주택가격의 변화와 양도소득세에 관한 연구 : 서울과 부산지역 아파트를 중심으로

서울·부산 아파트 가격 변화와 양도소득세의 관계를 분석했다.

우리나라의 주택가격 상승은 국민경제생활의 대표적인 불안요소로 작용하고 있다. 특히 아파트의 경우 매매가격이 과거 몇 년 동안 단기간에 지나치게 올라 주거를 목적으로 하는 일반주택 수요층에 부담을 안겨주고 있는 실정이다. 따라서 국가는 주택개발정책 등을 통해 모든 국민의 쾌적한 주거생활을 보장할 의무가 있지만 현실은 여전히 부족한 점이 많다. 온 국민의 관심사가 주거문제 즉 주택문제에 쏠려 있지만 현재의 문제점을 해결 할 수 있는 획기적인 대안을 찾지 못하고 있다. 본 연구에서는 기존의 연구를 바탕으로 주택가격 특히 부산과 서울지역의 아파트를 중심으로 주택가격에 영향을 미치는 것으로 조사된 거시경제변수 중 세대수, 인구수, 소비자물가지수, 국내총생산, 토지거래필지수, 시장금리 등을, 조세변수로는 양도소득세를, 그리고 부동산정책을 설명변수로 사용하여 아파트매매가격지수와의 관계를 살펴보았다. 분석기간은 1991년부터 2008년까지의 연도별 데이터를 사용하였으며 실증분석을 위한 연구방법으로는 회귀모형의 구축을 통해 아파트매매가격지수의 변동요인을 분석하였다. 본 연구의 결과를 정리하면 교차상관분석을 통해 상관계수 값이 가장 큰 시차를 기준으로 설명변수가 종속변수인 아파트매매가격지수에 선행하는지 또는 후행하는지를 판단하였다.

그 결과 부산의 경우에는 세대수는 1년 선행하고 양의 상관을, 인구수는 동행 또는 1년 선행하고 음의 상관을, 물가는 1년 선행하고 양의 상관을, 소득과 토지거래량은 동행 또는 1년 선행하고 양의 상관을, 부동산정책이 1년 선행하는 것으로 나타났으며, 양도소득세와 시장금리는 2년 선행하고 음의 상관을, 토지거래필지수는 동행 또는 1년 선행하는 것으로 나타났다. 서울의 경우에는 세대수, 물가, 소득이 동행 또는 1년 선행하고 양의 상관을, 시장금리는 1년 선행하고 음의 상관을, 부동산정책은 1년 선행하고 양의 상관을, 인구수는 3년 선행하고 음의 상관을, 양도소득세 변화율은 3년 선행하고 음의 상관을 나타내고, 토지거래량은 동행 또는 1년 후행하고 양의 상관을 나타내고 있다. 회귀분석 결과 부산의 경우에는 양도소득세 평균세율과 시장금리는 모형내에서 종속변수인 부산의 주택가격에 음의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 본 연구의 중심 설명변수인 부산의 양도소득세 평균세율이 1% 증가하면 부산의 주택가격은 0.346% 하락하는 것으로 나타났다. 즉, 양도소득세를 강화하면 부산지역에서는 동결효과에 의한 공급 감소효과가 기대수익 감소에 의한 신규수요 감소효과보다 더 적어서 주택가격이 하락한다고 결론지을 수 있다.

서울의 경우에는 양도소득세 평균세율과 시장금리는 종속변수인 서울의 주택가격에 음의 영향을 미치는 것으로 나타났으며 서울의 양도소득세 평균세율이 1% 증가하면 서울의 주택가격은 0.593% 하락하는 것으로 나타났다. 즉, 양도소득세를 강화하면 주택가격이 하락한다고 결론지을 수 있다. 이를 부산의 주택가격모형 분석결과와 비교하면, 양도소득세 평균세율이 주택가격에 미치는 음의 영향은 부산지역(-0.346%)보다 서울지역(-0.593%)에서 더 크다는 것을 알 수 있다. 즉, 양도소득세 관련 정부의 정책이 주택가격에 미치는 영향이 지역에 따라 상이함을 확인하였다. 과거 우리나라의 주택정책은 대부분이 가격이 급등한 수도권 지역을 중심으로 수립되었는 바 이러한 정부의 정책은 대상지역뿐 아니라 다른 지역에도 서로 다른 영향을 미치게 되므로 각 지역별로 차별화된 정책이 필요하며, 주택가격을 안정시키고 주택시장의 변동성을 예측하기 위해서는 올바른 분석이 필요하다. 따라서 지역별 주택가격의 변화에 영향을 주는 요인들의 움직임을 면밀히 파악하여 그 지역 특성에 맞는 차별화된 정책을 수립하는데 본 연구의 결과가 예측에 대한 신뢰성을 높이는데 참고 되었으면 한다.