부동산 담보신탁에서 공동우선수익자의 공매요청권에 대한 검토

부동산 담보신탁에서 공동우선수익자의 공매요청권을 검토한다.

공동우선수익자의 법률관계는 다수당사자의 채권관계 중에서 준공동소유 관계(민법 제278조)가 아닌 수인의 채권자 및 채무자의 관계로서 분할채권관계에 해당한다(민법 제408조). 분할채권 관계에서 각 채권자의 채권 또는 각 채무자의 채무는 독립한 것이므로 공동우선수익자 중 1인에게 발생한 여신거래계약 위반에 따른 채무불이행의 사유 또한 다른 우선수익자로부터 영향을 받지 않는다. 그러므로 이를 원인으로 하는 채권의 이행청구 및 신탁부동산에 대한 공매요청 역시 각각 독립한 것이므로 공동우선수익자 중 1인이 단독으로 행사할 수 있다. 개정 신탁법 제71조 제1항 본문은 수익자가 여럿인 경우의 의사결정 방법에 대하여 수익자 전원의 동의를 요한다고 규정하고 있지만 이는 부동산 신탁보다는 금전 투자신탁에서 수익자들의 의사결정 방법으로서 합리적인 규정이다. 특히 부동산 담보신탁의 주된 목적이 채권자인 우선수익자의 채권상환을 담보하는 것에 있다면 그 피담보채권이 불가분채권이거나 공동우선수익자가조합원으로서 하나의 우선수익권을 합유적으로 공동소유하고 있지 않는 한 공동우선수익자 중 1인의 공매요청만으로도 담보신탁된 부동산의 공매요청이 가능하다고 보아야 한다.

따라서 수익자가 여럿인 경우의 의사결정 방법에 대하여 수익자 전원의 동의를 요한다는 개정 신탁법하에서 부동산 신탁회사로서는 신탁계약 등의 신탁행위로서 이러한 내용을 명확하게 반영하여 공동우선수익자의 법률관계를 사전에 분명하게 약정하는 것이 바람직하다고 판단된다(개정 신탁법 제71조 제3항). 최근 개정 신탁법이 시행됨에 따라 금융투자협회 및 모든 부동산 신탁회사가 참여하여 법무법인 세종과 함께 만든 부동산신탁계약서 모범안의 부동산 담보신탁계약서에는 “우선수익자가 복수인 경우에는 최우선 순위의 우선수익자의 서면요청에 의하여 담보신탁된 부동산의 공매를 요청할 수 있다.”고 규정하고 있어 여러 순위의 복수의 우선수익자들의 공매요청권을 명확하게 규정하고 있다는 점에서는 바람직하다고 평가할 수 있다. 그러나 최우선 순위의 우선수익자가 복수인 경우에 대해서는 침묵하고 있다는 점에서 공동우선수익자의 공매요청권 및 나아가 공동우선수익자의 법률관계에 대한 규정은 미흡하다고 평가할 수 있다. 따라서 이 논문이 공동우선수익자의 공매요청권 나아가 공동우선수익자의 법률관계에 대한 논의의 시발점이 되었으면 한다.