주택재개발사업에서 TIF를 활용한 재원조달 효과 분석 : 길음 뉴타운 3구역을 대상으로

주택재개발사업 기반시설 재원으로 TIF를 활용하는 효과를 분석했다.

지방정부는 지방재정의 부족을 이유로 공공시설비용에 대한 부담을 지지 않고 있다. 따라서 민간사업시행자가 도시기반시설비용을 부담하고 있어 원가상승으로 인해 수익성의 하락으로 도시개발이 지연되고 있다. 개발 후 인구유입 등으로 부동산가치의 상승으로 미래의 늘어난 조세수입의 증가는 지방정부의 수입이 되는데 지방정부는 기반시설비용에 대해 부담을 하지 않고 있다. 이런 문제를 해결하기 위해 미국에서 공공기반시설비용의 자금조달방법으로 활발히 적용하고 있는 TIF(Tax Incremental Financing)를 적용하고자 한다. 본 논문에서는 개발로 인한 증가된 조세수입의 수익자인 지방정부가 TIF를 통해 기반시설비용을 얼마나 충당할 수가 있는지를 길음 뉴타운 3구역의 사례지역을 대상으로 TIF효과를 분석하였다. 본 논문에서는 실제 사례지역의 기반시설설치비용을 추정하였고 TIF재원으로 취득세와 등록세를 포함여부에 따라 TIF조달금액이 어떻게 변동이 되는지를 추가적으로 분석하였다. 사례지역의 준공 전 세수와 준공 후 세수차이를 분석하여 각 조건에 따라 TIF효과가 어느 정도인지 분석하였다. 본 논문에서는 분석의 순서는 사례지역의 기반시설비용금액을 먼저 결정하고 TIF조달금액의 기간과 할인율에 따른 지방세재원을 결정하여 TIF금액을 도출한다.

선행 논문과 달리 여러 가정을 통해 거래세인 취득세와 등록세를 TIF 재원조달금액에 포함시켰으며, 사례지역에서 TIF 재원조달금액을 기반시설비용에 충당하는 경우 분양가격에 어느 정도 영향을 미치는지를 연구하였다. 그리고 우리나라와 미국의 지방세의 체계를 비교하여 현재 국내에 도입하지 않는 TIF가 정착하기 위해서는 지방세가 어떻게 변동을 해야 하는지에 대해 연구하였다. 또한 TIF조달금액에 미치는 변수를 분류하였고 각 변수가 TIF조달금액이 어떻게 영향을 주는지를 설명하였다. 길음(Gireum) 뉴타운 3구역을 사례지역의 경우 기반시설비용이 약259억원이 소요되고 TIF기간을 20년, 할인율을 5.95%, 주택상승률 3.54%로 하는 경우 TIF 조달금액이 총 277억원이 나왔다. 만약 취득세와 등록세를 제외하고 보유세인 재산세와 도시계획세와 공동시설세를 투자재원에 포함하는 경우에 TIF조달금액이 약 76억원이 산출되었다. 취득세와 등록세를 포함하는 경우에는 기반시설비용을 107%이상 충당하기 때문에 국내에 TIF 도입시 실효성이 있다는 결과를 도출했다. 미국의 경우처럼 TIF재원을 취득세와 등록세를 제외한 보유세만 포함하는 경우에는 29.3%정도 기반시설비용에 충당하여 TIF효과가 크지 않는다는 결과가 나왔다.

또한, TIF조달가능금액을 모두 분양원가에 충당한다면 사례지역의 아파트 분양가를 11.4%정도 하락하는 효과가 있어 TIF가 부동산가격 안정화에 기여한다는 결론이 나왔다. Local governments do not take the responsibility of the public facility cost for the lack of the local finance. Accordingly, private enterprises is bearing for the cost for the urban infrastructure, which delays the urban development because of the drop of the profitability due to the increase in the production cost. Although the increased tax income caused by the increase in real estate value coming from the population influx and other factors becomes the income of the local governments, the local governments do not pay for the infrastructure cost.

To solve the issue, we wanted to analyze the TIF (Tax Increment Financing), which is applied in US as the financing method of the public facilities. In this study, the effect of TIF was analyzed to see how the infrastructure can be financed through the TIF in the local government, based on the case of the 3rd district of the Gireum New Town. More specifically, the installation cost for the infrastructure was estimated for the case district, and additional analysis was conducted to see how the amount of the TIF financing changes depending on inclusion of the acquisition tax and registration tax.

Then, the difference in yield of taxes for the pre- and post- delivery was analyzed to find the effect of TIF. In the article, the procedure of the analysis was as follow; establishing the infrastructure cost first, estimating the source of taxation depending on the duration and discount rate of the TIF finance, and inducing the amount of the TIF. Unlike the previous literature, the transactional tax, the acquisition and registration tax, was included in the TIF financing, and the effect of the inclusion of the TIF financing in the infrastructure cost on the sales price in apartment houses was also analyzed.

Then, by comparing the local tax system of the US and Korea, the direction of change in Korean local tax system has been studied. Also, the factors that affect the amount of the TIF financing was found and the effect of each factor was explained. For the 3rd district of Gireum New Town, the infrastructure cost was about 25 billion and 900 million Korean won (￦). When the TIF term is 20 years, the discount rate is 5.95%, and the housing increase rate is set to 3.54%, the total TIF amount reached about ￦ 27 billion and 700 million.

If the acquisition and registration rate are excluded and the property tax, urban planning tax, and the public facility tax were included in the investment source, the TIF financing was estimated at about ￦ 7 billion and 600 million. When the acquisition and registration taxes are included, they meet more than the 107% of the infrastructure, so it was concluded that the TIF system is applicable in Korea. When only the property tax is included while excluding the acquisition and registration taxes, like the case of US, only the 29.3% of the infrastructure cost was made up, which showed that the effect of TIF is not very significant.

Also, if all the available amount of the TIF is provided for the original price of the facilities, the apartment price for the region goes down about 11.4%, and the TIF contributes in stabilization of the real estate price.