상가건물 임대차보호법 상의 권리금에 관한 연구

상가 임대차에서 권리금의 법적 보호와 분쟁을 연구했다.

우리나라는 상가 임차인들의 지위와 권리를 보호하고자 2001년 상가건물임대차보호법이 제정되었고 현재까지 운용되고 있다. 우리나라의 상가임대차보호법은 전 세계적으로 유래 없이 임차인을 철저하게 보호하는 편면적 강행규정이라고 한다. 그러나 2015년 상가건물임대차보호법에서 권리금 제도를 법제화하기 전까지 임차인은 권리금의 영역에서 사각지대에 놓여있었다. 권리금은 전 임차인과 신규 임차인 사이에 수수되지만, 분쟁은 임대인과 임차인 사이에서 생기는 것이 일반적이다. 극단적인 예로 용산 참사나 서촌궁중족발 사태와 같은 비극이 일어나기도 하였다. 순천지역의 임차인들 역시 권리금 문제로 임대인과의 갈등이 빈번하였다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 2015년 상가건물임대차보호법 개정을 통하여 대한민국이 세계 최초로 권리금 조항을 직접 입법화 하였다. 그리고 권리금 조항이 도입된 이래로도 크고 작은 권리금 분쟁들이 발생하였다. 통일된 법조문의 도입으로 원활한 갈등의 실마리를 찾을 것이라는 기대와는 달리 애매한 법조문들은 혼란을 가중시켰고, 급기야는 해석하는 관점의 차이로 유사한 사안에 대한 판결들이 통일되지 아니하였다.

이렇게 지금의 제도로는 임차인들을 보호하기에 다소 미흡하여 법 제정의 취지를 달성하기 힘들다고 할 수 있다. 새로 도입된 권리금 제도를 살펴보면 임대인에 의한 권리금 약탈을 방지하고자 권리금 회수를 방해하는 주체를 임대인으로 설정하고 조문을 도입하였다. 그러나 판례 및 실제 사례를 살펴보면 현재의 법 조문은 임대인의 권리금 회수 방해를 막기에는 역부족이었다. 그리고 임차인이 권리금을 보장받지 못하는 이유는 임대인의 방해 이외에도 여러 가지가 존재한다. 그럼에도 불구하고 현행 상가건물임대차보호법은 임대인에 의해 방해 받을 수 있는 사유만 규정하였으며 그 마저도 면책사유의 해석이 엇갈려 임차인뿐만 아니라 임대인들도 혼란이 가중되고 있다. 권리금과 관련하여 임대인과 임차인은 대립할 수밖에 없는가? 권리금 제도의 취지대로 운용을 한다면, 임차인 입장에서는 높은 권리금을 받기 위해서 영업에 최선을 다할 것이다. 임대인 입장에서는 권리금의 보장이 임차인에게 동기부여가 되어 임대인 소유의 건물의 가치증대에 일조할 것이다. 그러나 이러한 이점에도 불구하고 임대인과 임차인사이의 권리금 갈등은 여전하다. 이 논문에서는 이러한 의문을 해소하기 위하여 지역사회인 순천지역의 상인들을 만나고 인터뷰·정리하였다.

새로 도입된 권리금 제도에 관하여 실제 법 수요자들의 의견을 구하였고 현재 도입된 권리금 제도에 대한 의견을 수집하였다. 이법의 실제 수요자인 상인들의 법감정을 살피고 그에 따른 대책을 논하는 것 이 법의 실효성을 높이는 수단이 될 것이라고 여기기 때문이다. 권리금을 사이에 두고 임대인과 임차인의 계속되는 분쟁은 상가 임대차시장의 혼란을 가중시키고 사회통합을 저해하는 요소로 작용할 수도 있다. 이 논문을 통해 권리금 문제를 해결할 수 있는 합리적 방안을 마련하는 데 하나의 실마리를 제공하길 바란다.

I. 서론 1 1. 연구의 목적 1 2. 연구의 방법 및 논문의 구성 3 II. 권리금에 관한 검토 6 1. 권리금에 관한 이론적 검토 6 2. 권리금 보호에 관한 법률적 검토 22 III. 상가건물임대차보호법상의 권리금 회수기회 보호 41 1. 권리금 회수기회 보호 조항에 대한 검토 41 2. 현행법상 권리금 조항에서의 임대인의 재산권 침해 가능성 검토 51 3. 소결 57 IV. 권리금에 관한 실증적 분석과 개선방안 59 1. 순천시 권리금 수수실태 및 인식에 관한 분석 59 2. 임차인의 권리금 보호 방안에 관한 검토 80 V. 결론 88