중?소도시 일반주거지역 용도세분화 계획기준 및 제도개선 연구

일반주거지역의 용도세분화 기준과 제도 개선방안을 연구했다.

현재의 토지이용상태와 미래의 관리방향 모두가 종세분 과정에 반영되어야 함에도 불구하고 그렇지 못했다는 문제가 크다. 아울러 나름대로 마련한 판단기준 내용 역시 미약하여 종세분 결과가 명확성과 형평성을 확보하지 못한 문제를 안고 있다. 따라서 용도세분화의 개선방안 제시의 첫단계는 제1,2,3종의 유형을 결정하는 판단기준의 개선에서부터 시작되어야 한다.한편, 명확한 판단근거를 통해 일반주거지역을 3개 종으로 구분한다 하더라도 나타날 수 있는 문제가 있다. 가장 큰 원인은 현재 3개 종에서 허용하고 있는 개발한도의 최저치와 최고치의 차이가 너무 크다는 것이다. 개발한도의 차이가 크다는 것은 개발이익의 차이가 크다는 것을 의미한다. 우리나라에서 토지가 갖는 재산가치를 고려할 때, 종세분 결과에 대한 민원제기가 높은 것은 이러한 원인에서 찾을 수 있다.다른 한편으론 개발한도의 차이가 크다는 것은 지역적 여건에 따라서 주거환경 문제를 유발할 소지가 높다는 것을 시사한다. 현재 종세분 결정은 블록단위의 필지를 근거로 하고 있다. 따라서 인접지역간 개발한도의 차이로 인해 각종 주거환경 문제가 나타날 소지가 높다. 대표적인 것이 층수이다. 제1종 일반주거지역과 인접한 지역에 제2,3종 일반주거지역이 결정될 경우, 현재의 개발한도 규정 하에서는 제1종 일반주거지역의 일조권, 통풍권 등의 자연권 침해가 우려된다.

따라서 개발한도의 차이로 인해 발생되는 문제를 예방하기 위한 계획적 배려가 필요하며, 이는 현재의 종세분을 탄력적으로 운영할 수 있도록 하는 제도적 뒷받침을 통해 해결이 가능하다. 일반주거지역 용도세분화를 현재의 수준에서 융통성 있게 탄력적으로 운영하기 위해서는 먼저, 제1,2,3종의 계획에 따라 달라질 수 있는 개발한도의 차이를 조정하는 과정이 필요하다. 이는 건축물의 부피와 높이를 통해 조정이 가능한바 이를 기초로한 다단계 종세분의 도입을 통해 개선해 나갈 수 있다. 다음으로 종세분 결정에 따라 나타날 수 있는 주거환경 문제는 개발허용한도가 큰 종의 계획시 인접지역의 환경, 예를 들어서 일조권을 비롯한 자연권의 확보측면과 주변 자연환경 보호를 위한 경관축통경축 등을 고려한 여러 계획조건을 조건부로 지정함으로써 해소할 수 있다.본 연구는 이러한 내용을 모두 포함하고자 ‘계획기준의 개선’과 ‘관련제도의 개선’ 측면에서 접근하여 개선방안을 제시하였다.