상장리츠의 유형별 특성 비교분석

상장리츠의 유형별 특성과 투자 유의성을 비교·분석했다.

국내 상장리츠 시장은 2018년 이후 빠르게 성장하고 있다. 2019년 7개였던 상장리츠는 2024년 현재 23개로 증가했으며, 이는 2001년 처음 리츠 제도가 도입되었음을 고려할 때 급격한 증가이다. 그러나 상장리츠 숫자의 급격한 증가에 비해 상장리츠 시장 성숙도는 아직 초기 단계라고 할 수 있으며 해외 리츠 시장과 분명히 구별되는 모습을 보인다. 선진화된 해외 리츠 시장이 지속적인 배당수익과 자본수익을 통해 마치 연금과 같은 안정적인 수익을 발생시키는 반면 국내 상장리츠의 수익률은 변동성이 몹시 높은 모습을 보이는데 이는 리츠가 추구하는 형태와 부합하지 않는다. 이러한 차이는 해외 리츠 시장과 뚜렷하게 구별되는 특징이다. 따라서 국내 상장리츠의 유형별 특성을 비교분석하고 각각의 특징과 투자 유의성을 추론하고자 연구를 진행하였다. 먼저 국내에 존재하는 상장리츠를 AMC 유형별, 투자 유형별로 구분한 다음 각각의 유형을 상장 시점별, AMC 유형별, 투자 유형별로 비교하고 유형별 평균 수익률을 비교 분석하였다. AMC 유형에 따라 스폰서 리츠, 금융계 리츠, 독립계 리츠 구분하였고, 투자 유형에 따라 단일 섹터에 투자한 리츠는 전문형 리츠, 복합 섹터에 투자한 리츠는 복합형 리츠로 구분하였다.

스폰서 리츠는 자산 편입에 있어 투자 수익 발생이 아닌 스폰서 자산 유동화를 목적으로 하는 것이 가장 두드러지는 특징이었고, 금융계 리츠는 해외 자산 편입 비율이 높으며 수익증권 형태의 투자 비율이 높은 모습을 보였다. 독립계 리츠는 복합형 리츠의 형태를 취한 비율이 가장 높다는 특징을 보였다. 단일 섹터에 투자한 전문형 리츠는 오피스, 리테일, 물류 섹터의 자산만 존재하며 주택, 호텔, 주유소, 산업시설 등의 기타 섹터 자산은 복합형 리츠에 편입되어 운용되고 있다. 전문형 리츠는 대부분의 유형에서 양(+)의 수익률을 보였고 유일하게 물류 섹터에 투자한 경우에만 음(-)의 값을 보였다. 반면 복합형 리츠는 거의 모든 유형에서 음(-)의 수익률을 보였는데, 이는 독립계 리츠가 큰 비중을 차지했다. 리츠는 시장이 성장할수록 일물일리츠(一物一REITs)의 형태에서 다물일리츠(多物一REITs)의 형태로 변해가지만, 우리나라는 리츠 제도가 도입되고 20년이 지났음에도 상장리츠가 본격적으로 상장한 것은 오래되지 않아 전문형 리츠가 복합형 리츠보다 근소하게 많은 상태이다. 전문형 리츠와 복합형 리츠의 비율과 수익성을 비교했을 때 전문형 리츠의 비율과 수익성이 더 높은 점을 미루어 볼 때 국내 상장리츠 시장이 해외의 선진 리츠 시장과 비교하면 성숙도가 부족하다고 볼 수 있다.

