결합개발제도의 대상지 선정과 도입방안에 관한 연구 : 개발제한구역을 중심으로

개발제한구역에 결합개발제도를 적용할 대상지와 도입방안을 검토했다.

토지의 효율적 이용, 정부의 보전정책 실효성 제고 및 주민재산권 보호방안으로서 개발권양도제와 용적률거래제의 제도화 방안이 논의되어 왔으나 현실적으로 적용하는데 한계가 있었다. 개발권양도제의 개념은 결합개발제도를 통해 제도화되었으나 도시 외곽의 보전지역에 대한 고려가 미흡하였다. 본 연구는 도시외곽에 위치한 개발제한구역에 대한 결합개발 방식 적용 시 수용지역의 용적률 변화 검토를 통해 결합개발제도의 확대 도입 가능성을 검토하고자 하였다. 개발제한구역을 중심으로 한 결합개발제도 적용 가능성 검토를 위해 우선 송출지역과 수용지역의 대상지 범위를 선정하고 분석의 틀을 설정하였다. 분석의 틀에서는 기본전제를 설정 후 송출 및 수용지역의 도출 방법, 송출지역의 이전가능 연면적 산출방법, 수용지역의 용적률 산출방법, 결합개발로 인한 수용지역 과밀화 여부 검증 방법을 차례로 제시하였다. 그리고 사례지역에 대한 정책모의실험을 통하여 개발제한구역을 중심으로 한 결합개발 시 수용지역의 용적률 변화를 검토하였다. 사례지역으로 서울시 강동구를 선정하였다. 정책 시나리오는 결합개발 방식 적용여부, 송출지역의 관리목표 용적률에 따라 7가지를 설정하였다. 시나리오 분석 결과 개발제한구역을 중심으로 결합개발제도 도입 시 적정밀도 수준의 결합개발이 가능함을 확인할 수 있었다.

개발제한구역에 대한 결합개발제도의 도입은 개발제한구역의 계획적 보전, 토지소유자의 손실보전, 도심의 효율적 이용 뿐 아니라 궁극적으로 수도권의 도시성장관리에도 기여할 것이다. 본 연구의 성과에도 불구하고 보다 현실성 있고 광역적으로 적용이 가능한 결합개발제도 도입방안 마련을 위해서는 송출 및 수용지역의 도출 모형 최적화, 용적률 인센티브 기준 다양화, 수용지역 과밀화 여부 검증기준의 보완이 필요하다. 또한 수변구역, 상수원보호구역 등 다양한 보전지역에 대한 결합개발제도 도입 가능성에 대한 연구가 필요할 것이다.