부동산산업에의 GIS 적용 확장에 관한 연구 = Extended Study about Application of GIS in Real Estate Industry

부동산산업에 GIS를 적용하고 토지정보시스템의 활용과 개선을 연구했다.

이 논문은 현재 가장 활발하게 이용되고 있고 앞으로 그 필요성이 더욱 확대되리라 생각하는 GIB(Geographic Information System) 즉 지리정보시스템을 부동산 산업에서 어떻게 적용하고 확장할 수 있는가에 대한 고민에서 출발한 연구이다. 체제는 6장으로 이루어졌다. 서론인 Ⅰ장에서는 본 연구의 목적과 방법에 대해 서술하였다. Ⅱ장은 GIS 개념과 현황에 대해 살펴보았다. 부동산 산업에서의 응용 가능성과 효과에 관한 본격적인 논의를 위한 전초적 단계에 해당한다. Ⅲ장은 GIS의 응용가능성과 효과에 대한 장으로 마련하였다. 이 장은 부동산 산업에서의 응용가능성, 감정평가에서의 적용 그리고 토지정보시스템 도입 시 얻을 수 있는 효과에 주목하였다. Ⅳ장은 부동산 산업에 GIS를 적용했을 때의 문제점에 대해 살펴보았다. Ⅴ장에서는 Ⅲ장과 Ⅳ을 토대로 향후 개선해야 사항들을 주목하고 고찰하는 것으로 논의가 이루어졌다. 마지막으로 Ⅵ장은 결론에 해당한다. 논의의 내용을 요약하면 다음과 같다. 부동산의 경우 위치 정보를 중개 매매하는 산업으로서 정보의 가치가 중요하다. 만약 공간정보를 더 효율적이고 빠르게 다룰 수 있다면, 의사결정 과정에 있어 이는 매우 중요한 이점이 된다.

GIS는 컴퓨터를 이용하여 어느 지역에 대한 토지, 지리, 환경, 자원, 시설관리, 도시계획 등 제반 공간요소에 연계된 속성 정보와 공간 정보를 지리적 공간 위치에 맞추어 일정한 형태로 수치화하여 입력하고, 그 정보를 사용 목적에 따라 관리, 처리 및 분석하여 필요한 결과물을 출력할 수 있는 기능을 갖춘 공간분석이라 할 수 있다. 이로 보자면 GIS는 부동산 산업 발달에 적절한 기제가 될 수 있다고 판단된다. 요컨대 부동산 산업도 위치정보에 대한 기초 data들을 관리 및 분석, 공간 모델링 능력, 그래픽 표현기술 들을 통합하는 기술이 필요하다. 이러한 능력들은 GIS를 통해 능률적으로 수행할 수 있을 것으로 보기 때문에 부동산 산업에서는 GIS의 지원이 필수적이라 할 것이다. 먼저 Ⅱ장에서는 GIS의 개념을 이해하고, 한국과 일본에서 GIS를 어떻게 활용하는가를 살펴보았다. 한국의 GIS의 활용은 보다 상세한 파악이 필요하므로 현재의 활용 현황과 우리나라에서 역량을 기울이고 있는 토지정보시스템에서의 활용 현황으로 나누었다. 현재 중앙기관이 구축하였거나 추진하고 있는 정보 시스템은 여러 가지가 있다. 이는 부처 업무에 따라 여러 형태로 구축되어 있는데, 행정자치부에서는 현재 담당하고 있는 지적업무 중 지적도를 제외한 모든 지적공부를 전산화하여 부동산 관리 시스템을 운영하고 있다.

법원에서는 등기부전산화를 추진하고 있으며 건설교통부는 토지거래 내역을 전산화한 토지거래시스템과 공지지가시스템을 운영하고 있다. 또한 GIS를 이용하여 종합부동산서비스를 어느 정도 구현하고 있는가 그 사례를 살펴보면, 지도를 통해 부동산을 검색하고 주변 위치정보는 물론 평면도, 실물사진 등 눈으로 확인하고 싶은 정보를 제공해 주고 있다. 또한 온라인 컨설팅을 목적으로 법률, 건축, 세무 상담을 위해 법무사, 건축사, 회계사 등 전문인 자문가를 두고 있기도 하다. 다만 현재는 강남구 강서구 등과 분당, 산본 등 수도권 신도시 지역에 대해서만 서비스하고 있다. 한편, 우리나라의 경우 토지정보시스템 구축에 역량을 기울이고 있다. 토지정보시스템이란 지리정보시스템의 응용분야로 토지공간의 효율적 이용과 관리를 목적으로, 한 국가의 모든 토지와 관련된 법률적·경제적 자료와 개발 및 계획의 자료 및 사회 복지를 위한 유용한 자료들을 체계적으로 수집, 공급하는 것을 말한다. 현재 토지정보시스템의 활용은 우선 중앙정부에서의 각종 계획 수립에 따른 시행과 민원 접수 및 처리 등 주민과 직접 연결되는 업무수행에 주로 이용되고 있다.

