住宅後分讓制 導入에 必要한 Project Financing 適用技法과 活性化方案에 關한 硏究

주택 후분양제 도입에 필요한 프로젝트 파이낸싱 적용과 활성화 방안을 연구했다.

본 연구는 선분양제로서 기존의 주택건설업체들이 자금조달의 수단으로 활용하던 선분양자금을 후분양제도로 전환 시 자금조달의 방법으로서 프로젝트 파이낸싱의 활성화방안을 제시하고 이를 이용한 주택후분양제도의 원활한 조기 정착을 도모하는데 있다. 그동안 정착되어 온 선분양제를 후분양제로 전환하는 것은 재무구조가 취약한 주택업자가 자체의 신용과 자금력으로 공정률 80%수준인 후분양시까지 소요되는 막대한 건설자금을 조달하기에는 한계가 있다. 특히 신인도가 낮은 중소건설업체의 분양율에 따른 수익성구조로 사업추진애로, 자금조달비용의 상승, 부채비율의 증가 등 아파트 개발과정에서 손익과 위험이 노출됨에 따라 주택공급물량의 감소, 주택가격의 상승, 중소주택업체들의 대량도산, 입주 시 소비자의 자금부담 증가 등 문제점의 초래가 예상된다. 따라서 후분양제도의 조기 정착과 주택업자의 자금조달 금융비용부담을 완화시키기 위해서는 단계별 후분양제의 도입, 공영개발택지의 후분양제 도입, 주택청약제도 유지, 공급자금융 활성화, 주택사업 금융제도 정비와 정책적 지원 등이 마련되어야 한다. 주택후분양제의 성공적인 관건은 주택의 수요와 공급이 주택가격을 매개로 주택시장에서 안정을 유지하는데 있으며 주택의 신규공급이 원활히 이루어지려면 프로젝트 파이낸싱과 같은 공급자주택금융의 확충과 지원이 뒤따라야 할 것이다.

그리고 후분양제 시행으로 야기되는 주택건설 재원부족문제를 해소하고 프로젝트 파이낸싱을 더욱 활성화시키기 위한 몇 가지 개선방안을 제시하여 본다. 첫째, 선분양으로 유입되던 자금규모를 감안, 프로젝트에 투입되는 자금규모를 확대하여 사업단계별로 집행되어야 하며 공정률 80%수준 이후의 분양개시 단계에는 추정 분양율을 감안 투자자금의 투입과 회수계획이 수립되도록 위탁자금운용계좌(Escrow Account)를 설정하여 프로젝트 파이낸싱을 통한 자금 조달 및 운용시스템의 정비가 필요하다. 둘째, 프로젝트 심사능력 및 사후관리 전문 인력이 부족한 금융기관들의 시장 위험을 회피할 수 있는 지급보증제도, 시공사의 공사 지체 및 중단 위험을 회피할 수 있는 완공 보증제도, 주택 품질저하를 방지하기 위한 품질보증제도 등 신용보강을 위한 각종 보증제도의 정비와 대한주택보증㈜의 주택사업금융보증업무 확대가 필요하다. 셋째, 프로젝트 금융을 통해 부동산간접투자운용상품(부동산 펀드, ABS, REITs 등)과 결합하여 신속히 자산을 유동화시킴으로써 금융권이 보유한 프로젝트 자산의 고정화를 사전에 방지하고 해당 프로젝트의 사업성이 제고되고 사업의 위험성도 감소하여 파이낸싱의 성공 가능성이 높아지며 금융조건이 유리해질 수 있으므로 이를 위해 법적.제도적 보완과 함께 관련 이해당사자간의 인식제고가 선행되어야 할 것이다.

넷째, 사업주의 사업성 분석이 체계적이지 못하고 금융기관 역시 심사능력이 부족하여 사업주의 담보제공이나 보증에 의존하는 방식으로 회피하고 있는 것이 현실이므로 보다 과학적이고 체계적인 사업성 분석 및 심사능력의 제고가 요구된다. 다섯째, 주택후분양제도하에서도 청약부금 포함 주택청약관련예금 가입자에게 주택 우선 구매권과 장기주택저당대출인 모기지론을 우선 수혜 받을 권리를 부여해 줄수 있는 제도로 유지 확대하고 2 - 3년후 주택시장을 예측해서 평형별 공급 물량을 조절하는 중요한 자료는 물론 정책당국자에게 후분양 시점의 수요를 조절 할수 있는 정책수단으로 활용하기 위해서도 현행 주택청약제도는 계속 유지하는 것이 바람직하다. 여섯째, 프로젝트 파이낸싱과 관련 금융기관이 SPC에 출자하는 경우 은행업법 및 보험업법상의 출자한도 제한완화, 이익 90%이상 배당사의 지급배당 기준완화, 주택법상의 주택사업자 등록요건 완화, 프로젝트 파이낸싱 지원 특별법의 제정을 통한 프로젝트 투자회사의 설립 및 운영과정에서 발생하는 금융 및 세제상의 인센티브를 부여하는 등 프로젝트 파이낸싱 활성화를 위한 관련제도의 정비가 되어야 한다.