권리금에 대한 상가건물임차인의 행태분석 = Analysis of Commercial Building Lessee Behavior for Premium

상가건물 임차인의 권리금 관련 행태와 임차인 보호 문제를 분석했다.

현행 ‘상가건물임대차보호법’은 ① 등기명령, ② 계약갱신요구, ③ 차임 등의 증감청구, ④ 우선변제 등, 좋은 규정들을 갖추고는 있지만, 상가임대차에 있어서 가장 쟁점이 되었던 권리금에 관련된 문제에는 침묵함으로써 절반의 성과에 그치고 있다. 이러한 권리금은 그 계약체결 원인과 내용이 복잡다단하여 이를 일률적으로 해석할 수 없다. 따라서 일일이 권리금에 대한 규제를 법적으로 규제하는 것도 어렵고, 현실적으로도 실현 가능해 보이지 않는다. 다만, 지금까지 권리금과 관련하여 문제가 되고 있는 사안을 보면, 상가임차인 측의 책임 없는 사유로 약정한 상가임대차기간이 만료되기도 전에 투자금액을 회수하지 못하고, 일방적인 명도(明渡)를 당하게 되는 등, 상가건물임차인이 억울한 상황에 놓이는 경우가 종종 있어 왔다. 이러한 권리금의 특성을 들어 계약자유원칙과 시장논리라는 미명 아래 현행처럼 방치한다면, 임대인(상가건물 소유권자)과 관계에서 상가건물임차인은 언제나 경제적 약자의 위치에 설 수밖에 없을 것이다. 따라서 구체적이고, 다양한 형태의 권리금에 대한 세부 규정은 두지 못한다 하여도 경제적 약자가 되는 상가건물임차인 스스로 최소한의 법적 방어를 할 수 있도록 관련 규정을 명문화할 필요성이 있다. 따라서 아래와 같이 권리금에 관련한 ‘상가건물임대차보호법’의 규정 신설 및 (가칭)권리금회수보장방안에 대하여 제안한다.

첫째, 상관행상 수수 되고 있는 권리금은 그 형태가 복잡, 다양하여 일률적으로 규정하기가 현실적으로 어렵다는 점을 앞서 지적했다. 그러나 임차보증금의 금액과 같거나 수 배에 이르는 권리금을 단순히 시장논리나 상관행으로 맡겨 둔다면, 권리금에 관한 분쟁 및 피해사례 등은 계속하여 발생될 것이다. 권리금의 상한선을 일률적으로 규정한다는 것은 무리가 있겠지만, ‘상가건물임대차보호법’에서 임차보증금의 인상폭에 대한 상한선을 통제하고 있는 것처럼 임대인(상가건물 소유권자)과 상가건물임차인의 이익이 서로 조화될 수 있도록 동법에서 권리금의 법적 개념 및 회수 문제와 관련 최소한의 규정 신설과 함께 본 논문에서 제시하고 있는 (가칭)권리금회수보장보험과 연계할 수 있는 규정을 신설함으로써 어느 정도 권리금에 관한 분쟁을 종식시킬 수 있을 것이다. 둘째, 최근 법무부는 임차보증금의 신속한 회수를 실효적으로 보장할 수 있는 방안의 도입을 추진 중에 있는데, 동 방안의 도입을 통해 임차보증금의 반환 문제는 어느 정도 해소될 수 있을 것이다. 그러나 상가임대차에 부수하여 상관행적으로 수수되고 있는 권리금에 관한 회수 문제는 여전히 남게 된다. 특히나 지역적으로 차이는 있겠지만, 임차보증금보다