또한 제1차 행정 전산망 사업에 의하여 시·군·구의 토지대장 관리 전산화가 완료됨에 따라 시·군·구 및 본부의 토지관련 업무는 시·군·구에서 생성된 기초 자료에 대한 조회 및 통계업무, 외국인 토지관리 업무 등을 처리하게 되었다. 따라서 지방자치단체에서는 토지정보를 기본으로 도로 개설 등의 보상·개설사업·택지개발사업시행·지하수 개발·농공단지지정 운영·도시계획 지적 고시 등의 업무에 활용하고 있다. 이외에 정부관련 여러 기관에서도 토지정보시스템을 활용하고 있는 것을 확인할 수 있었다. 토지정보시스템은 민간부문에서도 활용되고 있는데, 감정평가기관. 부동산중개업, 주택관리업, 일반측량업에서 활용하고 있다. 이같은 한국의 GIS활용 현황과 비교하여 좁은 국토에 인구밀도가 높은 일본의 경우는 부동산 감정 평가와 부동산 컨설턴트에 GIS를 유용하게 활용하고 있다. 어느 한 공시지를 클릭하면, 그 속성을 참조할 수 있으며 국토청의 홈페이지로 직접 연결될 수 있는 것도 가능하다고 한다. 부동산 컨설턴트에 있어서는 종래 유통 컨설턴트나 전문 기관에 한정되어 있던 상업지에 대한 물건의 상권 분석, 매상 예측 등을 GIS를 사용한 시스템의 간단한 조작으로 의뢰인에게 제안할 수 있다고 한다. Ⅲ장에서는 GIS의 응용가능성 및 효과에 대해 논의하였다. 먼저 부동산 산업에서의 응용가능성에 대해 살펴보았다

【Ⅲ.1】 부동산 산업은 크게 3가지로 분류하여 분석활동, 생산과 서비스제공, 산업 중개로 나뉘는데, 부동산 산업에서의 GIS활용은 실로 다양한 방면에서 가능함을 확인할 수 있었다. 예컨대 중개매매, 감정평가, 시장 순위, 임대 및 저당, 소매 입지 선정, 자산 관리 등 전반적인 부동산산업에서 다양하게 활용할 수 있다. 다음으로 감정평가부문에서도 GIS를 활용할 수 있다. 【Ⅲ.2】 감정평가는 매매사례접근법, 소득접근법, 비용접근법의 방법이 있다. 이들은 각각 유용한 방법임에도 불구하고 난점들을 갖는다. 예컨대 매매사례접근법의 경우 이용 가능성, 정확성, 안전성 등에 따라 매매 데이터가 변동하는데 GIS를 이용하므로써 비교부동산과 대상부동산에 대한 종합적 정보를 예측할 수 있게 된다. 소득접근법에 GIS를 적용한다면 비교부동산의 세입과 비용에 대한 데이터를 관리할 수 있게 되어 부동산의 시장가치를 비교적 쉽게 추계할 수 있다. 비용접근법에 있어서는 직접적인 이점을 취할 수는 없으나 건축 비용에 영향을 줄 수 있는 조건들을 구체화함으로써 간접적인 효과를 얻을 수 있다. 한편 부동산의 지가평가에 있어 GIS를 활용한다면 매우 유용하다. 특성가격모델은 부동산의 물리적 특성과 근린지역의 특성에 기초하여 지가를 설명해야 하는데, 그간에는 근린지역의 입지성 요인들의 변화성을 설명하지 못했고 주요 요인들을 통합하는데 어려움을 겪었다.

지가평가에 GIS를 이용한다면 세부적 입지 분석과 특성가격 모델을 향상시키는 수단을 제공받을 수 있다. GIS는 입지와 접근성 변수들의 측정을 가능할 수 있게 하면서 공간적 통계 방법들을 통합할 수 있게 하기 때문이다. 요컨대 객관적 입지성 요인들을 측정하기 위한 시도에 있어서 GIS의 잠정적 이용은 필요하다. 마지막으로 정부부문에서 토지정보시스템을 도입했을 때의 효과에 대해 논의하였다. 【Ⅲ.3】 토지정보시스템의 도입에 따른 효과는 직접적으로 경제적인 측면의 비용 효과와 과학적인 측면에서의 능률효과가 기대된다. 간접효과로는 토지관련 등록부의 항목에 대한 자료의 수집, 가공, 처리가 가능하게 되어 기타 행정전산자료와 연계시키면 새로운 행정 수요에 부응할 수 있는 자료를 일괄적으로 처리할 수 있게 된다. 결국 부서 간 정보 오차 확인 및 시정, 경영혁신을 이룰 수 있게 된다. 토지정보시스템을 도입함으로 인하여 지적 업무에 기대되는 효과는 과중한 업무량 간소화, 민원 업무를 효율적으로 처리, 관련 업무에 신속한 자료제공, 자료갱신의 용이 토지정책을 위한 의사결정 지원, 데이터의 공유로 일원화된 자료 활용, 데이터의 처리 및 관리에 소요되는 비용과 인력 절감 등 지적업무를 효율적이고 능률적으로 할 수 있는 여건이 조성되어 국가행정에 기여할 것으로 보았다. Ⅳ장에서는 GIS운용에 있어 발생하는 또는 현존하는 문제점에 대해 살펴보았다.

