정부 임대주택정책의 실효성에 관한 실증적 연구 = (A)Study on the Efficiency of Government National Rental Housing Policies

토지의 지상·지하 공간 이용을 위한 구분지상권을 연구했다.

1. 1. 연구 배경과 목적 우리나라의 경우 도시화와 경제성장과정에서 만성적인 주택 부족상태가 오랫동안 지속되었다. 이러한 주택부족은 1980년대 이후 부동산 가격의 주기적 급상승을 가져와 주택이 재산증식 수단으로 그 소유가 편중되는 현상을 보이고 있다. 부동산 소유의 지나친 편중은 저소득층의 주거복지 수준 악화를 가져왔고, 계층간 소득분배의 형평성을 저해하여 사회적 양극화를 초래하였다. 이에 정부는 임대주택의 공급확대 정책을 통해 부동산 가격의 안정과 서민의 주거생활안정을 도모하고 있다. 그러나 저소득층을 위한 소형임대주택을 공급하는데 중점을 두었으며, 중산층을 위한 중대형 임대주택의 공급은 저조한실정이다. 이는 중대형 임대주택에 대한 수요자의 인식 파악이 미흡함에 수요가 불확실한 상태로 공급의 위험의 증가, 수익성 저조 등의 사유로 실제 사업 참여는 미미하다. 따라서 주택시장의 지속적인 안정 유지 및 선진형 주거문화의 정착을 위해서는 중산층이 거주할 수 있는 임대주택의 안정적인 공급확대정책이 필요로 하고, 임대주택의 수요와 공급을 둘러싼 제도적 환경을 분석하고 공급활성화를 모색하는 연구가 요구되고 있다. 본 연구는 임대주택에 대한 잠재적 수요자의 특성 및 요구조사를 통해 정부의 임대주택정책의 실효성을 파악하여 수요자의 요구에 대응할 수 있는 정부 임대주택정책의 개선방안을 모색하였다. 2.

연구방법 이러한 연구 목적을 달성하기 위하여 연구방법으로 설문지를 통하여 서울특별시, 인천광역시, 대전광역시 세 지역을 선정하여 2007.05.16~ 2007.05.26(10일간)에 걸쳐 방문 및 면접조사를 시행하였다. 총 630부 중 부실응답지를 제외한 542부를 SPSS를 이용하여 빈도, 교차, 군집분석을 통계분석 하였고, Chi-square test와 T-test 를 통하여 유의성을 검증하였다. 3. 연구결과 첫째, 정부의 임대주택의 평수확대와 방수 증가, 시설의 고급화 등이 이루어진다면 임대주택으로 이주할 잠재수요자 많은 것으로 나타났다. 이것은 주택의 수요자들이 과거 저소득층 위주의 임대주택이 아닌 중형이상의 고급 임대주택에 대한 수요가 큰 것을 보여주었다. 둘째, 정부의 임대주택으로 선호하는 평형은 '25평~30평'과 '30평 이상'으로 나타났고, 이는 응답자의 가구 월평균 수입과 비례하였다. 이러한 결과는 정부의 임대주택이 20평 미만의 소형에 집중되고 있는 것이 정확한 수요예측에 기초하고 있는지에 대한 재검토가 필요함을 보여주었다. 셋째, 임대희망기간도 약간의 차이는 있지만 중장기를 희망하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 현재의 저소득층 임대주택 정책이 2년 단위의 갱신으로 이루어지고 있고, 민간임대의 경우에는 일정기간이 지난 후 분양으로 전환하는 정책에 대한 재고를 요함을 보여준다.

중산층의 경우에 부동산에 대한 구입보다는 일정액의 부담으로 장기간의 주거안정을 도모할 필요성이 있는 것이다. 넷째, 임대주택의 질적 향상을 위한 고려 사항으로 ‘주택평수의 확대’와 ‘시설의 고급화’를 가장 많이 선택했고, 외부적 환경으로 '편의시설'과 '향후발전성'을 선택했다. 이것은 현재의 임대주택 단지가 비교적 소외되는 곳에 위치하고 있어 계층간의 위화감을 조성하여 주택수요자에 대한 임대주택이 저소득층의 전유물이란 인식을 갖게 된 계기로 작용했기 때문이다. 따라서 임대주택단지의 위치선정도 공급자 중심이 아닌 교통접근성과 교육 및 생활편의시설 등이 고려되어야 함을 시사하고 있다. 본 연구의 결과는 최근의 주택시장은 과거 공급자중심 시장에서 소비자중심의 시장으로 변화하고 있고, 주택이 주거의 개념에서 소유의 개념으로 인식되는 시점에서 과거 저속득층의 임대주택 공급에 급급하여 중산층 수요자로의 요구에 대응이 미흡해 그 실효성이 저조하다고 할 수 있다. 그러므로 연구의 결과에서도 정부는 임대주택의 절대적인 공급을 확충하면서 저소득층만을 위한 임대주택과 더불어 중산층을 위한 임대주택의 확충에도 지원과 투자를 하여야 함을 보여주고 있다. 이를 위해 정부는 민간주택시장의 시장 기능 활성화와 정착을 위한 시스템 정비에 주력하고, 택지, 금융, 세제 등 각종 지원책을 적극적으로 확대해야 한다.

이러한 중산층의 임대주택정책이 소비자 중심의 요구가 이루어져 공급이 확대되고 활성화 되면 정부 임대주택의 사회적 편견을 없앨 수 있을 것이며, 선진국가의 임대주택정책으로의 진입이 가능해 질것이다. 마지막으로 중대형 임대주택이 공공임대주택과 분양주택시장간의 시장충돌을 완화시키는 역할을 할 수 있으며 수요자의 안정적인 주거기능을 강화할 수 있는 수단이 될 수 있을 것이다. 본 연구는 정부의 임대주택정책의 나아가야 할 방향과 현재 임대주택의 개선방향을 제시하는데 그 의의를 가질 수 있다.