권리금의 금액이 큰 경우도 있으며, 일반법인 ‘민법’은 물론 특별법인 ‘상가건물임대차보호법’에서도 언급조차 하지 않고 있지 않아 상관행으로 정착 되어 있는 권리금수수의 문제는 사회적 문제라 할 수 있겠다. 이에 (가칭)임차보증금반환보장보험의 도입시기에 편승하여 상가임대차상 수수되고 있는 권리금회수문제에도 이와 관련한 방안의 도입을 추진함으로써 임차보증금과 더불어 상가임차인의 중요 재산이 되는 권리금에 대한 현실적인 회수문제를 효과적으로 보장, 특히 ‘상가건물임대차보호법’에서도 보호조차 되고 있지 않은 상황이므로 최소한의 회수를 보장할 수 있는 구체적인 방안을 제시한다. (가칭)권리금회수보장보험은 임대인(상가건물 소유권자)의 임차물(상가건물)반환청구, 또는 상가임대차기간 만료 즉시, 상가건물임차인은 자신이 지급한 권리금의 전부, 또는 일부를 보험회사를 통하여 회수 받아 자유롭게 영업장을 이전할 수 있고, 임대인(상가건물 소유권자)은 자신의 소유물을 즉시 반환 받을 수 있게 되어 상가건물임차인에 대한 명도 소송을 제기할 필요가 없게 된다. 또한, 이러한 소송제기로 인한 비용과 시간을 절약할 수 있게 됨으로써 임대인(상가건물 소유권자)과 상가건물임차인 모두의 법적 지위를 강화할 수 있는 기대 효과가 예상됨은 물론, 권리금회수와 관련한 분쟁을 종식시킬 수 있는 최소한의 방안이라 할 것이다.

‘상가건물임대차보호법’에서는 상가(점포)의 인도와 관할세무서에 사업자등록 신청 시 상가건물임차인의 대항력을 인정하고 있는 데, 현실적으로 상관행화되어 있는 권리금의 금액에 대하여도 대항력 부여 시 신고하게 함으로써 (가칭)권리금회수보장보험과 연계할 수 있는 자료가 됨은 물론, 과도한 권리금에는 과세자료와 조정을 가할 수 있는 계기가 마련될 수 있을 것이라 판단된다.

Ⅰ. 서론 = 1 1. 연구의 목적 = 1 2. 연구의 범위와 방법 = 6 3. 연구의 내용과 과정 = 7 4. 선행 연구의 검토 = 8 Ⅱ. 상가임대차상 지급된 권리금의 법리 = 11 1. 문제 제기 = 11 2. 권리금의 개념 = 14 3. 권리금의 발생요인과 계약유형 = 16 (1) 권리금의 발생요인 = 16 (2) 권리금 계약의 성립유형 = 18 4. 권리금이 가지는 경제적 의미 = 22 5. 권리금 계약의 법률관계 = 25 (1) 권리금 계약의 성립 = 25 (2) 권리금 계약의 효과 = 27 (3) 권리금 계약의 법적 성질 = 27 (4) 권리금의 반환문제 = 30 Ⅲ. 권리금과 관련한 피해 및 분쟁 사례 = 34 1. 도시계획 관련한 권리금 사례 = 34 2. 신축 상가(점포)의 사례 = 36 3. 기존 상가(점포)의 사례 = 37 (1) 영업적 이익과 관련된 사례 = 38 (2) 설비적 이익과 관련된 사례 = 40 (3) 법률 또는 허가권 사용 이익 등과 관련된 사례 = 42 (4) 장소(지역)적 이익과 관련된 사례 = 44 Ⅳ. 권리금에 관한 상가임차인 행태분석 = 47 1. 분석개요 = 47 (1) 분석의 목적 = 47 (2) 분석대상 및 기간 = 47 2. 분석설계 = 51 (1) 연구모형 및 가설의 설정 = 51 (2) 설문지구성 및 분석방법 = 55 3. 분석 결과 및 해석 = 56 (1) 응답자의 일반적 사항 = 56 (2) 상가건물임대차보호법에 대한 상가임차인의 인식 = 60 (3) 권리금에 대한 상가임차인의 인식과 필요성 = 67 (4) 상가임대차상 권리금수수에 따른 문제점 = 7