현재 토지관련 업무가 여러 기관으로 다원화되어 있어 관련 자료의 중복 관리가 불가피하고, 기관별 자료의 불일치 가능성이 상존할 뿐 아니라 토지정보 전산화의 개별 추진으로 인한 토지정보시스템의 다원화 및 연계부족과 이에 따르는 정보의 공동 활용을 위한 통합 관리 조직 및 기반의 미비 등이 문제점으로 파악된다. 또한 토지 정보의 비표준화 및 부정확성 등이 문제시 되고 있다. 지적도면의 전산화가 전 국토를 대상으로 실시되지 않아 토지정보를 활용하는 사용자에게 많은 불편을 초래하고 있는 것도 난항이며, 토지정보에 관련된 법률, 정보화 관련 법규, 그리고 관련한 다양한 기술적·제도적 규정을 통합적으로 고려한 법률이 존재하지 않은 것도 토지정보시스템의 구축에 있어 한계라 할 수 있다. Ⅴ장은 현재 GIS적용에 있어서 개선되어야 할 사항에 대해 주목하였다. 개선이라 함은 곧 앞으로 해결해야할 과제이기도 하다. 따라서 우리나라에서 역량을 기울이고 있는 토지정보시스템에서의 개선방안과 주택시장에서의 개선방안으로 나눠 설명하였다. 토지정보시스템의 활용에 있어서는 정부 각 부처와의 토지정보 호환, 예컨대 국가지리정보시스템과의 연계와 시스템호환을 이룸으로써 국가 토지행정의 기반 위에서 정확한 토지 관리 업무를 위한 다목적 지적을 구현해야 한다.

다음으로 공공기관의 민원실에서 행하던 민원서비스를 시간이나 공간의 제약 없이 가정이나 직장에서 처리할 수 있도록 하는 인터넷서비스의 필요성이 절실히 요구되고 있는 현재의 상황을 고려할 때 인터넷상에서 지적관련 정보를 제공해야 할 것이다. 마지막으로 토지의 다양한 활용을 현재 상태 그대로 표현할 수 있고 입체적 토지 이용을 알 수 있게하는 삼차원적 지적을 구현해야 한다. 이는 평면지적(2차원지적)에서 등록·관리할 수 없는 복잡한 토지 소유권을 체계적으로 관리할 수 있다는 장점을 갖는다. 주택시장에서도 GIS를 활발하게 적용해야 한다. 주택시장에서 GIS를 적용했을 때 얻을 수 있는 이점들 - 예컨대 다양한 목록 작성과 집집마다 방문하여 잠재적 고객들을 찾아야 하는 시간을 단축할 수 있고 인구, 학교 통계, 범죄율 등 같은 근린지역의 분석과 고객 맞춤 서비스 등이 가능하여 주택시장의 동향을 파악할 수 있는 점 등-이 있다. 미국의 경우만하더라도 주택시장에서 GIS활용으로 부동산 중개인들에게 기술정보와 사업 서비스를 제공하고 있는데, 현재 우리나라에서는 매우 미약한 편이다. 이에 대한 적극적인 인식과 활용이 요구된다. Ⅵ장은 마지막 장으로 결론에 해당한다. 본론에서 고찰하고 논의했던 내용을 요약하는 것으로 논의를 맺었다.

목차 = 1 제Ⅰ장 서론 = 1 1. 연구 목적 및 필요성 = 1 2. 연구 방법 = 3 제Ⅱ장 GIS 개념 및 현황 = 5 1. GIS개념 = 5 2. 한국에서의 GIS 현황 = 6 1) GIS 사용 현황 = 6 2) 토지정보시스템에서의 적용 = 11 3. 일본에서의 GIS 현황 = 18 제Ⅲ장 GIS 응용가능성 및 효과 = 22 1. 부동산 산업에서의 응용가능성 = 22 2. 감정평가에서의 적용 = 27 1) 부동산 감정평가 = 27 2) 지가평가 = 30 3. 토지정보시스템의 도입 효과 = 31 제Ⅳ장 GIS 응용가능성의 문제점 = 34 1. 토지 정보의 비표준화 및 부정확성 = 34 2. 지적도면 전산화 과정상의 문제점 = 36 3. 법·제도적 문제점 = 39 제Ⅴ장 개선방안 = 41 1. 토지정보시스템에서의 개선방안 = 41 1) 토지정보의 공유 = 41 2) 인터넷 기반의 토지정보 제공 = 42 3) 삼차원적 지적의 구현 = 44 2. 주택시장에의 개선방안 = 44 제Ⅵ장 결론 = 47 참고문헌 = 50 국문요약 = 52