리츠의 자기자본수익률에 영향을 미치는 요인에 관한 실증연구 : 자본구조와 타인자본비용을 중심으로

리츠의 자본구조와 타인자본비용이 자기자본수익률에 미치는 영향을 분석했다.

1997년부터 한국 경제를 강타한 IMF금융위기를 계기로 기업 자산의 많은 부분을 차지하는 부동산의 유동성을 확보한다는 측면과, 상대적으로 투자규모가 큰 오피스와 같은 대형 부동산에 대한 소액 투자 기회를 확대한다는 측면에서 2001년 부동산투자회사법이 제정되어 우리나라에도 리츠 제도가 도입되었다. 2007년 10월 부터는 리츠자산의 100%를 부동산 개발에 투자할 수 있도록 법이 개정되면서 리츠 시장의 확대가 예상된다.그러나, 리츠 제도 시행의 도입 역사가 길지 않은 이유로 대부분의 리츠에 대한 연구는 해외 리츠 제도에 대한 소개와 해외 시장 자료를 바탕으로 한 실증 연구가 대부분을 차지하고 있다. 결과적으로 우리나라 리츠의 특징과 리츠 투자자의 자기자본수익률에 영향을 주는 요인에 대한 실증 연구는 거의 없는 실정이다.본 연구는 리츠의 자기자본수익률에 영향을 주는 요인 중에 투자자나 리츠를 설립하는 자산관리회사의 자의적인 결정에 의해서 좌우될 수 있는 요소인 자본구조와 그에 따른 타인자본비용이 리츠의 자기자본수익률과 어떠한 상관관계가 존재하는 지에 대해서 분석했다.연구 결과, 분석 대상 리츠의 자기자본수익률을 나타내는 지표인 리츠의 평균배당률은 11.33%로 리츠의 평균이자율 6.81%보다 4.52% 높게 나타났다. 이러한 결과는 분석 대상 기간 동안 리츠의 프로젝트 수준에서의 수익률(ROI)이 이자율 보다

높아서 양의 재무레버리지가 실제로 발생하였음을 의미한다.Peason 상관계수 분석 결과, 95% 신뢰수준에서 자기자본수익률의 지표인 배당률과 유의한 관계가 있는 독립 변수들은 LTV, 연간이자율, 자산관리회사, 부동산종류로 나타났다. 다중회귀분석 결과, 신뢰수준 95% 수준에서 배당률과 유의한 독립변수는 LTV, 우선주, 이자율고정, 자산관리회사, 부동산종류, 리츠의 종류 총 6개로 분석됐다. 배당률은 자본구조변수인 LTV와 정의 관계를 갖으며, 분석 대상기간에 높은 부채비율을 갖고 있는 리츠의 자기자본수익률은 정의 레버리지효과로 인해 상승하였음을 보여준다. 리스크가 보통주에 비해서 낮은 우선주의 수익률은 보통주보다 낮은 것으로 설명된다. 이와 같은 분석 결과는 부동산시장 경기가 좋은 시기에는 투자 리스크를 높이는 공격적인 투자 방법이 투자수익률을 제고시킬 수 있다는 점을 시사한다.

In the wake of the 1997 IMF financial crisis blowing a fatal damage to the Korean economy, Real Estate Investment Company Act was promulgated in 2001 with the goals of enhancing liquidity of the real estates accounting for much of company assets and expanding small investors' opportunities to invest in such large-scale real estates as office buildings requiring larger fund, and after all, REITs system was introduced.

The act would be amended in October, 2007 to allow for investment of the REITs assets 100% in real estate development projects, and thus, REITs market is expected to expand.However, since the history of REITs system in Korea is shorter, most of the preceding studies focused on description about REITs system or empirical analysis of the data about foreign REITs markets.

Consequentially, few preceding studies empirically analyzed characteristics of our REITs system or determinants of REITs investors' equity yields.The purpose of this study was to empirically analyze the determinants affecting equity yields of REITs, focusing on the capital structures determine d arbitrarily by investors or asset management companies establishing REITs as well as the correlation between borrowed capital and equity yield of REITs.As a result, it was found that the average dividend rate of REITs or the indicative of the equity yields of REITs was 11.33%, a rate 4.52% higher than the average interest rate of REITs or 6.81%.

Such finding may suggest that for the period of this study, ROI of REITs at the stage of projects was higher than their interest rates, causing a positive financial leverage effect.As a result of Pearson's correlation analysis, it was found that the dividend rate or an indicative of equity yields of REITs was significantly correlated, at the significance level of 95%, with such independent variables as LTV, yearly interest rates, types of asset management companies and real estates.

On the other hand, as a consequence of the multiple regression analysis, it was disclosed that 6 independent variables correlated with the dividend rate at the significance level of 95% were LTV, preferred stocks, fixed interest rate, types of asset management companies and real estates and types of REITs. The dividend rate was positively correlated with the capital structure variable LTV, while the equity yields of the REITs burdened with higher ratio of debts during the period of this study increased owing to the positive financial leverage effect.

Such findings suggest that the yield of the preferred stocks less risky than the equities was lower than the equities, and that for the same reason, increasing the investment risks would lead to higher investment yield when the real estate markets are brisk.