경매부동산의 유치권행사 제한에 관한 연구

부동산 경매에서 유치권 행사가 매각과 거래질서에 미치는 영향을 연구한다.

(국문초록) 부동산 거래제도는 자유주의 시장경제에서 윤활유와 같은 역할을 한다. 부동산 소유권의 이동에 따라 자연스럽게 화폐가 유통되어 생활경제에 영향을 미치게 된다. 사인간의 거래는 수요와 공급의 원리에 따라 공정한 가격을 형성하여 시장질서를 유지한다. 이처럼 시장의 기본원리에 따른 공정한 거래질서는 부동산 거래제도의 필수적인 요소라 할 것이다. 사인간에 계약자유의 원칙에 따라 자유롭게 거래하는 것과 달리 부동산 경매제도는 국가가 주체가 되어 절차를 진행한다. 사인간의 거래와 마찬가지로 경매절차도 수요와 공급의 시장원리에 따라 공정한 거래질서가 유지되어야 한다. 즉 적정한 기간내에 절차가 마무리되고, 부동산 가치 만큼 정상적인 가격으로 매각이 되어야 하는 것이다. 그런데 이러한 시장원리를 교란시켜 매우 부당한 부동산 거래가격을 초래하는 원인 중 하나는 부동산 경매제도에서 나타나는 유치권이다. 유치권은 민법 제320조에 근거한 물권이다. 부동산 등기부에 존재하는 근저당권, 가압류, 압류 등 모든 권리는 경매의 매각으로 매수인에게 소유권이 이전될 때 소멸된다. 즉 등기부상 최우선하는 담보물권이 존재하면 용익물권 조차도 소멸되는 것이다.

이와 달리 유치권은 민사집행법 제91조 제5항에 의하면, 경매절차의 매수인은 유치권이 담보하는 채권을 변제하도록 규정하고 있어 혼란이 일어나는 것이다. 학계의 통설과 과거 법원의 판례는 부동산 경매물건에 존재하는 유치권은 등기부상 우선하는 권리가 존재하여도 그 권리를 행사할 수 있다고 하였다. 이러한 점을 악용하여 채무자는 제3자와 담합하여 경매절차가 진행되는 어느 시기와 관계없이 유치권을 주장하여 경매가격을 한 없이 추락시키면서 경매절차를 방해하였다. 유치권을 악용하는 사례가 빈번해 지면서 사회적 비난이 쇄도하고 민사집행법 제5항에 대한 해석을 새롭게 하는 견해가 등장하기 시작하였다. 대법원은 2005. 8. 19.에 최초로 경매개시가 된 후에 성립된 유치권의 행사를 제한하는 판결을 하였다. 그간 등기부상에 우선하는 어떠한 권리가 존재하더라도 유치권의 행사를 인정하던 관행을 벗어난 판결이었다. 이 판결은 유치권의 행사가 제한되는 기준시점을 제시함으써 경매절차를 안정시키는 역할을 하였다.

그 이후, 부동산등기부에 우선하는 가압류, 체납처분압류, 근저당권과 유치권이 연결된 대법원의 주요판결이 있었지만, 유치권자는 이러한 권리들이 우선하여 존재하여도 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있다고 판단함으로써 유치권은 여전히 경매절차의 어려운 과제로 남아있다. 본 논문의 출발은 부동산 경매절차에서 여전히 이어지는 유치권 문제를 살펴보기 위하여 출발하였다. 사인간에 해결되지 않은 모든 분쟁은 결국 법원의 판결로써 종결해야 하는 현실 속에서 본 논문은 대법원의 중요판례를 고찰하면서 논지를 전개하였다. 유치권에 대한 보다 합리적이고 현실적인 논거가 제시되어 일반인도 손쉽게 경매절차에 참여할 수 있도록 경매절차가 안정되기를 바란다.

제1장 들어가며 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 방법 및 범위 3 제2장 경매부동산의 유치권 개념 5 제1절 유치권의 의의 및 법률적 성질 5 1. 유치권의 의의 5 2. 유치권의 법률적 성질 6 가. 물권성 6 나. 담보물권 6 다. 유치권의 성립요건 6 제2절 유치권의 견련성 7 1. 학설 7 가. 전통적인 견해 7 나. 전통적인 견해를 수정ㆍ제한하는 견해 9 다. 유형에 따라 개별적으로 판단하는 견해 11 2. 판례 12 가. 견련관계의 판단기준 12 나. 견련관계 판단에 따른 피담보채권의 인정범위 13 3. 견련관계에 관한 학설ㆍ판례의 검토 16 가. 문리해석 16 나. 현행 민법 체계 17 다. 실질적인 판단기준으로서의 기능 19 라. 유치권의 인정범위 20 제3장 다른 권리와 유치권행사 경합관련 분석 22 제1절 유치권의 대항력 논의 22 1. 인수주의와 소멸주의 22 2. 압류의 처분금지효 23 가. 처분금지효의 취지 23 나. 상대적 효력과 절대적 효력 23 3. 가압류의 처분금지효 24 4. 압류ㆍ가압류에 의하여 금지되는 처분행위의 범위 25 제2절 경매부동산 위의 다른 권리 25 1. 압류 25 가. 부동산압류 후 유치권 성립의 세 가지 유형 25 나. 학설 26 다. 대법원 판결 28 2. 가압류 31 가. 부동산가압류 후 유치권 성립의 세 가지 유형 31 나. 학설 31 다. 대법원 판결 31 3. 체납처분 33 가. 체납처분 절차 33 나. 체납처분 압류의 효력 36 다. 대법원 판결 37 4. 근저당권 39 가. 유치권과 근저당권의 경합관계 39 나. 근저당권 설정 후 유치권