연구 요약
연구 요지 (AI)
상가 임대차에서 권리금의 법적 보호 방안을 연구했다.
초록
권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처·신용·영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 임차상인은 막대한 자본과 노력을 투자하여 상권을 형성하고 일정한 수익을 보장받는 영업장을 구축한다. 이와 같이 임차 상인이 스스로 투하한 노력과 자본을 회수하는 최소한의 수단이 바로 권리금이다. 하지만 관행에 의해 형성된 개념이므로 법적인 규율이 미흡했기 때문에 권리금을 보호받지 못하는 임차상인도 대다수 발생하였다. 따라서 권리금의 연구를 통해 임차상인을 보호할 필요성이 크다. 권리금 계약상 신규임차인의 주된 급부의무는 권리금을 기존임차인 또는 임대인에게 지급해야할 의무이다. 이와 같은 주된 급부에 대한 반대급부로서 기존임차인 또는 임대인은 영업을 위해 필요한 유형·무형의 자산의 이전 의무, 영업 자산을 신규임차인이 일정기간 이용할 수 있도록 보장할 의무를 부담한다. 따라서 이와 같은 주된 급부의무를 다하지 못한 경우 기존임차인 또는 임대인은 채무불이행책임 등을 져야한다. 채무불이행 책임을 부담하는 경우 임대인은 임차인이 상실한 영업이익, 영업의 이전비용 등의 이행이익을 배상하여야 할 것이다.
기존임차인과 신규임차인 사이에 권리금이 수수된 경우에는, 임대인의 임대차 해지와 갱신 거절에 신규임차인 또는 기존임차인의 귀책사유가 없는 경우에는 기존임차인의 이용보장채무는 양당사자의 귀책사유 없는 이행불능이 된다. 따라서 기존임차인은 대가위험을 부담해야 하므로 남아 있는 기간에 대응하는 권리금을 반환해야 한다. 해외에서도 그 명칭과 성격이 다소 다르기는 하지만 상가임차권을 사고 팔 때, 권리금과 유사한 금전을 주고 받는 관행이 존재한다. 기본적으로 상가임차권의 존속을 보호하는 것이 개인의 권리를 보호하고 사회의 효용을 극대화 시키는 방안이라는 전제 아래 상인이 특정 장소에서 영업할 수 있는 권리를 하나의 재산권으로서 보호하고 있다. 일본에서는 임대인이 임대차 계약의 갱신을 거절한 경우에 그 정당성 여부의 심사를 통해 임차인을 보호한다. 미국에서는 임대인이 임차인의 임차권 양도를 거절하기위해서는 정당한 이유가 인정되어야 한다. 영국에서는 임차인의 귀책사유가 없음에도 신임대차를 거절하고 대체가옥도 제공하지 않은 경우, 임대인은 임차인에게 과세표준액을 기준으로 산출된 금액을 보상해야 한다. 프랑스에서는 영업소유권이라는 개념을 인정하여 상인이 보유하고 있는 영업할 수 있는 권리를 소유권의 일종으로 보고 있다. 이와 같이 해외 각국에서 영업적 이익을 임차인이 회수할 수 있도록 보호하는 이유는 그것이 재산권이기 때문이다.
독일의 “게베레”를 통해 점유하고 이용하는 권한 역시 하나의 재산권으로서 보호될 수 있음을 알 수 있다. 그리고 사유재산 제도의 기틀을 마련한 존 로크의 노동이론에 따르면 자신의 노동과 노력으로 일정한 재산적 가치인 상권을 형성한 임차인의 임대목적물에서 영업을 수행할 수 있는 권리가 임대인의 소유권보다 더 중요하다고 해석할 수도 있다. 그리고 재산권에 대한 시장가치이론에 따르면 시장에서 금전적 가치가 있다고 평가되는 재화는 별도의 입법이 없이도 재산권으로 볼 수 있다. 그러므로 권리금으로 거래되고 있는 “특정장소에서의 영업이익을 향유할 수 있는 임차인의 권리”도 재산권이라고 보아야 한다. 이와 같이 “특정장소에서 영업을 수행하고 보유한 고객들을 통해 수익을 창출할 수 있는 권리”는 재산권이므로 정당한 이유 없이 박탈되어서는 안 된다. 재산권인 임차 상인들의 권리금이 일방적으로 약탈당하고 있다면 그와 같은 현실을 개선할 필요성이 크다. 따라서 상가건물 임대차보호법이 권리금을 법률로써 개념 정의하고 임대인이 일정기간 동안은 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없도록 규정한 것은 임차인의 권리 보호를 위해 그 의미가 크다. 법률이 규정하고 있는 바와 같이 임차인은 기본적으로 현재 보유한 영업 이익을 사적 자치에 의해 자유롭게 양도함으로써 스스로가 형성한 영업 가치를 회수할 수 있다고 보아야 한다.
