리츠수익률 결정요인에 관한 실증연구

리츠의 내부 특성과 운용·처분기 수익률 간 관계를 분석했다.

저금리·저성장 시대에 전통적인 투자방식으로는 투자자들의 요구수익률을 달성하는 데에 한계가 있다. 최근 국내 기관투자가들은 수익률 제고를 위해 사모펀드를 조성하여 해외 부동산에 투자비율을 늘리고 있다. 국내에도 부동산 간접투자 수단으로 부동산투자회사(리츠)와 부동산집합투자기구(부동산펀드)가 있으며, 부동산펀드는 리츠에 비해 늦게 시행되었지만 규모 있게 성장한 반면 리츠는 펀드의 절반 규모로 더디게 성장하고 있다. 이에 본 연구는 대체투자상품으로써 리츠의 특성을 규명하고자 운용기간 평균수익률, 처분기 제외 평균수익률, 처분기 수익률과 내부적 요인과의 관계를 분석하였다. 2013년 12월 말 기준으로 청산이 완료된 리츠 23개 중 자료의 정형화에 지장이 있는 리츠를 제외한 13개 리츠를 대상으로 리츠별 감사보고서, 사업보고서, 투자보고서를 이용하여 리츠의 부동산 특성, 재무적 특성, 주주 특성, 기타 특성에 대해 다중회귀분석을 실시하였다. 그 결과 운용기간 평균수익률과 내부요인과의 관계에서는 보유부동산의 업무시설 비율이 상관관계가 있는 것으로 나타났고, 처분기 제외 평균수익률에 영향을 미치는 요인으로는 보유부동산의 업무시설 비율, 보유 부동산 수, 영업일수로 나타났다. 처분기 수익률에 영향을 미치는 요인으로는 총자산대비 자산관리수수료비율과 리츠의 자본 규모가 상관관계가 있다는 결과를 얻었다.

모집단은 2013년 12월 말 기준 청산완료 된 리츠 전부를 대상으로 하였으나, 90%이상이 운용기간 5년 이내의 기업구조조정리츠(CR-REITs)이고, 모집단 수가 13개라는 한계가 있었다. 리츠의 현황을 보면 다양한 형태의 리츠가 설립 · 운용 되고 있으므로 청산이 완료된 위탁관리리츠, 자기관리리츠, 개발리츠를 포함한 리츠 성과에 관한 연구가 계속 이루어 져야할 것이다. Investors have difficult time achieving the target rate of return using traditional method of investment in the era of slow growth and low yield rates. Investors including Institutes recently gain profits from the indirect investment to real estates abroad, notes that ‘real estate collective investment vehicle(Real Estate fund)’ and ‘real estate investment trust(REITs)’ are the indirect investment method for the foreign real-estates in Korea.

REITs have expanded only half of Real estate funds in size, notwithstanding Real estate fund have grown quite sizable comparatively. Thus the Study analyzes the relations between the yield to average and the internal factors of REITs to characterize REITs as an alternative investment product. Regression analysis shows that business facility rate of possessing real estate purpose effects on relation between average earnings rate during management and inner cause. The affecting factors on average earnings rate except the period of be included sale are business facility rate of possessing real estate purpose, the number of the number of properties and the number of business days.

The factors which affect to the period of be included sale a rate of yield are related to the ratio of asset management commission to their total assets and REITs' capital scale). Despite the majorities of the population represents Corporate Restructuring REITs which had been managed 5 years and have been completed liquidation by end of 2013 but still not qualified enough.