연안 도시의 어메니티 요인과 토지이용규제 완화의 구조적 경로 분석 : 토지이용 파편화와 침수 노출을 중심으로

연안 도시의 규제 완화와 개발이 토지 파편화·침수 노출에 미치는 경로를 분석했다.

연안 도시에서 조망, 수변, 여가 환경 등의 어메니티는 해안에 집중되어 주거 및 개발 수요를 끌어당기는 배경이 된다. 또한 개발은 높은 밀도를 허용하는 규제 완화와 맞물려 진행되는 경향이 있고, 연안의 지형적 제약과 해안선의 형태로 가용 토지가 제한되어 단절된 형태로 확장되기 쉽다. 더욱이 해안은 기후변화 영향의 최전선에 있는 공간이다. 이러한 조건에서 어메니티가 집중된 해안은 침수 영향권과 중첩되고, 개발 유인과 위험 관리 요구가 동일한 공간에서 충돌한다. 위험은 개발 이후 방재 시설 확충을 통해 관리해 왔으나, 이는 오히려 해안을 안전한 곳으로 인식하게 하여 추가 개발을 유인하였고, 누적된 개발이 다시 방재 투자를 정당화하는 순환 구조로 이어졌다. 따라서 연안 도시의 위험은 재해의 영향뿐만 아니라 수요와 규제 운영, 개발이 상호작용하며 공간에 축적된 결과로 이해할 수 있다. 본 연구는 선행 연구에서 축적된 두 핵심 이론 사이의 공백을 다룬다. 하나는 어메니티·입지 조건이 개발 수요를 특정 공간에 집중시키는 과정을, 다른 하나는 개발의 누적이 토지이용 파편화와 침수 노출의 공간적 분포를 변화시키는 과정을 설명한다. 두 흐름 사이에서 수요가 실제 개발로 전환되는 관문인 토지이용규제 완화는 그동안 외생적 사건으로 다루어져 왔으며, 이를 특정 공간에서 누적되는 제도적 반응으로 체계화한 논의는 미흡한 상황이다.

이에 본 연구는 어메니티와 입지 조건이 형성하는 개발 압력의 공간적 배경이 규제 완화의 누적을 거쳐 토지이용 파편화와 침수 노출의 공간적 분포 변화로 이어지는 통합 경로를 실증적으로 검토하는 것을 목적으로 한다. 이를 통해 어메니티가 우수한 연안에서 수요가 개발로 전환되는 지점인 토지이용규제 완화를 식별하고, 도시의 기후변화 적응과 지속가능한 토지이용을 위한 선제적 관리 수단으로서 토지이용계획의 역할을 재정립하고자 한다. 연구 대상은 부산광역시이다. 산지와 제한된 가용 토지, 해안 집중 개발이 결합된 부산은 어메니티 중심 개발의 전형적인 사례이다. 분석은 어메니티·입지 조건이 형성하는 개발 압력의 공간적 배경, 토지이용규제 완화의 누적, 토지이용 파편화와 침수 노출의 분포 변화를 단계적으로 연결하는 구조로 설계하였다. 내생성을 최소화하기 위해 어메니티·입지 조건은 2000년 시점, 규제 완화는 2000년부터 2023년까지의 누적 자료, 파편화·침수 노출은 2023년 시점으로 구성하였다. 규제 완화는 완화 건수(빈도)·완화 면적(규모)·완화율(강도)의 세 지표로 구분하여 각 차원의 누적 수준을 포착하였다. 어메니티·입지 조건은 시각적 어메니티, 해안·하천 접근성, 녹지, 교통, 중심성, 전이부 압력 등 10개 지표로 구성하였다.

토지이용 파편화는 규제 완화 이후 패치 배열 방식의 변화에 초점을 두어 측정하였으며, 침수 노출은 누적 침수흔적도 내 인구와 불투수면적 비율로 산정하였다. 분석은 세 단계로 구성하였다. 1단계와 2단계에서는 어메니티·입지 조건과 규제 완화의 연관성, 그리고 규제 완화와 파편화·침수 노출의 연관성을 다중회귀모형으로 순차 검증하고, 해안과 내륙 집단을 구분한 다변량 비교도 함께 수행하였다. 3단계에서는 이를 구조방정식 모형으로 통합하여 ‘개발 압력의 공간적 배경 → 규제 완화 → 파편화·침수 노출’의 경로가 통계적으로 성립하는지 검토하였다. 분석 결과, 규제 완화는 어메니티·입지 우위 공간에 선택적으로 누적되는 양상이 확인되었다. 조망, 수변 접근성, 중심성, 전이부 압력 등이 규제 완화와 유의한 연관성을 보였으며, 완화의 빈도·규모·강도는 각각 다른 방식으로 파편화 및 침수 노출과 결합하였다. 규제 완화의 누적은 개발량의 변화에 그치지 않고 패치 배열 방식의 변화로도 이어져 파편화 지표에 반영되었다. 또한 규제 완화가 집중된 공간에서는 침수 영향권 내 불투수면적과 인구 노출이 함께 높게 나타났으며, 해안·내륙 집단 비교에서도 파편화 및 침수 노출 지표의 다변량 평균 구조가 유의하게 구분되었다.

