결합개발관련 주요쟁점에 대한 전문가 인식차이 분석 = The Study on Analysis of Experts' Perception Differences about the Major Issues related to Conjoint Regeneration Program

결합개발의 주요 쟁점에 대한 전문가 인식 차이를 분석했다.

본 논문은 도시토지의 효율적 이용의 한 방안으로 연구 되어 왔던 용적이전제도의 하나인 결합개발에 대한 주요 이슈들을 파악하고, 주요 쟁점등을 도출하였다. 연구의 목표는 결합개발 관련 주요 쟁점에 대한 전문가별 인식차이를 조사하여 파악하고, 분석하고자 함이다.현재 서울시에서 진행하고 있는 동대문 이문·휘경 재정비촉진사업내 포함된 결합개발과 용산 해방촌·후암동의 재개발구역간 결합개발이 진행되고 있다. 이문·휘경지구 결합개발은 관리처분에 있어 2개구역을 단일조합으로 설립하여 추진하고 있는 사업으로, 역세권 지역주민들의 반발로 조합설립 무효확인소송이 2건 진행중에 있으며, 구릉지 주민들은 역사문화보존지구로 인한 앙각규제에 대하여 공공의 보상을 요구하고 있었다.해방촌구역 결합개발은 해방촌일대 전체를 녹지축으로 조성함에 따라 송출구역 전체주민이 역세권인 집값이 더 비싼 후암동으로 입주권을 받을수 있도록 하였으나, 녹지축 조성지역이 해방촌내 상가 및 편의시설 밀집지역이어서 임대수익 소멸, 세입자보상금, 해방촌에 계속거주를 원하는등 선택권 없이 무조건적으로 후암동으로 이전한다는 점에서 주민 73%가 반대하였으며, 2011.04.11일 녹지축 반대를 위한 주민들의 자발적인 회의 개최등이 있었다.

또한 이지역의 경우 주민의 의견수렴 없는 정책발표후 공공에 대한 불신이 깊어져 있고, 후암동지역주민의 노후불량주택지역의 개발요구등으로 인하여 후암동만 재건축사업을 진행중에 있어 사실상 결합개발사업이 무산되었다고 볼 수 있다.그러므로, 결합개발제도에 대하여 많은 연구를 진행하였던 학계, 행정을 집행하는 공무원, 용적이전제도 사업에 참여하는 기업종사자를 대상으로 전문가별 인식의 차이를 분석하고, 현황을 파악하고자 한다. 용적이전제도의 중요 이슈로는 개발권과 소유권의 분리, 개발권가치산정, 개발권거래기관, 주민합의 및 공공의 역할로 크게 4가지 주제를 가지고 문항을 작성하였으며, 총 문항은 14문항으로 작성하였다. 전문가 집단외에 주민들도 동일한 설문을 실시하려고 하였으나, 개발에 대한 갈등으로 주민들 대부분이 응답을 거부하여, 인터뷰로 대체하였다. 조사결과 공무원은 개발권소유권분리,가치산정기준미확립,지불방식,주민갈등, 기업종사자는 가치산정기준 미확립 및 지불방식문제, 학계는 개발권소유권분리 및 가치산정기준 미확립, 주민갈등, 공공의 역할미흡부분에 다른 집단보다 많은 문제가 있다고 선택하였다.

이러한 점들로 미루어 보아 공무원은 공적인 기준인 법적근거나 제도, 기업종사자는 사업리스크와 관련한 주민 갈등요소등에 집중되어 있었으며, 학계는 미래지향적 계획의 패러다임, 개발권소유권의 근본개념인 계획과 공공의 역할등에 집중되어 있는 인식의 차이를 보여주었다. 결론에서도 나왔듯이 개발권과 소유권의 분리는 점진적으로 이루어져야 되며, 그대상을 한정적으로 적용하고, 제도도입에 있어서 법률개정의 우선 순위를 정하여 제도개선을 시행하고, 용적률 가치산정에 대한 사회적 합의, 소유권에 대한 명기제도등을 정립후 도입하여야 된다고 생각한다.이문·휘경, 해방촌·후암동등의 경우는 주민의 의견수렴없이 정책발표가 되어, 주민들의 개발반대 및 행정기관에 대한 불신이 깊어졌다는 것을 주민 인터뷰를 통해서 알수 있었다.용적이전제도는 서울시의 한정적인 토지자원을 효과적으로 활용할수 있고, 공공의 큰 재정부담없이 규제지 역의 주민들에게 손실보상을 해줄수 있는 좋은 제도이나, 한정적이고 선 택적으로 접근하지 않으면, 우리나라의 국토계획의 근간인 용도지역 및 용도지구제도를 뿌리부터 흔들수도 있으므로, 신중하게 접근하지 않으면 안될것이다. 앞으로 용적이전제도가 지금의 전면개발방식이 아닌 미국이나, 일본의 사례에서 보여주듯이 보존지역의 손실보상이나 문화재보존등의 재원마련 등을 위하여 한정적이고, 제한적으로 제도도입이 되길 바라며.

서울시 도 시계획의 새로운 패러다임이 되길 바란다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적1 Ⅰ. 연구의 배경 1 Ⅱ. 연구의 목적 2 제2절 연구의 범위 및 내용 2 Ⅰ. 연구의 범위 2 Ⅱ. 연구의 방법 2 제2장 이론적 고찰 4 제1절 결합개발 관련갈등과 주요쟁점 4 Ⅰ. 개발권과 소유권의 분리4 Ⅱ. 개발권 산정방법15 Ⅲ. 개발권 거래방식의 문제 18 Ⅳ. 주민합의 및 공공의 문제 20 제2절 해외사례 검토 29 Ⅰ. 미국의 개발권 양도제도 사례(TDR) 29 Ⅱ. 일본의 용적이전 사례 33 Ⅲ. 기타사례(영국 및 프랑스) 37 제3장 결합개발 현황 분석 40 제1절 국내사례 검토 40 Ⅰ. 결합개발에 따른 관련법령 분석 40 Ⅱ. 개발방식 차이에 따른 도시재정비촉진법 응용 43 제2절 국내결합개발사례 검토 44 Ⅰ. 도시재정비촉진법상 촉진지구 계획결정 사례 44 Ⅱ. 정비계획법상 정비계획 결정 사례 50 Ⅲ. 이문3구역 및 해방촌 후암동 비교 54 제4장. 전문가 인식차이 분석 56 제1절 연구방법 및 자료 56 Ⅰ. 설문의 내용 56 Ⅱ. 응답자의 일반적 특성과 기초통계량 56 제2절 개발권과 소유권분리 조사 60 Ⅰ. 송출지역과 수용지역의 우선순위 60 Ⅱ. 개발권과 소유권 분리 64 Ⅲ. 개발권 유효기간 68 제3절 개발권(용적률) 산정방법에 대한 조사 71 Ⅰ. 개발권(용적률) 산정방법 71 Ⅱ. 개발권(용적률) 가치산정 시점 72 제4절 개발권(용적률)거래방법 조사 74 Ⅰ. 개발권(용적률) 채권화 및 거래기관 74 Ⅱ. 개발권 거래방법 77 제5절 주민합의 및 공공역할 조사 78 Ⅰ. 주민갈등요인 78 Ⅱ. 공공의 역할 80 제6절