상장 시점은 당시의 금리 및 부채비율과 연관성이 깊으며 2020년부터 2022년 3월까지 기준금리 0.25%를 유지했던 저금리 기간에 상장한 리츠는 11개로 2018년 이후 상장한 리츠의 과반을 차지하는데, 해당 기간에 상장한 리츠 대부분이 금리 인상기, 혹은 금리 인하 전에 상장한 리츠보다 월등히 높은 부채비율로 상장한 것을 확인할 수 있었다. 자기자본(Equity)을 줄임으로써 배당수익을 높이는 합리적인 전략이었으나, 이는 금리가 급격하게 상승하는 시기에는 리스크(Risk)로 돌아온다. 그 결과 저금리 기간에 상장한 리츠는 다른 시점에 상장한 리츠보다 손해가 큰 것을 확인할 수 있었다. 상장리츠를 유형별로 구분해 비교·분석함으로써 각기 다른 특성을 보이는 것을 확인했지만, 해외에 비해 부채비율이 매우 높다는 공통적인 특징을 보이고 있음을 확인할 수 있었다. 이는 리츠가 추구하는 본질적인 형태의 운용방식이 아니며, 해외시장에 비해 국내 상장리츠의 수익률 변동성이 크게 나타나는 근거를 보여준다. 이러한 점들은 국내 상장리츠 시장의 성장 방향과 보완해야 할 요소를 제시하고 있다. 본 연구는 2018년 이후 상장리츠가 증가하는 현재 국내 상장리츠들의 특성을 정리하고 분석한 형태의 논문이 없었다는 점에서 새로운 유형의 연구를 진행했다는 것에 의미가 있다.

다만 본 연구에서는 국내 상장리츠만 대상으로 한 점, 통계분석을 진행하지 않아 평균의 함정에 빠질 수 있는 점, 실증분석의 부재로 인한 데이터 간의 상관관계 입증의 부재 등이 한계로 존재하고 있다. The domestic listed REITs market has been rapidly growing since 2018. The number of listed REITs has increased from 7 in 2019 to 23 in 2024, which is a significant rise considering that the REITs system was first introduced in 2001. Despite this rapid increase, the market maturity of listed REITs in Korea is still in its early stages and distinctly different from overseas REIT markets. Advanced foreign REIT markets generate stable returns, akin to pensions, through consistent dividend and capital income.

In contrast, the returns of domestic listed REITs show high volatility, which is not aligned with the fundamental goals of REITs. This clear distinction prompted this study to compare and analyze the characteristics of various types of domestic listed REITs and deduce their unique features and investment implications. Firstly, domestic listed REITs were categorized by AMC type and investment type. Each category was then compared by listing timing, AMC type, and investment type, with average returns analyzed accordingly.

The AMC types were divided into sponsor REITs, financial REITs, and independent REITs, while investment types were classified as specialized REITs for single-sector investments and diversified REITs for multi-sector investments. Sponsor REITs prominently aimed at asset liquidation for sponsors rather than investment profit, financial REITs showed high proportions of foreign asset inclusion and investment in securities, and independent REITs had the highest ratio of diversified REIT forms. Specialized REITs, investing in single sectors like office, retail, and logistics, generally recorded positive returns, except for logistics.

In contrast, diversified REITs mostly recorded negative returns, largely due to the significant share of independent REITs. As REIT markets mature, they typically transition from single-asset REITs to multi-asset REITs. Despite over 20 years since the REIT system was introduced in Korea, the market still has more specialized REITs than diversified ones, indicating a lower maturity compared to advanced REIT markets abroad. Listing timing is closely related to prevailing interest rates and debt ratios. Of the REITs listed since 2018, 11 were listed during the low-interest period from 2020 to March 2022, when the base rate was 0.25%.

These REITs had significantly higher debt ratios compared to those listed during other periods. While this strategy of reducing equity to increase dividend yields was rational during low-interest periods, it turned risky during rapid interest rate hikes, leading to greater losses for REITs listed during the low-interest period. The comparative analysis of listed REITs by type revealed distinct characteristics but also highlighted a common feature of high debt ratios compared to overseas REITs. This is contrary to the essential operational model of REITs and explains the greater volatility in returns of domestic listed REITs.

These findings provide insights into the growth direction and areas for improvement in the domestic listed REITs market. This study is significant as it is among the first to systematically organize and analyze the characteristics of the increasing number of listed REITs in Korea since 2018. However, the study has limitations, including its focus solely on domestic listed REITs, the lack of statistical analysis which might lead to the average trap, and the absence of empirical analysis to verify correlations among data.