서울市 産業構造變化에 따른 建築物 市場需要와 用途變更의 構造的 變化

산업구조 변화에 따른 건축물 수요와 용도변경 구조를 분석했다.

산업구조변화는 부동산시장에 많은 영향을 주고 있다. 또한, 급변하는 시장 환경과 도시지역의 토지부족 현상은 기존 건축물에 대한 재사용의 필요성을 증대시키고 있다. 특히, 대도시에 있는 건축물들은 시장 환경 변 화에 따른 다양한 수요에 탄력적으로 대응할 수 있어야 한다. 그 동안 건 축물 공급은 신축 위주였지만, 이제는 신속하고 순발력 있는 용도변경 방 식의 건축물 공급을 적극적으로 검토해야 할 시점이다. 그러기 위해서는 무엇보다 용도변경 수요를 미리 예측할 수 있는 선행 지표가 필요한데, 현재로서는 용도변경 시장규모를 미리 파악할 수 있는 방법이 없다고 해도 과언이 아니다. 따라서 본 연구가 산업구조변화와 용 도변경의 관련성 및 용도변경 간 구조적인 변화를 밝힐 수 있다면 그 의 미가 크다고 할 것이다. 본 논문의 연구목적은 빠른 산업변화에 따른 기존 건축물의 재활용에 대한 중요성이 증대되고 있는 시점에서 산업구조변화와 건축물 용도변경 의 관련성을 밝히고 용도변경 간에 나타나는 구조적 변화를 분석하는 것 이다. 이렇게 하여 밝혀진 연구 결과는 건축물의 용도변경 활성화에 기여 할 수 있기 때문이다. 연구범위는 한국표준산업분류의 대분류 변수들의 과거 10년(1996-2005) 간 변화와 서울시 20개 자치구에서 동 기간 동안에 추진된 용도변경 건수 를 전수조사 하였다.

이렇게 수집된 자료를 통계적 방법으로 상관관계를 분석하였고, 서울시를 서울지역ㆍ강남지역ㆍ강북지역으로 구분하여 용도 변경 전.후에 대한 CNA(용도변경 네트워크 분석: conversion network analysis)분석을 하였다. 본 논문은 이러한 연구목적을 달성하기 위해서 다음과 같은 1차 연구가 설과 2차 연구가설을 설정한 후 통계분석과 네트워크 분석을 통해서 검증 하고자 한다. H1: 서울지역 산업구조변화는 건축물 용도변경과 관련성이 높을 것이다. H2: 산업구조변화는 지역 간 차이가 있으므로, 건축물 용도변경도 지역 간 차이가 있을 것이다. H2-1: 강남지역은 주로 서비스관련 사업체들이 건축물 용도변경과 관 련성이 높을 것이다. H2-2: 강북지역은 주로 제조업 관련 사업체들이 건축물 용도변경과 관 련성이 높을 것이다. 산업구조변화와 건축물 용도변경의 관련성 및 건축물의 용도변경 간 네 트워크 분석결과는 다음과 같다. 첫째, 서울지역은 부동산업이 강한 상관관계를 나타냈고, 다음으로 음식 업, 교육업, 금융보험업, 보건사회업 순으로 나타났다. 각 지역별 분석결과 동대문구는 제조업, 도.소매업, 음식업, 교육업, 보건사회업 모두 강한 상 관관계가 있는 것으로 분석되었다. 양천구는 숙박업, 부동산업, 음식업, 보 건사회업이 강한 상관관계가 있는 것으로 나타났다.

