부동산 경매ㆍ공매제도의 문제점과 개선방안에 관한 연구 = A Study on Problems and Improvements in the Real Estate Auction and Public Sale Systems

부동산 경매·공매제도의 문제점과 개선 방안을 연구했다.

일반인들은 최고의 부동산 재테크 수단으로 법원 경매와 한국자산관리공사(KAMCO) 온비드 공매를 생각하고 있으며 나름대로 고수익을 올릴 수 있지만 아직 투명하지 않은 법절차 때문에 소유자나 채권자는 제 값을 받지 못하고 있는 실정이고 매수희망자는 대부분 자기 학습과 판단 하에 응찰하지만 부동산 경ㆍ공매제도가 아직 미비하여 응찰 후 사고로 이어지는 등 문제점 또한 많은 실정이다. 특히 2002.7.1 민사집행법의 시행으로 경매절차는 많은 개선을 하여 왔으나 공매절차의 국세징수법은 최근 2011.4.4. 일부 개정으로 2012.1월 이후 최초로 공매 공고하는 분부터 자주 선행연구의 문제점으로 언급되어 왔던 부분이 대폭 개선되게 되었다.

공매공고에 대한 등기 제도가 신설되었고, 공매대상재산 현황조사 및 공매재산명세서 작성 의무화로 공매재산에 관한 정보제공을 강화하였으며, 배분요구의 종기가 신설되어 근저당권 설정이후 가압류채권자, 집행력 있는 정본에 의하여 배당요구한 채권자는 배분받게 되었으며, 배분에 대한 이의신청제도를 신설하였고, 공유자의 우선매수신청 기한을 종전 매각결정통지 전까지에서 매각결정기일 전까지로 단축하였으며, 매각대금 1,000만원 이상의 납부기한은 현 60일 이내에서 30일 이내로 단축되는 등 많은 부분이 개선되겠지만 여전히 많은 문제점이 있으며 연구자는 경매제도와 공매제도를 비교 연구하면서 다음과 같이 현재의 문제점과 개선방안을 제시하였다. 첫째, 경매제도의 문제점과 개선 방안을 제시하였다. 부동산 경·공매가 진행되면 세입자의 임차보증금은 매우 불안한데 근저당권 설정 등은 등기부에 공시가 되어 잘 알 수 있으나 임차인 수가 많은 근린주택, 다가구(원룸) 등의 임차보증금은 애당초 등기부에 공시를 하지 않아 순위를 알 수 없어 일부 또는 무배당되는 사례가 많이 발생하고 있으므로, 대항요건(전입 또는 사업자등록과 점유)을 갖춘 임차인이 우선변제권 확보를 위하여 확정일자를 구비하고 있는데 애당초 등기부 등기일자로 순위를 부여하였다면 배당순위를 쉽게 파악할 수 있어 보증금을 떼이는 사례가 많이 축소되었을 것이다. 유치권신고의 남용에 대하여는 역시 등기부에 공시하는 것으로 제시하였으며(부동산유치권의 법정저당권화), 공유자 우선매수신고의 남용에 대하여는 1차 매각기일에 1회 한정 감정평가액 이상 제한적 허용을 제시하였다.

