公共住宅團地의 開發戰略에 관한 硏究

공공주택단지의 개발 전략을 연구했다.

Housing is a place to pursue happiness as a fundamentall factor of human life and its sufficient supply will promote national prosperity and welfare society. Our country has been achieved a remarkable economic growth by the Five-Year Economic Development Plans started in 1962. Our country is a small and mountainous land with few sites sufficient for housing and the nation's population density is very high compared with other countries. Besides population density as a whole, the influx of rural-to-ruban migrants, the rapid growth of nuclear families and the increasing shortage of housing sites have greatly conutributed to a declining housing supply ratio, especially in urban areas.

Despite the Government's population dispersion policy, concentration to urban areas has continued to cause a qualitative deterioration of housing circumstances as well as a quantiative shortage of settlement facilities. And Government efforts for housing problem solution were not seened purchase housing because of recent in cessant housing price raise and shortage of housing purchase fund. It is intended in the thesis to analyze the present situation of public housing land in city.

to inquire into the consciousness on housing policy of the residents in urban, there by grasping problems involved and suggesting some proper schemes necesary for their solution Generally public housing has been built for houseless people by the public insitution. But strictly speaking, public housing has to supply for not houseless people but low income people. Because public housing is built by the public financial resources and a houseless person in not always a low income person. So this study puts much emphasis on improving the supply system of public housing which contains the betterment of supply method and promotion of construction.

Now in order to develop the public housing land efficiently, Govemment have to take various actions. That are as follows. (1) The mixing of social class in public housing land. (2) The efficient supply of public rental housing. (3) The rationalization of the New Town development. In conclusion in twenty-first century, the housing will run short of government and civil should build the developing strategy of public housing land in all its aspects. 우리는 급변하는 상황에 처해 歷史意識과 方向感覺을 상실할 위기에 직면해 있다. 제각기 부각되는 分野別 문제들은 그 나름대로 중요성을 함축하고 있어 거부할 수 없는 가치를 지니기에 지혜를 동원하여 가능하면 모든 문제를 하나로 귀결시켜 綜合化 할 수 있는 능력을 갖추고 있어야 한다.

급속한 經濟發展으로 富의 축적은 용이했으나 이것을 分配하는 것에 등한했고, 도시로 인구가 집중함으로써 都市住宅의 不足離을 가중 住宅問題가 시대적 관심사로 떠을랐으며, 사회구조의 탈바꿈으로 民主化, 自由化가 보편화되어 기층민의 목소리가 커져가는 상황에서 앞으로 추구해야할 福祉社會의 내용은 衣·食·住로 대별하여 이것을 하나로 종합하면 「住의 問題」즉 住宅問題의 해결로 나타난다. 주택문제를 바라보면서 먼저 느끼는 것은 住宅數量의 絶對的 不足으로 大量供給의 방안을 찾아야 했다는 것이다. 그 방안의 하나로 住居立地理論과 近隣住區理論에 입각하여 도시지역의 한정된 토지를 고도 이용하는 것과 같은 종류의 주택을 대량공급할 수 있는 共同住宅(아파트) 주거형식의 개발이다. 集團住宅團地가 개발되면 ①土地利用의 效率性을 높이고, ②大量生産의 원리에 따라 주택공급을 크게 늘릴 수 있으며, ③주민편익에 따른 도시기반 시설을 집중적으로 설치하여 經濟性을 유지하고, ④都心人口 分散 및 도시기능의 적정한 배분을 확보하는 효과를 가져온다.