네트워크 분석결과는 근생, 업무, 교육관련 용도로 집중되는 현상을 보였는데 근린생활시설군에 속하는 건축물은 약 80여 개의 다양한 용도로 사용할 수 있기 때문이고, 업무용도는 서비스업 사업체수, 교육용도는 학원관련 사업체수의 증가현 상과 관련이 있다. 둘째, 강남지역은 도.소매업, 음식업, 교육업, 부동산업, 금융보험업, 보 건사회업(6개 사업체군)이 용도변경과 상관성이 높고, 제조업과 숙박업(2 개 사업체군)은 상관성이 없는 것으로 나타났다. 네트워크 분석결과는 근 생, 업무, 교육용도에 집중되고 있는데, 근린생활건축물은 용도의 다양성, 업무용 건축물은 테헤란로 상권의 영향, 교육용 건축물은 강남지역의 학 원 집중현상과 관계가 있다. 셋째, 강북지역은 사업체수 대부분이 용도변경과는 관련성이 미약한 것 으로 나타났다. 네트워크 분석결과는 근린생활시설1), 주택용도가 1차 중 심, 업무용도가 2차 중심을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 이상에서 건축물 용도변경과 상관관계가 있는 사업체는 서울지역은 숙 박업 외 모든 사업체(제조업, 도.소매업, 음식업, 교육업, 부동산업, 금융 보험업, 보건사회업)가, 강남지역은 제조업과 숙박업을 제외한 모든 사업 체(도.소매업, 음식업, 교육업, 부동산업, 금융보험업, 보건사회업)가, 강 북지역은 전반적으로 상관관계가 미약한 것으로 나타났다.

따라서 서울전 역과 강남지역 대부분의 용도변경은 산업구조변화와 상관관계가 높은 것 으로 나타났다. 연구결과를 바탕으로 한 시사점은 다음과 같다. 첫째, 건축물의 유지관리와 시간경과에 따른 시장경쟁력 확보 차원에서 신축 당시에 용도변경을 고려한 설계를 할 필요가 있다. 둘째, 건축법의 용도변경 분류기준을 표준산업분류와 일치시킨다면 통 계자료의 유용한 활용이 가능할 것이다. 셋째, 지역별로 상관관계가 있는 것으로 나타난 사업체 변화를 용도변 경 활성화 및 지역발전계획에 반영할 필요가 있다. 넷째, 건축물 용도분류 항목을 현실에 맞게 재조정 할 필요가 있다. 실 례로 제2종 근린생활시설군에 포함되어 있는 안마시술소나 안마장은 위락 시설 항목으로 이동을 검토해야 한다. The change of the industrial structure has a great impact on the real estate market. And the rapidly changing market environment and the phenomenon of land shortage in the urban area present a need for reuse of existing buildings.

Especially, building in large cities should be able to respond flexibly to diverse demand with the change of the market environment. Building has been supplied by the newly built buildings for the years, but now it is a point in time that buildings should be supplied in a rapid and flexible method of conversion. For this purpose, the leading indicators are needed to predict the demand for conversion above all. It is not an exaggeration to say that there is no method to identify the size of the conversion market in advance.

Therefore, it would be greatly significant if this study could identify the relationship between the change of the industrial structure and conversion and the structural change between conversion. The purpose of this study was to identify the relationship between the change of the industrial structure and the conversion of the building at the point in time that the importance of reuse of the existing building increases with the industrial change and analyze the structural change found between conversion. The findings of this study could contribute to the revitalization of building conversion.

The scope of this study was to survey the 10-year(1996-2005) change of the variables of great classification in the Korean Standard Industrial Classification and the numbers of conversion carried out for the same period under the jurisdiction of 20 local governments in Seoul. This study attempted to analyze the data collected this way to investigate the correlation in a statistical method. CNA(conversion network analysis) was conducted on the buildings before and after conversion by dividing Seoul into the Seoul district, the Kangnam district and the Kangbuk district.

To attain this goal of study, this study attempted to set and test the following primary study hypotheses and the secondary study hypotheses through statistical analysis and network analysis: H1: The change of the industrial structure in the Seoul district would have high relationship to building conversion. H2: Building conversion would have the difference between districts as the change of the industrial structure is different between districts. H2-1: Service-related businesses would have high relationship to building conversion in the Kangnam district. H2-2: Manufacturing-related businesses would largely have high relationship to building conversion in the Kangbuk district.

An attempt was made to conduct conversion network analysis on the relationship between the change of the industrial structure and building conversion. As a result, the following findings were obtained: First, it was found that there was a strong correlation between real estate business and building conversion in the Seoul district, followed by restaurant, education, finance and insurance, and health and social welfare businesses. The results of conversion network analysis by district showed that in the Dongdaemun district, manufacturing, wholesaling and retailing, restaurant, education and health and social welfare businesses all had a strong correlation with building conversion.

And it was found that in the Yangcheon district, lodging, real estate and health and social welfare businesses had a strong correlation with building conversion. Conversion network analysis showed that building conversion was concentrated on the uses related to neighborhood living, business and education. Seeing that the