통합 구조모형에서는 어메니티·입지 조건으로 구성된 개발 압력이 규제 완화와 직접 연결되었고, 규제 완화를 매개로 토지이용 파편화 및 침수 노출로 이어지는 간접 경로가 확인되었다. 이러한 결과는 표본 구성, 변수의 조작화, 공간적 의존성, 시간 순서 등에 대한 강건성 검증에서도 일관되게 유지되었다. 본 연구는 어메니티 기반 개발 압력, 규제 완화의 제도적 누적, 토지이용 파편화와 침수 노출의 공간적 분포를 하나의 연속 경로로 통합함으로써, 선행 연구에서 분리되어 다루어져 온 요인들이 연안 도시 공간에서 어떤 순서로 결합되는지 실증하였다. 이를 통해 토지이용계획이 기후변화 시대 연안 도시의 위험을 사전에 관리하는 핵심 수단으로 기능할 수 있음을 확인하였다. In coastal cities, amenities such as scenic views, waterfront access, and recreational settings cluster along the shoreline and continuously attract residential and development demand.

Development tends to advance together with regulatory relaxation that permits higher density, while topographic constraints and shoreline geometry limit developable land and push expansion into discontinuous forms. Because the coast also lies at the front line of climate change, amenity-rich shorelines increasingly overlap with areas of inundation, so that development incentives and the imperatives of risk management collide within the same space.

Such risk has historically been managed by expanding structural defenses after development; yet this very reliance leads the coast to be perceived as safe, inviting further development, and the accumulated development in turn justifies additional defensive investment—producing a self-reinforcing cycle. Coastal risk is therefore best understood not as a product of hazard intensity alone, but as a cumulative outcome in which demand, regulatory practice, and development interact and accumulate in space.

This study addresses a gap between two largely parallel bodies of scholarship: one explains how amenity and locational conditions concentrate development demand in particular spaces, and the other examines how cumulative development reshapes land-use patterns and the spatial distribution of flood exposure. Between them, land-use deregulation—the institutional gateway through which demand is converted into observable development—has typically been treated as an exogenous event, and few studies have conceptualized it as an institutional response that accumulates selectively in specific places.

Accordingly, this study aims to empirically examine an integrated pathway in which the spatial background of development pressure formed by amenity and locational conditions leads, through the cumulative relaxation of land-use regulation, to land-use fragmentation and changes in the spatial distribution of flood exposure. In doing so, it seeks to identify the point at which demand is converted into development in high-amenity coastal areas, and to redefine the role of land-use planning as a preemptive instrument for climate adaptation and sustainable land use.

The empirical case is Busan Metropolitan City, an archetype of amenity-driven coastal development shaped by mountainous terrain, scarce developable land, and shoreline-concentrated growth. The analysis is structured as a staged pathway that sequentially links the spatial background of development pressure, the cumulative relaxation of land-use regulation, and changes in land-use fragmentation and flood exposure. To minimize endogeneity, amenity and locational conditions are fixed at the year 2000, deregulation is measured as a cumulative record over 2000-2023, and fragmentation and flood exposure are observed at the 2023 endpoint.

Deregulation is captured through three indicators—count (frequency), area (scale), and rate (intensity)—to represent the cumulative level of each dimension. Amenity and locational conditions comprise ten indicators, including visual amenity, coastal and riverine accessibility, green environment, transportation, centrality, and frontier (transition-zone) pressure. Land-use fragmentation is measured with a focus on changes in patch configuration following deregulation, and flood exposure is estimated from the share of population and impervious surface within the cumulative inundation-trace area. The analysis proceeds in three stages.

The first and second stages use multiple regression to test, in sequence, the association between