하지만 상가건물 임대차보호법은 규정의 내용이 불명확하고 예외의 범위가 너무 넓어서 문제이다. 특히 임대인은 정당한 이유가 있다면 기존임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절할 수 있는데, 정당한 이유가 무엇인지에 대한 명확한 기준을 법률이 제시하지 않고 있다. 결국 명확한 기준은 판례를 통해 제시될 수밖에 없는데, 분쟁해결을 위해 마련된 법률이 분쟁이 발생해야 명확해질 수 있다는 것은 일종의 자기모순이다. 그리고 임차인의 재산권 보호는 임차인의 당연한 권리임을 생각할 때 광범위한 예외규정은 삭제되어야 한다. 임차인이 권리금의 회수를 통해 상실하는 영업 이익에 대한 대가를 보유할 수 없다면 임차인의 재산권을 보호하기 위해 영업 시설 또는 이익의 직접적인 회수를 인정할 필요성이 있다. 그 중 시설 투자 이익은 유익비상환청구권과 부속물매수청구권을 통해 임차인이 회수할 수 있다. 하지만 현재의 제도로는 한계가 있으므로 개선하여 임차인의 권리를 보호하여야 할 것이다. 그리고 영업 이익의 경우에는 임차인이 임대인으로부터 적절한 퇴거보상을 지급받음으로써 회수할 수 있다고 보아야 한다. 퇴거보상금은 매출액과 업종, 그리고 현재까지의 영업수행기간, 이사비용, 휴업손해 등을 고려하여 산정되어야 한다. 지역적인 이점에 대한 보상 역시 일정한 요건을 갖춘 경우 퇴거보상금에 포함될 수 있다.
임차인의 권리금 회수기회 보장을 통해 간접적으로 임차인의 영업에 대한 권리를 보호하되, 그것이 인정되지 않는 경우에는 자신의 의사에 기해 임대차를 종료시킨 임대인으로부터 퇴거보상을 제공받는 등 임차인의 직접적인 영업 이익 회수를 인정하는 것이 임대인의 소유권과 임차인의 영업할 권리의 조화시켜 사회적 공평을 실현하는 합리적인 방법일 것이다.
목차
국문요지 vi 제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 범주와 방법 4 제2장 권리금에 관한 일반적 고찰 7 제1절 ‘권리금’의 수수 관행 7 1. 권리금 수수의 관행 7 2. 권리금의 발생 원인 8 3. 권리금으로 인한 분쟁의 발생 9 제2절 권리금의 법제화 9 1. 권리금에 대한 법적 규율의 필요성 9 2. 법제화의 과정 11 3. 개정된 상가건물 임대차보호법의 내용 개관 13 4. 소결 15 제3절 권리금의 의의 15 1. 권리금의 개념 정의 15 2. 권리금의 개념에 대한 판례의 정리 19 3. 상가건물 임대차보호법의 입장 21 4. 소결 22 제4절 권리금 계약 23 1. 권리금 계약의 의의 23 2. 권리금 계약의 법적 성격 23 3. 권리금 계약의 당사자 25 4. 권리금 계약의 수반성 27 5. 권리금 계약 체결 과정에서의 불공정한 관행 28 6. 권리금 계약의 급부의무 30 7. 권리금 계약과 의사표시의 흠결 48 8. 소결 54 제3장 권리금 보호와 관련된 해외 법제의 검토 55 제1절 권리금 수수의 관행과 그에 대한 법적 규율 55 1. 일본 55 2. 미국 60 3. 영국 60 4. 프랑스 60 5. 독일 61 6. 소결 61 제2절 권리금의 간접적인 보호: 임대차 계약의 존속기간 보장 61 1. 서론 62 2. 일본의 임대차기간 존속보장제도 62 3. 영국의 임대차기간 존속보장제도 69 4. 프랑스의 임대차기간 존속보장제도 72 5. 독일의 임대차기간 존속보장제도 75 제3절 임차권의 양도와 전대에 대한 승낙과 거절 시 정당성 심사 76 1. 서론 76 2. 일본 민법상 건
발행 정보
2016. 한양대학교 대학원 국내석사 학위논문