농지전용제도의 개선방향에 관한 연구

농지전용제도의 현황과 개선 방향을 연구했다.

Total territory area of Korea was 9,983,000ha and that of farmland was 1,759,000ha(17.6%) at the end of December, 2008. The ratio was 23.3%(2,298,000 ha) in1970, and 5.7%(539,000ha) of total territory area was converted or developed. There are two conflicting opinions. The first opinion is, to warrant the nationwide stable food supply and territory environmental preservation, the regulation of farmland conversion must be reinforced. And the second one is, it is better to convert subprime farmland to city or industrial land and raise the land value. To find proper balance between conflicting interests, we should make standard for reasonable evaluation of farmland value.

Then deregulation farmland which has low conservative value and high value in use should be made and system reformation is needed to make it possible to develop only through development permit. However, in contrast to the fact that farmland which has high value in use, such as wayside having easy access of automobiles, should be developed first, farmland which has low value in use including that in collectivized farmland area was sometimes developed first. Furthermore, due to the inconsistent designation of planned managing areas and agricultural land, we can see unreasonable cases such as the two areas mentioned above are mixed each other and roads are opened inefficiently.

To improve this, related authority must carefully examine before farmland conversion permit and reasonable standard for farmland value evaluation. On the other hand, restriction of the building-to-land ratio and floor area ratio, which aims to minimize damage of farmland, shows side effect accelerating farmland. Considering the characteristics of the area, proper raise of the building-to-land ratio and floor area ratio is required. Particularly Pocheon, Yeoncheon, and Dongducheon are representative underdeveloped region and suffer multiple restrictions including military protection area caused by the division of Korea into north and south. In addition, they are mountainous area.

However, same farmland conversion standard is applied as wide plains of the south of Han River, which gives relative disadvantage to those areas. Nowadays according to the social and economic development, farmland conversion is required in various ways and also farmland preservation is needed for food supply. In this thesis, objective and reasonable farmland conversion standard is multilaterally investigated to effectively handle the two conflicting trends. First, the cases which reveals the problems of current farmland conversion system are investigated to justify the fact that current farmland conversion system must be improved.

And then, new farmland conversion standard is suggested to overcome the problems mentioned above and farmland use related restriction regulations are reorganized. Particularly considering the regional characteristics of Pocheon, Yeoncheon, and Dongducheon, the necessity of the following plans including relaxation of farmland conversion standard, extension of [borderland law], reduction of development fee at the time of farmland conversion, level up of the building-to-land ratio and floor area ratio at the time of farmland conversion for balanced development of underdeveloped region is suggested. Additionally, to realize the plans, 1.

rationality should be raised through the revision of [the law on the planning and use of territory], 2. planning system of land utilization for rural areas according to [the city planning law] should be introduced, 3. farmland conversion system should be managed on purpose urgently, 4. public development by local government should be, 5. reasonable management, preferential preservation, and development measures by the central government should be designed considering the regional characteristics. 우리나라의 국토 면적은 2008년 12월말을 기준으로 9,983천ha이며, 그 중 농경지는 1,759천ha로 국토의 17.6%를 차지하고 있다. 국토면적 대비 23.3% (약 2,298천ha)를 차지하였던 1970년과 비교하면 5.7% (539천ha)가 전용 내지는 개발되어 왔다.

이에 대해서는 국민 식량의 안정적 공급과 국토 환경보전을 위해서는 농지전용 규제를 강화하여야 한다는 견해와 전체국토의 17.6%를 차지하고 있는 농지 중에서 비우량농지는 도시·산업용지로 바꾸어 부가가치를 높여야 한다는 견해가 상충 및 대립하는 상황이다. 보전과 개발이라는 상반된 이해관계 속에서 적절한 조화점을 찾기 위해서는, 농지의 보전 가치를 합리적으로 재평가할 수 있는 농지구분 기준안을 마련하여야 한다. 사용가치는 높은 반면 보전가치가 낮은 농지에 대해서는 과감하게 규제를 완화하여 개발행위 허가만으로 농지전용이 가능하도록 제도를 개선하여야 한다. 원칙적으로 차량접근이 용이한 도로변 등 사용가치가 높은 토지가 우선 개발 적용대상이 되어야 하는데도 현실에서는 집단화된 농지 가운데나 활용도가 낮은 지역에 농지전용 허가를 내어주는 사례가 빈번하다. 또한 계획관리지역과 농림지역의 일관성 없는 지정으로 관리지역 중간에 농림지역이 존재하거나 농림지역 중간에 관리지역이 존재하고 비효율적 지역지정으로 도로가 불합리하게 형성되는 등의 사례도 발생하고 있다. 이를 개선하기 위해서는 농지전용 허가 시 관련 기관의 면밀한 검토가 요구되며 합리적인 지역 지정에 관한 농지구분 기준안을 마련힐 것이 요구된다. 한편 농지 훼손을 줄이기 위한 건폐율과 용적률 제한이 반대로 농지 훼손을 촉진하는 역효과가 발생하는 경우도 있다.

지역적 특성을 고려하여 필요한 지역에는 건폐율과 용적률의 적절한 상향이 요구된다. 특히 경기북부지역의 포천, 연천, 동두천은 대표적 낙후지역으로서 남북 분단으로 인한 군사보호구역 등 각종 규제가 중첩되어 있다. 또한 산이 많은 지역임에도 불구하고 평야지대인 한강 이남과 동일한 농지전용 허가기준이 적용되고 있어 상대적으로 더 심각한 불이익을 받고 있다. 현행 농지전용 제도에는 이러한 지역적 특성이 전혀 고려되어 있지 않아 지역 간의 형평성이 유지되지 못하고 있다. 본 연구에서는 사회 · 경제적 발전에 따라 다양한 형태로 요구되는 농지전용과 식량공급을 위한 농지확보에 효과적으로 대처할 수 있는 객관적이고 합리적인 농지전용 방안을 다각적으로 모색하였다. 먼저 현행 농지전용 제도의 문제점을 드러내는 사례들을 조사하여 제시함으로써 농지전용 제도 개선이 시급함을 피력하였다. 다음으로 현행 농지전용 제도의 문제점을 극복할 수 있는 농지구분 기준안을 제시하고, 농지이용 관련 행위제한 내용을 정비하였다. 특히 경기북부지역인 포천 · 연천 · 동두천 지역의 지역적 특성을 고려하여 농지전용 기준을 완화하고, 「접경지역지원법」의 보호대상 영역을 확대하며 농지전용시 개발부담금을 감면하고, 낙후지역의 균형적 발전을 위한 농지전용시 건폐율 · 용적률 등을 상향 조정 하는 것 등의 조치가 필요함을 언급하였다.

이런 사항들이 실현되기 위해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 개정을 통해 국토이용 관리체계의 합리성을 높이고, 「도시계획법」에 상응한 농촌 토지이용 계획제도의 도입과 계획적인 농지전용 제도가 시급하며, 지방자치단체 중심의 공공개발은 축소하고, 중앙정부 차원에서 지역 특성을 고려한 합리적 관리 및 차별적 보전, 개발대책을 시급히 강구해야 함을 강조하였다.