宅地開發制度의 改善方案에 관한 硏究

택지개발제도의 문제점과 개선 방안을 연구했다.

우리나라는 지난 1960년대 이후 급속한 산업화와 도시화를 겪으면서 크게 늘어난 도시용 토지수요를 충족시키기 위하여 다양한 토지공급제도를 도입하여 시행하였다. 동 제도의 시행으로 土地問題가 다소 해결은 되었지만 토지수요가 토지공급을 초과함에 따라 토지시장은 항상 수급불균형 상태를 벗어나지 못하였다. 그 결과 땅값은 천정부지로 상승하였고 이로 인한 부동산투기는 土地市場을 歪曲시켜 왔다. 1960~1970년대에 도시용지를 공급한 주요수단이었던 土地區劃整理事業이 지가를 상승시켜 투기를 유발하고 도시의 종합적, 계획적 개발을 저해한다는 비판이 대두됨에 따라 개발이익의 사유화를 막고 이를 공공부문으로 환수할 수 있는 제도인 公營開發方式을 導入하게 되었다. 공영개발사업은 1980년에 宅地開發促進法을 제정함으로써 시행되었는데 이 법은 중앙정부가 택지개발예정지구를 지정토록 하였고 事業施行者를 국가, 지방자치단체, 한국토지공사, 대한주택공사 등 공공부문으로 제한하고, 토지 등을 수용, 사용할 수 있게 하는 등 특례를 부여하였다. 종래의 土地區劃整理事業과는 달리, 公營開發方式은 조성된 용지를 造成原價 수준의 저렴한 가격으로 공급하여 토지공급의 확대에 기여하였고 공공편익시설을 완비한 계획된 신시가지를 조성함으로서 체계적 도시개발을 가능하게 하였으나 아래와 같은 問題點도 있었다.

첫째로, 土地開發事業에 종합성이 결여되어 있다는 것으로 현행 토지개발제도가 주로 택지를 공급하기 위하여 제도화된 것이어서 주거, 업무, 상업, 공업 등 복합적인 도시기능이 요구되는 대규모 시가지 개발사업에 부적합한 면이 있고, 타계획과 연계성 부족으로 난개발 문제를 야기하였다. 둘째로, 사업주체가 다양하지 못하다는 것으로 현행 土地開發制度가 민간의 참여를 제도적으로 제한하고 있어 공공부문을 중심으로 토지개발이 이루어짐에 따라 토지공급의 탄력성이 낮고 土地市場의 기능이 저하되며 개발형태가 획일적으로 나타나고 있다. 세째로, 開發利益의 配分이 공평하게 이루어지지 못하고 있다는 인식이 팽배해 있다. 현재 어떠한 개발사업방식을 선택하느냐에 따라 개발이익이 배분되는 양상이 다르게 나타나고 있어 원토지소유자, 분양자, 사업시행자 등이 각각 사업방식에 대한 선호도가 다르고, 택지개발지구내 토지소유자의 개발이익을 배제함으로써 상대적 손실감을 안겨주었고, 오히려 지구밖 土地所有者가 혜택을 누리는 불공평성이 증가되었다. 따라서, 현행 宅地開發制度의 改善方案을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 택지개발정책의 법 목적이 저소득층을 위한 주택난 해소가 아닌 도시의 건전한 발전과 합리적인 도시기능확보, 이를 통한 삶의 질 향상으로 재정립되어야 한다.