매수희망자는 이해관계인으로 보아 유치권신고 등 경매기록 열람을 허용한 후 응찰하도록 하여야 할 것이며, 대리 입찰 시 인감증명서나 인영을 가지고 장난을 하지 못하도록 집행관의 재량권 문제에 대하여 “입찰표의 유·무효처리기준”을 강화하여 개찰에서 아예 제외하여야 할 것이며, 매각물건명세서에 교부 청구된 임금채권이나 조세채권(법정기일과 납부기한)도 함께 공시하여 매수희망자가 쉽게 권리 분석할 수 있도록 제시 하였다. 공매제도의 장점 중 부동산경매 진행기간 단축을 위해 현 매월 1회 입찰실시를 공매처럼 매주 1회 실시로 변경이 필요하며, 중개업자는 2006.1.30.부터 경·공매 부동산에 대하여“권리분석 및 취득의 알선” 은 물론 법원에 등록하면 “매수신청 대리”까지 허용되었으므로 공인중개사 시험과목에 민사집행법 · 국세징수법(경ㆍ공매실무 과목)을 추가하여 서비스 수준을 더욱 높여 사고를 방지하여야 할 것이다. 둘째, 공매제도의 문제점과 개선방안을 제시하였다. 현행 공매제도의 최대 문제점으로 동일한 물건에 대한 경·공매 절차의 경합 시 비용과 노력이 이중으로 들고 있어 조정절차 마련이 시급하며, 한국자산관리공사가 수취하는 공매대행수수료에 비하여 최고액 상한선대비 집행관이 수취하는 경매 매각수수료의 최고 8.6배로 차이가 심하여 현 정률 2.8%가 아닌 경매처럼 체감식 도입이 필요하고, 매수희망자한테 세무서 "등록사항 등의 현황서" 열람권을 부여하여 대항력있는 선순위임차인을 파악 한 후 응찰하도록 하여야 할 것이다. 또한, 경매제도의 장점 중 배당받을 임차인이나 채권자가 매수인이 되면 잔금 납부할 때 채권상계를 허용하여야 할 것이며, 공매 매수인이 가장 어려워하는 건물명도 소송을 경매의 인도명령제도처럼 간편하게 할 수 있도록 개선하여야 하며, 차순위매수신고제도 도입으로 공매 진행기간을 단축하여야 하며, 대금납부 전이라면 최고가매수인의 동의가 없어도 체납자(소유자)가 체납세액 등 전부 변제하면 공매취소를 허용하도록 제도를 변경하여야 할 것이다.

더불어, 공매 대리입찰제도를 허용하고, 공매 잔대금을 미납할 때 지연이자(연20%)를 부담시키고 재공매 3일전까지 잔대금납부를 원하면 허용하여야 할 것이며, 현 소액보증금 지급 시기는 압류재산매각 신문공고일 이전에 전입하여야 하나 2012년 국세징수법 개정 시행에 맞추어 등기부에 공매공고일 등기 이전에 대항요건을 갖추면 되는 것으로 개선하여야 하며, 잔대금 납부전에 매각부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우 공매 매각결정취소신청을 할 수 있도록 개선하여야 하고, 농지취득자격증명을 소유권이전서류 제출할 때 첨부하는 것을 공매 매각 결정후 7일 이내 제출 또는 아예 폐지하도록 개선하여야 할 것이다.

국문요약 제1장 서 론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2 제2장 부동산 경ㆍ공매제도에 관한 기본적 고찰 = 5 제1절 경ㆍ공매의 의의 = 5 Ⅰ. 경매의 의의 = 5 Ⅱ. 공매의 의의 = 7 제2절 경·공매의 법률적 성질 = 12 Ⅰ. 경매의 법률적 성질 = 12 Ⅱ. 공매의 법률적 성질 = 19 제3절 경ㆍ공매관련 법제 = 22 Ⅰ. 경매관련 법제 = 22 1. 민사집행법 = 22 2. 대법원 예규 = 31 Ⅱ. 공매관련 법제 = 33 1. 국세징수법 = 33 2. 국세청 예규 = 43 제4절 경ㆍ공매절차의 비교 = 43 Ⅰ. 경매절차 = 43 1. 경매 신청 = 44 2. 경매개시결정 및 매각 준비 절차 = 45 3. 매각기일 공고 = 46 4. 매각 및 매각허가결정 = 47 5. 매각대금의 지급 및 인도명령 신청 = 49 Ⅱ. 공매절차 = 50 1. 압류와 공매 대행의뢰 = 51 2. 매각 준비 = 53 3. 신문 공고 및 공매매각결정 = 53 4. 매각대금의 지급 및 건물명도 소송 = 56 Ⅲ. 부동산 경·공매절차의 비교 = 57 1. 경ㆍ공매의 일반적 비교 = 58 2. 매각절차의 비교 = 66 3. 매각결정 이후 절차의 비교 = 68 4. 배당절차의 비교 = 71 제5절 경ㆍ공매 시장의 현황 = 72 Ⅰ. 경매 시장의 현황 = 72 1. 경매시장의 매각 건수 = 72 2. 경매시장의 매각금액, 매각가율 추이 = 76 Ⅱ. 공매 시장의 현황 = 79 1. 공매시장의 매각 건수 = 80 2. 공매시장의 매각금액, 매각가율 추이 = 81 제3장 부동산 경ㆍ공매제도의 문