도시내 국공유지를 활용한 공공임대주택 개발에 관한 연구

도시 내 국공유지를 활용한 공공임대주택 개발 방안을 연구했다.

공동주택이 우리의 주거문화로 자리잡은지도 반세기가 흐르고 있고, 생활과 경제활동의 중심으로 자리메김하고 있으며 경제적 가치의 척도와 생활의 패턴을 가늠하는 대표어가 되었다. 그동안 주택의 부족현상을 단기간에 해결하고 국민들의 안정적인 삶의 영위를 위하여 대도시권 주변에 대규모 택지개발과 신도시의 건설과 공동주택의 공급으로 세계에서 유래를 찾아볼 수 없을 정도의 빠른 주거안정을 이룬바 있다. 이것은 대다수 국민들에게 중산층이라는 자부심과 선진국으로의 도약을 가시적으로 체험할 수 있는 계기를 마련하였으며 경제와 정치적 안정을 통한 사회저변의 건강성을 다지는 수단이 되기도 하였다. 그러나 빠른 양적성장과 목표달성 수단으로서의 공급과잉은 개발의 이면에서 발생하는 환경적, 사회적, 계획적 측면에서의 부작용을 불러 일으켰다. 주택보급율 100%에 넘어선 지금의 시점에 세계적인 부동산 침체와 경기하락으로 개인적인 부의 축적 수단이자 노후의 생계보장 수단으로 여겨졌던 주택가격의 하락과 부동산 매매 순활의 실종, 신도시 공급 주택의 대출과 싯가의 역전현상으로 벌어지는 깡통주택 출현 등으로 주택문제 해결의 새로운 해결책 모색이 필요하게 되었다.

또한, 대도시 주변의 농지와 그린벨트를 해제하여 대규모 택지개발과 신도시의 공급이 인프라의 또다른 대규모 투자를 불러 일으키고, 교통문제의 집중과 출퇴근 시간의 낭비, 기회비용의 소진과 생산성의 저하를 불러일으키는 직간접적인 영향에 노출되게 되었다. 소위 신주거취약계층으로 불리는 젊은층과 사회초년생, 신혼부부의 대도시권 이탈로 기존도심의 공동화와 활력저하도 일어나게 되었다. 이제 주택의 패러다임을 교외의 택지개발에서 도심의 활성화로, 경제적 취약계층에서 계층별 주거취약계층으로 사유재적인 재화의 관점에서 사회의 건전한 삶을 유지시키는 공공재로 전환해야 할 시점으로 보고 있다. 이것을 위한 논증의 전개를 그동안 우리나라 공공임대주택의 공급과정과 특징, 지향점은 무엇인가를 시계열적으로 기술하였고, 지금의 도심형공공임대주택의 정책이 나오기까지의 변화과정들을 요약정리 하였다. 그리고 현재의 도심형공공임대주택의 정책적 의의와 필요성과 가치를 설명하고 이러한 정책의 전제가 안정적으로 정착하고 효과를 발휘하기 위해서는 도시활력 및 재생의 개념도입이 필수적임을 증명코자 하였다. 즉, 지역의 개발과 발전의 틀이 갖춰지는 것만이 중요한 것이 아니라 입주민의 성향과 분포, 계층의 다양화가 병행되어야 도심형공공임대주택이 환영받고, 기존의 주민들과 협력하에 도시리모델링으로서의 역할에 성공할 수 있다는 것을 수요계층 분석으로 제안하였다.

또한 법적인 측면에서의 건설기준 및 규제완화, 점·사용료와 임대료 등 사업성과 행정적인 절차에 있어서의 문제점은 무엇인지, 공공임대주택의 입지선정에 있어 결정적인 역할을 하고 있는 지자체에 대한 협의와 설득에 필요한 아이템과 부족한 가용지를 발굴하고 협력개발하기 위한 여러 방안들을 제시해 보았다. 이것을 위하여 해외의 유사사례와 국내의 진행사례, 그리고 주민과 지자체의 저항에 부딪혀 사업진행의 탄력을 받지 못하는 지구들에 대한 사례와 시사점을 요약 정리하였다. 결국 지난 반세기 동안의 공공임대주택의 변화과정을 기술하고 최근에 발생하고 있는 양적팽창의 문제점 도출 그리고 그것의 해결방안으로 제시한 도심형공공임대주택 도입의 필요성과 실천방안으로서의 국공유지 활용을 기술하였다.