둘째, 지금까지의 宅地開發이 지자체의 도시계획과 부합되지 못하고 별도의 계획아래에서 이루어졌다면, 이제는 지자체의 도시기본계획 체계내로 편입되는 정합성이 확보되어야 한다. 셋째, 자족기능이 가능한 종합적인 기능의 도시구조를 갖출 수 있는 土地利用計劃을 수립하고 주거, 산업, 관광단지 등이 복합적으로 위치할 수 있도록 하는 복합단지의 개념이 도입되어야 한다. 넷째, 幹線施設 설치를 위한 새로운 부담방안과 사업시행자간 부담원칙이 정립되어야 한다. 다섯째, 宅地開發事業은 초기에 보상금 등으로 많은 사업비가 투하되어 자금조달에 있어 어려움이 있다. 현재의 자금조달방법 이외에 환지방식이나 혼합방식등 사업방식의 다양화를 통하여 초기 자금부담을 경감하고, 자산담보증권(ABS), 부동산투자신탁(Reits) 프로젝트 파이낸싱(Project Financing) 등을 통한 다양한 자금조달 방법을 모색하여야 하고 지자체에 택지개발 특별회계를 설치하거나 토지개발기금의 설치도 장기적으로 검토할 필요가 있다. 여섯째, 公營宅地開發事業 위주에서 민간참여의 확대와 개발방식의 다양화로 나아가야 한다. 결론적으로, 현행 宅地開發制度의 問題點을 해결하기 위해서는 택지개발정책이 주택건설에서 도시관리기능 강화로 체계화되어 국토 종합개발 계획하에 일관성있고 합리적으로 추진되어야 하고 또한 지속적인 연구가 계속되어야 한다.

Korea has adopted and enforced various land supply system so as to meet a urban land demand which has remarkably been increased with rapid industrialization and urbanization since 1960. Thus, it is certain that land problem can be solved somewhat, but land market was always not able to get out of the unbalance of demand and supply as land demand exceeds land supply. As a result of that, land price has highly risen and speculation in real estate has made land market unstable.

Though land readjustment works had played a leading role in supplying a urban land from 1960 to 1970, the works have begun to receive criticism, bringing about the speculation in real estate with the rising of land price as well as the obstruction of the overall and planned urban development. Therefore, Public development way is adopted to prevent development profit from privatization and reinvest it in public works. Public development way was taken effect by establishing Housing Site Development Promotion law in 1980.

This law authorized the central government to designate a housing site scheduled area and limited performers of works to public institutions including Government, Local self-government, Korea Land Corporation, Korea Nation Housing Corporation, giving special rights that can expropriate and use land for public works. Unlike past land readjustment works, Public development way contributed to the enlargement of land supply by providing a developed land with the low price of cost level. Also, it is no doubt that the way makes it possible to develop a urban systematically by constructing the planned new urban equipped with public facilities. However, it has problem as follows, too.

First, land development works have a lack in general aspect. As the current land development system became systemic for the sake of supplying housing site, it is unsuitable to an urban district development works on a large scale that require complex urban functions like residing, business, commerce, industry and caused a disturbed development problem due to the lack of connecting with other plans. Second, the performers of works are not diversified.

As a current land development system limits the participation of civil corporation systematically and public institutions take full charge of land development works, the elasticity of land supply is low along with declining the function of land market and development types have become uniform without variety. Third, it is generally thought that development profit has not fairly distributed. At present, as the way of distributing development profit depends on what type of development way is taken, land owner, seller and performer of work have the preference for development way differently each other and land owners in developing area feel relative loss due to exclusion of development profit.

What is worse, as land owners outside developing area have the benefit, unfairness is growing. The improvement results of the current housing site development system are as follows. First, housing development policies should not give the priority to housing solution for low income earners but be readjusted to improvement of life quality through sound development of urban and rationalization of urban function Second, if housing development is made under separate plan without corresponding to urban plan of local self-government so far, it is required to be implemented in urban basic plan system of local self-government.

Third, land use plan should be set up with urban structure of total self-sufficiency function and a complex concept that is able to take residing, industrial and tourist estate overall ought to be introduced. Forth, new expense share plan to install railroad traffic facilities as well as share principle among work performers must be set up. Fifth, it is needed that initial fund burden should be reduced by the diversity of work ways such as land readjustment way or mixed way and the various fund supply way like Asset Backed Securities(ABS), Real Estate Inves