가등기담보의 주요쟁점 재검토 - 가등기담보 활성화와 관련하여 - = A Study on the Issues of Provisional Registration Security - in Relation to the Activation of Provisional Registration Security -

부동산 가등기담보의 법적 쟁점과 제도 활성화 방안을 검토했다.

가등기담보는 채권자가 채무자에게 금전을 대여하면서 담보목적으로 채무자나 제3자 소유 부동산에 관하여 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무불이행이 있는 경우에 채권자가 그의 예약완결권을 행사함으로써 발생하게 될 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기를 하는 담보제도로서, 채무자보호를 위한 취지에서 ‘가등기담보등에 관한 법률’이 제정된 바 있다. 그러나 동법이 규정하고 있는 가등기담보의 실행절차가 지나치게 복잡하여 그 활용도가 높지 못하다. 가담법은 채권자 규제에 중점을 두고 있어서 가등기담보는 금융제공을 희망하는 채권자에게 매력이 없는 제도로 전락하고 있는 것이다. 가등기담보의 활성화를 위하여는 이러한 현실을 감안하여 가등기담보 관련 당사자간의 이해관계를 합리적으로 조정해 주는 해석론과 입법론이 요망된다. 이 논문에서는 그러한 측면에서 가등기담보에 수반하는 주요 법적쟁점에 접근하였다. 우선 가등기담보의 법적성질을 특수저당권으로 보고, 이를 바탕으로 가등기담보에 수반하는 주요 법적쟁점을 가등기담보의 설정단계와 실행단계로 나누어 고찰하였다. 설정단계에서는 계약의 당사자, 가등기담보의 피담보채권, 공시방법에서의 문제점 등에 관하여, 그리고 실행단계에서는 실행통지의 상대방, 청산방법, 청산금액, 청산금의 공탁, 법정지상권 등에 관하여 살펴보았다.