不動産投資會社制度의 發展에 관한 硏究

국내 부동산투자회사제도의 발전 방안을 연구했다.

우리나라의 不動産市場은 외환위기를 겪으면서 不動産市場이 한동안 공급자만 존재하는 市場이 되었다. 이러한 不動産市場構造는 不動産價格의 급격한 下落을 가져오게 되었고 不動産을 주요 資産으로 보유한 경제주체들을 유동성함정에 빠뜨렸다. 우리 경제는 복합불황을 가져올지 모른다는 우려 속에서 침체된 不動産경기를 活性化하고 企業들이 構造調整을 위하여 내놓은 不動産을 효율적으로 처분할 수 있도록 支援制度를 마련할 필요가 있었다. 이와 같은 배경 속에서 2001년 7월 1일 不動産投資會社法이 시행됨에 따라 우리나라의 不動産投資會社制度가 본격 출범하게 된 것이다. 不動産投資會社法은 기본적으로 외국의 리츠制度에 근간을 두고 있지만, 국내 金融市場과 不動産市場의 여건을 감안하여 국내실정에 맞게 도입을 추진한 것이다. 일반적인 不動産投資와 비교할 때 유동성·위험분산·자본조달의 용이성·부담 不存在 등을 특징으로 하는 리츠는 많은 投資者들의 자본으로 수익성 不動産을 취득하거나 不動産 金融을 제공하기 위해 결합한 會社난 營業信託이다. 리츠의 주식 또는 수익증권은 投資者들에게 不動産 資産을 손쉽게 매각하는 것과 같은 효과를 갖도록 하여 유동성이 보통 주식 또는 수익증권과 비슷하다.

우리나라 不動産投資會社法에서는 不動産投資의 유동성 확보를 위하여 不動産投資會社 주식의 상장을 염두에 두고 조직 형태를 會社型으로 하고 있으며, 制度 도입단계에서 소규모 不動産投資會社의 난립을 방지하고자 회사규모의 대형화 등 규제적 사항을 많이 포함하고 있다. 또한, 위험성이 높은 不動産開發事業을 제한하여 不動産投資會社의 안정성을 유지하기 위한 조치내용, 不動産資産에 대한 일정기간 處分禁止로 不動産에 대한 투기적 요소를 사전에 차단하는 내용 등을 포함하고 있다. 현행 不動産投資會社制度의 問題點으로는 홍보 및 인식의 부족, 과도한 규제적 조항으로 不動産投資會社의 자율성 제한, 不動産投資 운용의 투명성 확보 등이 도출되었으며, 不動産投資會社法 시행과 관련하여 關聯業從事者에 대한 實證調査를 분석하면 不動産投資會社制度에 대한 인지도는 상당히 높은 편이나, 不動産投資會社法에 대한 인지도는 상대적으로 낮은 것으로 나타났고, 不動産投資의 投資방식에 관해서는 과거에는 자기판단 또는 주변인물의 도움으로 대부분 直接 投資하였으며, 향후 不動産市場에서의 投資慣行은 不動産投資가 專門性을 요구하고 있음을 인식하고 있으나 리츠制度의 도입과 함께 間接投資가 주류를 이룰 것이라는 기대와는 달리 여전히 直接投資를 좀 더 선호하는 것으로 나타났다. 그리고 향후 不動産投資는 賃貸事業收益, 開發便乘收益, 自家使用收益 순으로 수익이 있을 것이라고 예측하고 있었다.

不動産投資會社法 상 不動産投資會社의 활성화와 위험부담에 관한 의식분석결과, 不動産處分禁止期間의 완화의견, 借入投資禁止條項에 대한 부정적 의견으로 위험부담에 대한 우려보다 不動産投資會社의 활성화에 더욱 적극적인 것으로 분석되었다. 위와 같은 분석내용을 종합해 볼 때, 不動産投資會社制度의 개선 및 발전을 위해서는 不動産投資會社法 내용중 不動産投資會社 企業활동의 자율성을 제한하는 규제적 사항에 대하여 企業活動의 自律性과 나아가 收益性을 提高할 수 있는 방향으로 개정 및 보완되어야 할 것이다. 아울러, 投資에 관련된 여러 가지 지표를 開發하고 공공적 성격을 가진 不動産 정보 서비스회사를 설립하여 不動産 投資 운용의 의사결정 및 결과를 객관화시킬 수 있는 각종 不動産投資指標를 構策함으로써 不動産投資會社운영의 투명성을 제고시켜 投資를 유인하고 不動産投資會社制度를 활성화 시킬 수 있을 것이다. 또한, 본 制度가 침체된 不動産 경기의 활성화 및 不動産 유동화로 국가 경제에 활력을 불어넣고자 하는 정책적 처방에서 도입된 만큼 조속한 활성화를 위한 정책적 차원의 적극적인 支援과 弘報가 있어야 할 것이다.

The Real Estate Market in Korea turned our to have a very unique feature of provider's maker while going through the country's Financial crisis. such a biased structure brought 2 deep fall in realty price and, accordingly it drove those major economic identities whose main assets are real estate to liquidity deadlock. The Korean economy definitely showed the necessity of preparing a bailout package, amid of the spreading worry of a compounding economic recession, in order to boom up the realty sector and further to sell off efficiently the real estate owned by the enterprises so that those ailing enterprises can speed up the business restructuring.

Such economic condition resulted in the sailing out of the Real estate investment company following the enforcement of the regulations on Real estate investment companies on July 1st, 2001. The regulations are fundamentally based on the Reits system from foreign countries, however, they are introduced into the country in conformity with those conditions on domestic financial market and real estate market. The korean realty regulations make it a rule for the investment identity to structure out the system in the form of the company with the aim of stock-listing to provide the liquidity into the realty investment.

And further, the regulations ask those companies to remain large business in order to avoid any chaos in the sector that may be resulted from easy entry of small businesses into the sector. And the regulations also contain those provisions such as systematical measures to restrict high-risk realty development business for the sake of the financial stability of the company and to block out the speculative factors in the market by prohibiting the sale out of realty assets for certain period.

To illustrate the problems in the regulations, we can find there the insufficient transparency in the realty investment, the restrictions on the company's autonomy resulted from the government's inordinate systematical limits, and the poor knowledge and publicity on the sector. When it comes to the actual proof survey taken upon the employees in the sector with relations to the enforcement of the system, they showed a remarkably high knowledge about the system but relatively low recognition on the regulations of the system.

With reference to the investment decision, there was a noteworthy result as they preferred the direct investment in the past with the help of friends and companions or the decision by himself, however, now they expect they need to experience high speciality in the investment and still prefer the direct investment contrary to our expectations that they may want indirect investment affected by the introduction of the Reits system. And also, they further estimate that the realty investment will turn out the profits by the lucrative order of the Reits, the development-related parts and then his own use.

To analyze their attitudes towards the risk-taking and the full growth of the realty investment companies, we found they had rather positive response to the full bring-up of the companies than the worries over the risk-taking due to the negative views on the provisions which prohibit the investment from the direct borrowing and on the opinion for the mitigation of the prohibitive period of realty sale out. To draw out the conclusion, it is required for those regulative provisions that now restrict the autonomy of the realty investment companies to be amended and supplemented in order to elevate the autonomy of companies activities and thus to improve the profitability.

This will provide a good opportunity to improve and progress the regulation and system of the Realty investment companies.