現行 不動産 登記制度의 問題點과 改善 方案 : 公示制度의 二元化 및 去來安全을 中心으로

부동산 등기·대장 공시제도의 이원화 문제와 개선방안을 연구했다.

부동산은 헌법이 보장하는 재산권 중 핵심이 되는 부분이다. 국민 개개인이나 국가 전체의 경제적 활동의 기본을 이룬다. 부동산 물권은 절대권이자 지배권이라는 특성으로 인해 특정되어야 하고 그 존재와 권리변동의 내용이 외부에 명확하게 공시되어야 한다. 부동산 공시제도는 부동산등기와 대장등록으로 이원화되어 있다. 대한민국에서는 사법부가 부동산등기제도를 관장하고 행정부가 부동산등록제도를 담당하고 있다. 부동산등기는 부동산에 관한 권리관계를 공시하여 거래의 신속과 안전을 도모한다. 대장은 부동산에 대한 과세 및 징수라는 목적을 가진다. 양 제도는 서로 다른 목적을 가지고 있다. 대장을 기초로 등기부상의 목적물을 특정하고 등기부상의 권리사항을 기초로 대장상의 권리관계를 확정한다는 면에서 상호의존적 관계에 있다. 등기부와 대장의 불일치를 막기 위해 관련법령에 지적소관청이나 지방자치단체장의 등기촉탁의무를 두고 있고, 소유권에 변동이 있는 경우에는 등기관의 통지의무를 규정하고 있다. 현행과 같은 이원적 공시제도는 등기업무와 대장업무의 전문성 강화를 통해 권리관계를 명확히 하고, 관련 업무의 유기적 통일적 처리가 가능하다는 장점이 있다. 하지만 등기와 대장이 불일치할 가능성이 존재하고, 관장 기관과 공부의 이중절차로 인해 국민의 불편과 비용의 증가, 업무담당자들의 비능률을 초래한다는 문제점도 있다.

이러한 현행 이원적 공시제도의 문제를 해결하기 위한 방안으로 공시제도 일원화에 대한 찬반논의가 꾸준히 있어왔다. 구체적 일원화 방안으로 부동산 공부와 관장기관을 모두 일원화하여 사법부나 행정부가 관장하자는 입장, 부동산 공부는 일원화하되 관장기관을 이원화하자는 입장 및 중장기적인 관점에서 이를 점진적으로 해결하자는 입장이 있다. 부동산 공시제도 일원화에 대한 논의는 이에 대한 긍정적 고려요인과 부정적 장애요인을 종합적으로 검토하되, 공시제도의 목적과 국민의 편익증진이라는 측면에서 결정되어야 한다. 관장기관의 결정도 어느 하나의 기관에서 담당해야할 필연성은 없으므로 현재의 가족관계등록업무와 같이 사법부와 지방자치단체가 합동하여 처리하는 방안이 현실적이라 생각된다. 현행 이원적 공시제도하에서의 실무상 개선방안으로 행정부에서 추진하고 있는 부동산 행정정보 일원화사업과 법령의 개정 및 관련 시스템의 연계방안을 들 수 있다. 최근 국토교통부는 부동산 공부 18종의 정보를 하나로 통합하는 부동산 행정정보 일원화 사업을 추진하고 있으나, 등기정보를 실질적으로 종합하기가 곤란하고 관련 시스템의 연계미흡으로 인해 제도적 한계가 있다.

현행 제도의 틀 안에서는 건축법의 개정을 통해 촉탁의무 규정을 신설하고 관련 시스템의 실시간 연계를 통해 국민의 편익 증대 및 비용감소 효과를 도모할 수 있을 것이다. 거래안전을 위한 현행 부동산등기제도는 등기신청 전 단계에서는 등기사항의 법정주의와 등기업무의 전산화가 있다. 등기신청 및 조사단계에서는 공동신청주의, 당사자 출석주의, 신청정보 및 첨부정보의 제공 및 등기관의 심사권이 있다. 등기완료 후 단계에서는 등기의 추정력과 SMS 알리미 서비스, 각종의 통지제도가 있으나 거래안전과 부실등기를 방지하기 위해서는 각 단계별로 제도적 개선이 필요하다. 실제 부동산 거래에서 당사자 사이의 정보 불균형으로 인해 거래 당사자가 예상밖의 손해를 입을 우려가 있기 때문에 부동산 거래 관련 정보를 사전에 제공할 필요가 있다. 이러한 불균형 해소와 거래안전을 위한 정보로는 등기부상 권리사항 이외에도 전입세대, 확정일자, 매도인의 납세정보, 주민등록 및 행위능력에 관한 정보 등이 있다. 또한 매수인 보호를 위한 사전공시방법으로 사전공시를 위한 가등기 제도나 가처분 제도로 현행 제도를 개선할 필요가 있다.

이에 더하여 현행 부동산등기시스템을 활용하여 SMS 알리미 서비스 확대, 부전지 기능 확대, 별도 사전공시 목적의 장부 작성을 통해 관련 정보를 사전 공시하는 것도 경제적인 측면에서 보면 타당할 것으로 생각된다. 등기원인증서의 공증은 부동산 거래의 진실성과 등기의 신뢰성을 확보하고 종국적으로 부동산 거래안전을 도모할 수 있다. 우리나라의 경우 등기원인증서 공증제도의 도입은 민법 개정 시마다 논의되었으나 현재까지 결론을 내리지 못하였다. 등기원인증서 공증제도의 도입여부는 법정책적인 문제로서 등기의 진정성과 부실등기 방지라는 정책적인 목적과 국민의 비용 부담증가와 절차 지연이라는 대립되는 부작용을 해소하는 방안을 계속적으로 검토하여 그 도입여부를 결정하여야 할 것이다. 등기의 진정성을 확보하기 위한 방안으로 자격자대리인의 본인확인제도는 이를 철저히 시행하게 되면 전형적인 부실등기의 발생을 방지할 수 있다. 따라서 자격자대리인의 본인확인의무에 대하여는 그 방법과 내용을 변호사법이나 법무사법에 두기보다는 통합적으로 부동산등기법에 규정하고, 자격자대리인이 등기신청시에 이에 관한 정보를 신청정보와 함께 제출하도록 하면 될 것이다. 등기의 공신력 인정문제는 이론적인 문제라기보다는 부동산 거래의 정적 안정과 동적 안전 중 어느 입장을 중요하게 여길 것인지에 대한 법정책적인 결단의 문제이다.

따라서 우리나라의 부실등기에 대한 실증적 분석 등 그 전제요건을 충족하는 지에 대한 연구 분석이 선행되어야 할 것이다. 부실등기에 대한 피해보상제도는 피해보상체계가 일원화될 수 있도록 부동산등기법에 규정을 두는 입법개정안을 제안하였다. 피해보상재원 마련 대책으로는 등기수수료 중 일정액을 독립적으로 적립하여 관리 운영하는 것이 수익자부담이나 수수료부과의 제 원칙에 합당하다 할 것이다.

논문 초록 ··································································································ⅰ 제1장 서론 ·································································································· 1 제1절 연구의 목적 ········································································································ 1 제2절 연구의 범위 및 방법 ······················································································· 3 제2장 부동산 공시제도의 이원화 ························································ 5 제1절 총설 ····················································································································· 5 제2절 부동산 공시제도의 개관 ················································································· 6 I. 부동산 공시제도의 의의 및 연혁 ····································