土地利用 混合을 媒介로 用送地域制의 柔軟的 運用에 關한 硏究

토지이용 혼합을 위한 용도지역제의 유연한 운용방안을 연구했다.

土地利用 混合은 직주분리나 교통혼잡 그리고 도심공동화와 같은 都市問題를 緩和시킬 수 있는 代案으로서의 가능성을 갖고 있다. 즉, 토지이용 혼합이 도시인의 활동패턴이나 도시공간구조와 조화를 이룬다면, 도시환경의 질을 향상시키고 도시문제를 완화할 수 있는 토지이용 전략이 될 수 있다. 본 연구는 이러한 土地利用 混合의 바람직한 가능성을 都市計劃的으로 活用해 보고자 하는 意圖에서 시작되었다. 이를 위해, 토지이용 혼합이라는 현상과 개념이 우리 나라의 용도지역 체계에서 어떻게 수용되었으며, 혼합용도지역으로 형상화되어 도시공간 상에서 어떤 역할을 수행하고 토지이용 변화에 여하한 영향을 미쳤는가하는 점을 파악해 보고자 하였다. 이러한 연구목적을 수행하기 위해, 먼저 우리 나라 用途地域制의 特性을 土地利用 混合이라는 觀點에서 再解析해 보았다. 또 실제 도시계획의 운용상에서 토지이용 혼합을 명시적으로 허용하고 있는 混合用途地域의 運用을 도시계획의 목표와 대비하여 살펴보았다. 동시에 土地利用 特性과 變化에 미치는 혼합용도지역의 영향을 파악해 보고자, 대표적인 혼합용도지역인 준주거지역을 대상으로 靜態的인 土地利用 特性(1996년 현재기준)과 動態的인 土地利用 變化(준주거지역으로 변경된 1991년 전후)를 고찰하였다. 이를 통해 도출한 본 연구의 결과는 세가지 측면에서 종합될 수 있다.

첫째, 우리 나라 用途地域制의 混合的 特性과 混合用途地域의 柔軟的 運用側面이다. 우리 나라의 용도지역제는 純化를 지향하는 전용용도지역을 근간으로 하여 異種用途에 대한 행위제한이 점차 완화되는 累積的 構造를 갖고 있으며, 전체적으로 混合指向的인 용도지역을 운용하고 있다. 이러한 혼합적 특성 형성에는 조건부사항의 탄력적 운용과 근린생활시설의 폭 넓은 허용이 커다란 영향을 미치고 있다. 또 사회경제적 여건 및 도시계획법 체계의 변화에 따라 혼합용도지역의 유도적․계획적 목표가 지속적으로 강화되어 왔다. 동시에 우리 나라의 혼합용도지역은 혼합의 특성과 허용행위 내용에 따라 혼합지역, 준공업지역, 준주거지역 및 근린상업지역으로 세분화되어, 시기별로 각기 독특한 역할을 분담해 왔다. 특히, 준주거지역은 용도지역 체계에 설정된 계획적․유도적 목표에 부응하여, 대도시의 용도지역 운용에 있어서도 생활권 중심지를 육성하려는 수단으로서 유연하게 지정․변경되었다. 둘째, 代表的인 混合用途地域으로서 準住居地域 土地利用의 混合的 特性과 地域特性에 把握이다. 준주거지역의 토지이용은 주상혼합적 특성을 나타내고 있다. 이러한 토지이용 혼합은 단독주택과 근린생활시설에 의한 輕度住商混合이 대부분을 차지하고 있어 생활권 지향적인 특성을 나타내고 있다. 따라서, 주상혼합적 토지이용을 조성하려는 준주거지역의 지정목적은 상당 부분 달성되고 있다고 할 수 있다.

특히, 준주거지역의 혼합적 토지이용 특성에는 필지조건이나 도로체계 등 지역구성요소의 특성이 큰 영향을 끼치고 있어, 계획적으로 활용해야 할 제어요소를 암시해 주고 있다. 셋째, 準住居地域 土地利用의 混合的 變化와 그 計劃的 意味의 解析이다. 준주거지역이 지정변경되면, 당해지역은 근린상업시설과 경도공업시설의 증가로 토지이용이 다양화되어 근린생활권적 중심성이 강화된다. 동시에 준주거지역의 지정변경으로 인해, 당해지역은 물론 인접지역의 혼합적 토지이용 특성이 변화하고 있다. 즉, 준주거지역에서는 용도지역 변경이후, 토지이용 혼합의 정도도 높아지고 변화의 폭도 커지는 경향을 나타내고 있으며, 단일건물에서의 입체적 혼합의 양상도 근린생활시설과 업무시설 등의 복합으로 다양화되고 있다. 이에 반하여, 인접한 일반주거지역에서는 토지이용 혼합의 변화 폭이 감소하고 혼합특성을 나타내는 가구의 수도 감소하여, 혼합의 정도가 완화되는 추세를 나타냈다. 더욱이 준주거지역의 지정변경 이후, 인접한 일반주거지역으로 상업시설이 확산되는 현상은 나타나지 않고 있다. 이러한 결과를 종합해 볼 때, 준주거지역에서 나타나는 토지이용 혼합의 긍정적인 효과와 도시공간구조의 분산화에 기여하는 준주거지역이 역할을 강화하기 위해서는, 다음과 같은 계획전략을 활용하는 것이 바람직하다. 巨視的 運用方向의 측면에서는, 첫째, 준주거지역의 보다

적극적인 활용과 도시공간 상에서의 지역적 배분을 통해 소생활권의 지역센타로서 육성하여, 분산화와 다핵화를 추구하는 도시기본계획의 목표에 부응해야 한다. 둘째, 용도지역의 운용에 있어서 요구되는 상향적 용도지역 변경(up zoning)이나 하향적 용도지역 변경(down zoning)을 위한 잠정적 용도지역으로서 준주거지역을 활용해 볼 수 있다. 셋째, 토지이용 혼합을 수용하고 유도해야 하는 혼합용도지역의 목적상, 혼합용도지역에서의 용도규제 방식은 금지행위 열거방식(negative list system)으로 운용해야 한다. 微視的 制御方案의 측면에서는, 첫째, 준주거지역으로 지정된 지역의 토지이용 혼합특성의 변화에 따라 준주거지역의 행위제어를 탄력적으로 조정하여 단계별로 시행할 필요가 있다. 둘째, 준주거지역으로 지정되는 지역의 조직에 따라서는 부분적으로 상세계획구역의 지정을 통한 제어력의 강화를 도모해야 한다. 셋째, 지역조직의 특성을 고려하여 물리적 규제내용을 강화하고, 이를 활용하여 유도적 물적제어를 시행하는 것이 바람직하다.