부동산 양도소득세 산정에 관한 연구 : 필요경비(개산공제액 및 장기보유특별공제)의 문제점을 중심으로

부동산 양도소득세의 필요경비 산정 문제와 개선방안을 연구했다.

Since the government has utilized a transfer income tax as a tool to control supply and demand by intervening in real estate speculation and real estate market, the basic principle of taxation is ignored and has been changed and revised frequently depending on policies. The past regulation (before December 31, 2006) set taxation policy of standard market price for gains on real estate transfer, but after January 1 in 2007 the taxation policy was changed into taxation policy of real market price to set actual real estate transfer price.

Indeed, current taxation policy stated at 94 Article Protocol 1 of Income Tax Law that value of real estate transfer, according to the real estate (every house indeed that is land, building, and transfer of a right on real estate), follows actual real estate transfer price between the two people. However, if the actual transfer price is unclear or there is no evidence, Article 114 Protocol 7 of Income Tax Law states that ‘value of real estate transfer price or acquisition price could be decided by precedent transaction price, appraised value, conversion value, and standard market value’.

Researching the law regulations, if people have documentary evidence to confirm actual transfer price, taxation could be imposed to them based on the transfer gain according to the actual transfer, so that although people have increased tax burden there is not a problem in aspects of documentary taxation and actual taxation. However, another problem happens that if the taxpayers cannot confirm their actual transfer price, they have various disadvantages.

Also, the government changed assessment principles of transfer gain from standard market price to actual transfer price, and then transfer value has been increased very much, but there is lack of complementary regulations on acquisition cost to match the increase, so that it could bring unfair infringement of property rights due to excessive tax burden of taxpayers. Indeed, legislative improvement must be needed in the future.

Although there is no reason to apply different criteria to a deducted necessary expense when calculating taxable income of each tax law and another deducted necessary expense when calculating transfer gain of transfer income tax, it is true that since the government operates the transfer income tax in a political aspect the government has not conducted general taxation policy in the tax system. Therefore, based on basic foundation of calculating taxable income of income tax, this study pointed out problems of necessary expense system and special deduction for long-term holding system that transfer income tax has and it suggests improvements.

First, although the government revised transfer gain of every real estate from standard market price to actual transfer price, taxpayers who cannot prove actual transfer price at acquisition time are only recognized of other necessary expense with rough deducted amount so that this study suggests improvements for the unreasonable system to meet equity with the other taxation systems. Second, among taxpayers who have long-term possession of real estate, only some people who have a high-grade house out of taxpayers who have a house for a family can take special deduction for long-term holding up to 80%.

This study suggests improvements because it is taxation equity that taxpayers who have long-term holding with the other real estate types can take special deduction for long-term holding up to 80%. Therefore, although it is reasonable for the taxation authority to impose fair tax by evaluating taxation burden fairly in order to make a desired taxation system, it is difficult to assess economic ability of everyone precisely. However, unreasonable policies of the government should be improved to a favorable way for good taxpayers. 우리나라의 양도소득세제는 정부가 부동산 투기억제와 부동산 시장에 개입하여 수요와 공급을 조절하는 수단으로 활용하다보니 조세 이론의 기본원칙을 무시되고 정부의 정책에 의거 수시로 변경 및 개정되고 있다. 종전규정(2006.12.31.

이전)에는 모든 부동산의 양도차익을 기준시가 과세원칙을 적용하여 오다가 2007년 1월1일 이후부터 실지거래가액을 적용하도록 실지거래가액 과세원칙으로 변경되어, 현행세법은 양도소득을 산출함에 있어서 부동산(소득세법 94조 1항 각호, 즉 토지 및 건물, 부동산에 관한 권리의 양도)에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수간에 실지거래가액에 따른다고 현행 소득세법 제96조 제1항 본문에서 규정하고 있다. 그러나 실지거래가액이 불분명하거나 증빙이 없으면 소득세법 제114조 7항에서‘--- 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가에 결정 또는 경정할 수 있다.’고 규정하고 있다. 이러한 법 규정을 살펴보면 취득당시의 실지거래가액을 입증할 수 있는 거래증빙을 갖추고 있다면 실지 거래에 따른 양도차익을 기준으로 과세를 받게 되므로 세 부담이 늘었다고 하더라도 근거과세 및 실질과세 측면에서 문제가 없으나 취득당시 실지거래가액을 입증할 수 없는 납세자에게 여러 가지 불이익이 돌아가는 문제가 발생하게 되었다.

또한 정부가 부동산에 대한 양도차익 산정원칙을 기준시가에서 실지거래가액으로 변경하면서 양도가액은 상당히 높아졌으나, 이에 대응되는 취득가액 등에 대한 보완규정은 미비하여, 납세자의 과도한 세 부담으로 인한 부당한 재산권 침해로 연결될 수 있어서, 앞으로 입법적 개선이 이루어져야 한다는 것은 이론의 여지가 없다. 통상적으로 각 세법상 과세소득을 산출할 때에 공제하는 필요경비와 양도소득세의 양도차익을 계산할 때에 적용되는 필요경비는 다른 기준을 적용할 아무런 이유가 없는데도 불구하고 정부의 정책목적에서 양도소득 과세 제도를 운영하다보니 세법상 일반적인 과세원칙을 벗어나 운영되어 온 것은 사실이다. 이에 본 연구는 소득세의 과세소득을 산출하는 근본 취지에 입각하여 양도소득세가 가지고 있는 필요경비 제도 및 장기보유특별공제 제도의 문제점을 지적하고 개선방안을 제시하였다. 첫째, 모든 부동산의 양도차익을 기준시가 과세원칙에서 실지거래가액으로 적용하도록 개정하였으나, 취득 시 실지거래가액을 입증하지 못하는 납세자는 기타필요경비를 개산공제액 만을 인정하고 있어 이러한 불합리한 제도를 타 세목과의 형평성을 이루도록 개선방안을 제시하였다. 둘째, 부동산을 장기 보유한 납세자 중에서 1세대1주택 중 고가주택에 대해서만 장기보유특별공제를 최대한 80%를 공제하여 주고 있다.

선의로 장기 보유한 다른 부동산도 최대한 80%의 장기보유특별공제를 적용하는 것이 다른 부동산과의 과세 형평성을 이루는 것이 조세정의에 적합하므로 개선방안을 제시하였다. 따라서 바람직인 조세제도가 되기 위해서는 조세부담을 공평하여 측정하여 납세자에게 부담을 지우는 것이 타당하지만 각 개인의 경제적 능력을 정확하게 측정하는 것이 어렵다. 하지만 정부의 불합리한 정책들이 선량한 납세자들에게 유리한 방향으로 개선되어야 할 것이다.