service providers, they have grown into the media dominating the entire Internet traffics. Currently, it is estimated that the number of monthly visits of each real estate site amounts to between one and three millions, and so real estate agencies cannot afford to use overture advertisements or key word ones because of their high costs.

Hence, they cannot but have themselves registered on the real estate pages of various portals. Thus, real estate franchise businesses have been competing fiercely with each other to be registered on portals, and the initial partnership of real estate information services is being replaced by the portal-centered businesses requiring high registration fees. And because such registration fees continue to rise, the real estate franchise businesses become less profitable. Such a vicious cycle of cost-investment for the real estate franchise businesses conduces to expand the influence of Internet only to help consolidate the abnormal franchise of real estate agencies.

Although the dependency of traffic on 'daum' or 'yahoo' is decreasing, that on 'naver' is increasing. After all, various real estate sites cannot but have themselves registered on real estate portals, and without a fundamental measure, such an undesirable phenomenon would be more consolidated.