집합건물 임차인에 의한 업종제한 위반 ―大法院 1996. 8. 23. 宣告, 94다27199 判決(集44-2, 民97)―

집합건물의 업종제한 규약이 임차인에게 적용되는지 판례를 검토한다.

When the by-laws determine the destination of the multi-unit buildings and regulate the use and enjoyment of the scheme, some problems might arise: are these rules(usually concerning the allowance or non-allowance of professional activities in residential schemes and restrictions on competition in non-residential schemes) also applicable to persons like lessees to whom occupation of the unit has been delegated?; which is applicable among conflicting by-laws and lease contracts?; and which remedies can other owners resort to against a violating lessee?The commented decision of the Korean Supreme Court affirmed that the association of the case, though to which not only owners but some lessees belong, is the management association subject to the Korean Act on the Ownership and Management of Aggregate Buildings(hierafter “Act”) and, as reversing the decision of the court below, that the application for injunction is with merit.

Here have been scrutinized the theoretical grounds and practical types of such restrictions(Ⅱ. 1. & 2). A comparted owner is in princple free to lease her/his unit; a restriction, if any, contained in the by-laws shall be applicable to the lessee as well as the comparted owner(and her/his successor)(Ⅱ. 3). Other owners may resort to actio negatoria(art. 214 of the Korean Civil Code), in addition to other special remedies of the Act(art. 43 to art. 45), against the violating lessees. The form of its specific performance should be found in art. 261(Indirect Compulsory Performance) of the Korean Civil Execution Act.

The obligations to be burdened on the lessees shall be seen to remain as the obligation of omission. The risk of accidential discrepancies between the by-laws and lease contracts should be shouldered by the lessor, to whom the lessee may resort to art. 567, art. 575 of the Korean Civil Code(so far Ⅱ. 4). Lastly, it is pointed out that art. 21 4 of the Korean Civil Code, the direct ground of injuction, has not been mentioned in the commented case(Ⅱ. 5), proposing several practical tips for contracting(Ⅲ).

집합건물의 관리단 차원에서 사용에 단체적 구속(대상판결에서는 업종제한)을 받는 전유부분을 임대차한 경우에는 전유부분에 대한 단체적 구속이 과연 임차인에게도 부과되는지, 단체적 구속과 임대차 내용이 일치하지 않는 경우에 어느 것이 우선하는지, 임차인이 단체적 구속을 위반하는 경우에 임대인이 아닌 다른 구분소유자는 어떠한 법적 조치를 취할 수 있는지가 문제된다. 대상판결은 구분소유자뿐만 아니라 임차인도 포함된 이 사건 상가번영회가 관리단이고 거기서 결의한 규약이 관리단 규약임을 인정한 다음에, 구분소유자에 대한 단체적 구속이 임차인에게 당연히 미침을 전제로(원심은 이를 부정) 다른 구분소유자에 의한 영업중단 가처분신청을 받아들였다. 이 글에서는 먼저 전유부분에 대한 단체적 구속의 근거를 살핀 후(Ⅱ. 1.) 구속의 태양을 할당지정과 사용조건으로 나누어 각각 살펴보았다(Ⅱ. 2). 구분소유자는 원칙적으로 전유부분을 자유로이 임대할 수 있지만, 관리단 규약상의 제한은 구분소유자 및 그 승계인뿐만 아니라 임차인도 구속하고, 이 때 그 효과는 양자의 경우에 반드시 같지는 아니하다(Ⅱ. 3).

만약 임차인이 이와 같은 단체적 구속을 위반하면 다른 구분소유자는 집합건물법 제43조 내지 제45조의 청구권 외에도 민법 제214조에 기한 소유방해배재청구권을 가지며, 그 강제이행은 민사집행법 제261조의 간접강제를 통하여 하되, 집행채무자에게 유책성이 없는 경우는 어려울 것이다. 임차인의 방해제거의무는 그가 적극적 방해자인 경우는 물론이고 소극적 방해자에 불과한 경우에도 수인의무의 형태로 존속한다. 임대차 계약조건과 관리단 규약 사이에서 불일치가 발생하면 後者가 우선하고, 이러한 불일치가 발생할 수 있는 위험은 임대인이 부담하며, 다른 구분소유자로부터 임차인에 대한 중지청구로 임차인의 용익이 중단되면 임차인은 임대인에 대하여 담보추급권을 갖는다(민법 제567조, 제575조)(이상 Ⅱ. 4). 끝으로 본 평석에서는 대상판결이 민법 제214조의 방해배제청구권을 이 사건 중지청구의 직접적인 근거로서 들지 않았음을 지적하고(Ⅱ. 5), 계약체결시의 몇 가지 대처방안을 제안하였다(Ⅲ).