자본시장 통합에 따른 부동산 금융시장의 대응 방안

자본시장 통합에 따른 부동산 금융시장과 리츠·펀드의 대응 방향을 연구했다.

자본시장 통합법의 재정과 시행을 앞두고 각 금융기관을 중심으로IB(Investment Banking)투자은행으로의 비즈니스 모델을 전환하려고 하고 있다. 정부는 2010년 퇴직연금 시장을 의무화함으로써 자본시장의 변화를 일으키고 있다. 본 논문에서 자본시장 통합에 따른 부동산 금융시장의 대응방안이라는 논제로 최근 벌어지고 있는 부동산 금융시장의 변화를 정확하게 이해하고 자본시장통합에 따른 부동산금융시장이 나아갈 방향에 대해서 제시하였다. IMF이후 부동산금융시장은 건교부를 관할 부서로 하는 부동산회사법의 리츠와 금감원 관할 간접투자자법의 부동산펀드시장으로 대변된다. 그러나 리츠의 시행초기에 일반 리츠보다는 구조조정리츠의 세제적인 혜택을 바탕으로 일부 활성화 되었으나 그 활성화 정도는 미미한 입장이다. 그리고 간접투자자법의 부동산펀드는 임대형,개발형 보다는 단순 PF형에 취중하는 단점을 보이면서 한계점을 보이고 있다. 즉 간접투자자법의 PF형 부동산펀드의 활성화가 먼저 이루어지고, 임대형/개발형 일반리츠가 활성화되면서 부동산의 유동성을 제공하는 정상적인 부동산 금융시장이 이루어져야하는데 IMF이후의 우리나라의 부동산 금융시장의 흐름은 시대적 시간적 특수성으로 인한불일치로 현재의 부동산금융시장은 거래부진이라는 문제점과 함께 제도적, 시장적인 측면에서 문제점을 가지고 있다.

이즘에 정부는 2008년 자본시장통합법을 추진함으로써 금융산업 전반적인 빅뱅을 위한 입법을 추진하고 있다. 제도적인 측면에서 그동안 부동산 회사법과 간접투자자법의 이원화 되어 있는 법령의 단일화이다. 즉 앞에서 부동산 금융시장이 활성화 되기 위해서는 리츠시장의 활성화가 전제되어야 하며, 현행 PF형 부동산펀드가 임대형 리츠시장으로의 자연스럽게 연결되면서 장기적인 부동산펀드 조성을 위한 첫 시장이 단일화 된 법령일 것이다. 이렇게 단일화된 법령을 통해서 주무부서의 단일화로 업무의 효율성을 제공하고 여러 가지 제도적인 측면에서 규제완화를 통한 시장 활성화가 중요한 의의를 가진다고 할 수 있을 것이다. 시장적인 측면에서 보면 이렇게 일원화된 법령 하에서 단순 PF형 부동산펀드에서 개발 임대형 부동산펀드로 이어지면서 장기적인 부동산 펀드의 조성이 용이하게 되었으며, 현재 금융선진국을 중심으로활성화 되고 있는 리츠시장의 활성화가 이루어져야 할 것이다. 즉 부동산자산의 유동성을 제공하는 리츠시장의 활성화는 근본적으로 증권화를 통한 부동산의 유동성을 제공하므로써 보다 안정정인 자산운용적인 부분으로 자리 잡힐 것이다. 현재 일본과 미국을 중심으로 연기금의 자산운용적인 측면에서 채권시장의 일정부분을 부동산 리츠시장이 차지하고 현실이다.