우리나라의 住宅團地 開發政策은 근본적으로 能率性과 衡平性을 중심으로 운영되고 있는데, 초기에는 도시토지이용도를 높여 부족한 토지자원의 제약성을 극복하고 宅地를 대량 개발하여 物量爲主의 주택 공급으로 能率性을 확보하는데 촛점을 두었으나, 점차 정책목표가 변화하여 개인간·계층간·지역간·부문간 왜곡된 所得分配로 나을 수 있는 사회갈등을 해소하고 삶의 질(quality of life)과 쾌적하고 안락한 문화수준의 최저생활을 보장하려는 社會福祉的 衡平性 확보로 주택단지 개발정책의 의의가 옮겨졌다. 公共住宅團地는 능률성(efficiency)과 형평성(equity)의 조화적 맥락에서 다음 세가지 기본방향으로 운영되어야 한다. 첫째, 주택단지가 사회적으로 균형을 이룬다는 의미는 단순히 단지내에 여러 社會階層이 살고 있다는 것만이 아니고, 진실로 다양한 계충의 사람들이 공동시설물인 교회, 상점, 학교, 공원등을 공동으로 이 용하며 실제적으로 人間的 交流의 기회가 부여될 수 있게 하는 社會階層의 混合(Social mix)이 가능해야 한다. 주택은 인간생활의 기본이 되기 때문에 주택유형이나 규모 등에 따라 그 주택에 입주하는 가구의 가족생애 주기, 소득수준, 직업, 사회적 지위 등이 사실상 결정되어 社會階層的 性格을 띠게 된다.

그러므로 住宅團地에 입주하는 계층은 어느 한 계층일 수 없고 여러 계층이 골고루 살 수 있게 住民混合, 住宅混合, 그리고 共同施設物의 混合이 충분히 전제 되어야 한다. 둘째, 도시의 부족한 주택공급를 해결하기 위해 公共賃貸住宅의 대량공급이 요망된다. 임대주택은 분양주택에 대립하는 개념으로 주택을 「所有의 수준」에서 「利用의 수준」으로 끌어내린 使用의 개념이다. 우리나라 賃貸住宅은 5년 임대후 분양으로 전환하는 分讓條件附 임대주택이 대부분이었으며 이른바 서구식 社會住宅의 개념인 永久賃貸住宅은 일찍이 시도된 바가 없어 엄밀한 의미에서 지금의 임대주택은 명목상 政策的 意味만을 부여할 수 있다. 임대주택은 사회 형평을 구현하는데 있어 소득배분정책과 더불어 가장 중요한 정책수단이기에 住宅接近性이 아주 낮은 빈곤계층이나 상대적 빈곤층을 위한 公共賃貸住宅의 공급은 사회정의를 실현하는 실질적 정책수단이라 생각되므로 效率的인 公共賃貸住宅의 건설이 住宅團地開發과 유기적으로 연결되어야 한다. 세째, 신도시 개발의 이상은 규모면에서 결코 크지 않고, 도시관리가 용이하며, 이질적 인종·계급·문화적 배경을 지닌 다양한 사람들을 모여 살게 함으초써 대도시가 지닌 사회문제 중 住宅問題를 해결할 수 있도록 하는데 있다. 정부는 최근 수도권의 주택난 해소를 위한 수도권 5개 新都市 건설계획을 발표하였다.

고양군의 일산, 성남분당, 군포의 산본지역의 신도시 개발은 모두가 서울의 住宅問題 解決을 위한 政策的 意志를 표현 한 것이다. 신도시를 개발하는 과정에서 주의할 것은 신도시가 서울의 무주택자와 영세민만을 수용하기 위한 住居團地가 아니기에 中·高所得層 및 자발적 신도시 선호계층에게도 住宅取得의 기회가 주어져야 한다는 것이다. 그리고 단순히 수면도시(Bed Town)의 획일적 기능을 탈피하고 자족적 도시 성장을 위해 상업·공업·사무 등 여러 기능을 동시에 갖출 수 있도록 하여야 한다. 이상의 세가지 기본 방향에서 公共住宅團地의 개발이 추진 되어야하지만 우리 주택정책과 연결지워 항상 고려해야 할 과제로, ①주택정책의 대상을 사회기층민까지 포용할 수 있게 넓히는 문제, ②住宅團地 개발과정에 住民參與가 이루어질 수 있게 하는 문제, ③도시재개발이나 團地開發에서 保存 및 改良을 가능하게 하는 문제, ④公共福利, 社會衡平을 실현하기 위해 고려되는 土地公槪念 도입문제 등이 심도 있게 다루어져야 한다.