여기에 성공적인 수행을 위한 지자체 협력, 법제도 개선부분, 활력을 불러넣기 위한 입주계층의 포괄성 도입 필요를 중심으로 구성하였다. 모든 공공주택의 공급과정과 방법을 도심형공공주택으로 해결하고자하는 것이 아니라 일정부분의 보완과 병행정책이 전개되어 사례를 통해 살펴본 선진외국의 경우와 마찬가지로 공공주택으로서의 사회적 책무와 지속적인 역할을 훼손하지 않고 기존의 도시를 활성화하면서 안정적이며 효율적인 공공주택의 공급이 지속될 수 있는 방법을 찾고자 하였다. 이것은 농지와 개발제한구역을 훼손하지 않고 도심과 산업단지 등에 흩어져 있는 저이용, 미이용의 국공유지와 장기미매각 공공용지, 사유지이지만 공공성이 강하고 교통의 인프라를 적극적으로 활용할 수 있는 부지들에 대한 개발과 사회에 환원은 서민들의 주거안정과 도시의 활성화, 기존 인프라의 재활용을 통한 효율성 증대라는 여러가지 합목적을 달성할 수 있을 것으로 판단되기 때문이다. 본 논문은 도심형공공임대주택의 개발과 공급을 통한 주거복지의 공익적 활동, 그것을 통한 경제활동의 파생성 증대, 전세계적인 경기침체와 신성장동력을 찾지 못하고 있는 우리나라 도시의 활력과 건축문화의 발전에 긍정적인 반향을 유발할 수 있는 계기와 전환점이 되기를 바라는 마음에서 작성하였다.

<제목 차례> 제1장 서론 1 1.1 연구배경 및 목적 1 1.1.1 연구의 배경 1 1.1.2 연구의 목적 2 1.2 연구의 범위 및 방법 3 1.2.1 연구의 범위 3 1.2.2 연구의 방법 5 1.3 국내외 연구의 동향 6 1.3.1 국내 연구의 동향 6 1.3.2 국외 연구의 동향 9 1.4 논문의 구성 및 연구흐름도 10 제2장 공공임대주택의 개념정립 12 2.1 공공임대주택의 정의 12 2.1.1 공공임대주택의 분류 12 2.1.2 공공임대주택의 유형별 특성 15 2.2 공공임대주택의 역할 17 2.2.1 공공임대주택을 바라보는 사회적 요구변화 18 2.2.2 주택의 공공재적 성격 20 2.2.3 공공임대주택의 지향점 22 2.3 공공임대주택의 특성 23 2.3.1 입지적 특성 23 2.3.2 공급대상의 특성 24 2.4 소결 27 제3장 공공임대주택 정책의 변화과정 28 3.1 개발의 경과과정 28 3.1.1 공공임대주택의 정책전개 28 3.1.2 공공임대주택공급 30 3.1.3 신도시 건설 36 3.1.4 택지개발과 보금자리주택공급 38 3.2 외국의 공공임대주택 43 3.2.1 공공임대주택 공급정책 43 3.2.2 외국의 국공유지 활용사례 51 3.3 외국사례의 시사점 59 3.3.1 공공임대주택의 제도 59 3.3.2 국공유지를 활용한 공공임대주택 62 3.4 소결 62 제4장 국공유지를 활용한 공공임대주택의 특성 64 4.1 도심형공공임대주택의 도입 64 4.1.1 개발의 관점전환 64 4.1.2 도입의 의의와 필요성 66 4.1.3 공급대상의 특성 69 4.1.4 입지의 특성 80 4.2