이런 부동산 금융자산의 유동화를 통한 부동산 금융시장의 활성화 방향을 호주의 맥쿼리 투자은행의 케이스를 통해서 재조명해 보고자 한다. 현재 은행과 증권회사를 중심으로 투자은행으로의 전환을 위한 많은 준비를 하고 있다. 맥쿼리 투자은행은 특히 인프라펀드라고 하는 부동산금융부분에서 특화를 통해서 글로벌 투자은행의 대열에 합류하게 되었다. 맥쿼리의 인프라 펀드가 세계적으로 활성화 되고 성공할 수 있었던 요인으로 호주의 성공적인 금융빅뱅을 통한 제도적인 보완과 인프라펀드라고 하는 특화된 투자은행의 모델 케이스를 선택하면서 글로벌 투자은행과의 경쟁에서 앞서 나갈 수 있었으며, 철저한 투자자 보호 시스템으로 안정적인 자산의 흐름을 통한, 글로벌 시장개척이 성공요인일 것이다. 맥쿼리 투자은행의 성공요인은 현재 투자은행을 준비하고 있는 각 금융기관에 부동산에 대한 새로운 인식의 전환으로의 성공을 이끈 좋은 성공 사례라 할 수 있을 것이다. 부동산 금융시장이 자본시장통합이라는 금융 빅뱅과 관련해서 금융시장의 발전과 함께 3만불 국민소득에 맞는 성공적인 금융 선진국형 국가산업모델과부동산의 증권화를 통해서 자리 잡아가고 있는 부동산금융시장의 적절한 조화를 통해서 부동산금융이 나아가야할 방향과 대안을 제시하였습니다.

With the Capital Market Consolidation Act to be established and executed soon, the conversion of business model to IB (Investment Banking) around the financial institutes has been attempted. The government induced the change of capital market by making the retirement pension market mandatory in 2010. This study helps to accurately understand the recent change of real estate finance market under the theme "Approaches to Cope with Real Estate Finance Makret in accordance with Consolidation of Capital Market" and suggests the directions that the real estate finance market follows in accordance with the consolidation of capital market.

The real estate finance market is represented by the REITs in the Real Estate Investment Act with the Ministry of Construction and Transportation as the competent ministry and real estate fund market of Indirect Investment Act with the Financial Supervisory Service as the competent organization since the financial crisis in 1997. However, while the REITs were partially activated on the basis of the tax benefits of restructuring REITs rather than the general REITs in the early period since the implementation, it didn't show substantial activity.

The real estate fund in the Indirect Investment Act shows its limit as displaying the weakness concentrating on the simple RF type rather than the lease or development type.

In other words, although the RF-type real estate fund in the Indirect Investment Act has to be activated at first and the normal real estate finance market providing the flexibility of real estate needs to be formed with the activation of general REITs of lease/development type, the real estate finance market of Korea had the problems in the institutional and market aspects as well as the depression of transaction in the real estate finance market due to the spatial and timely uniqueness since the financial crisis in 1997. The government has been trying to legislate for the overall big bang in the finance industry by pushing ahead the Capital Market Consolidation Act in 2008.

It is to simplify the acts that are currently divided into the Real Estate Investment Act and Indirect Investment Act in the institutional aspects. In other words, the activation of real estate finance market requires the activation of REITs market in advance. The first step to form the long-term real estate fund with the smooth conversion from the current PF-type real estate fund to lease type REITs market would be the simplified Act. The simplified Act will consolidate the competent authorities and so make their businesses efficient and give the critical significance to the market activation through the alleviation of regulations in diverse kinds of institutional aspects.

The long-term real estate fund will be simply formed as the simple RF-type real estate fund is linked to the development and lease type real estate fund under the consolidated Act in the market aspect and the REITs market that has been activated around the advanced financial countries shall be activated. In other words, the activation of REITs market providing the flexibility of real estate property basically provides the flexibility through the securitization so that REITs will be more stable part of asset management. The reality is that a part of bond market accounts for the real estate REITs market in the asset management aspect of pension fund around Japan and the USA at present.

This study tries to reexamine the activation approaches of real estate finance market by fluidizing the real estate financial assets through the Macquarie Bank case of Australia. At present, the banks and security firms have been preparing for the conversion to the investment banks. In particular, Macquarie Bank joined the global investment banks by specializing in the real estate finance called "Infra Fund". The causes that the Infra Fund of Macquarie was globally activated and successful were the institutional support through the successful financial big bang of Australia and Infra Fund, the model case of specialized investment bank. Those ca