수도권 성장관리를 위한 성장예측과 토지적성평가제도 활용방안에 관한 연구

수도권 성장예측과 토지적성평가를 활용한 성장관리 방안을 연구했다.

his study aims to forecast the growth of the Seoul Metropolitan Area in order to reasonable manage the area which may result in deteriorating damage of natural environment and experiencing rapid development. Also, the study aims to analyze the change of land demand by scenario with Land Suitability Assessment. Based on reviewing of earlier studies, this study analyzes existing urban growth predictionand Land Suitability Assessment. As a result, earlier studies about urban growth predictionmainly performed macroscopic analysis.

It did not consider social and economic condition and decision making of developing body.Also, earlier studies about Land Suitability Assessment only pointed out problem of existing Land Suitability Assessment. This did not make a reasonable alternative for urban growth prediction. For this reason, this study presents application method of Land Suitability Assessment by microscopic land demand forecast. In order to apply microscopic land demand forecast, this study uses Raster map by land use considered density using AIS (Architectural Information System) and KLIS (Korea Land Information System).

Then, the study uses the raster map asa dependent variable which explains the change of land use. Also, as independent variables, it sets up distance, physical, economic, and institutional factor which are influenced on land use, and using these factors and Multi-nominal Logit Model, it calculates the probability of land use change. In addition, this study divides the Seoul Metropolitan Area into management region in order to apply Land Suitability Assessment, and also, the study uses not existing parcel unit but raster unit because of connection with land demand forecast.

It divides the management region of the Seoul Metropolitan Area into a prior development area, prior preservation area, and I-V grade area. Also, this study estimates urban growth by scenario through land demand forecast and Land Suitability Assessment constructed by raster unit. The scenario is formed in 4 types of situation by development type and the grade of Land Suitability Assessment. As a result of analysis the scenario focused on the Seoul Metropolitan Area, the result is that land will be developed on 144㎢-413 ㎢ until 2025, and that management region of the Seoul Metropolitan Area will be developed on about 856㎢ in 4 and 5 grade area.

This means that although land demand in the whole area of the Seoul Metropolitan Area may be controlledon planned management region by 2025, land demand in local area needs to readjust the grade forplanned management region. The significance of the study is to use land demand forecast and Land Suitability Assessment for growth management, and through the method constructed, it is possible to verify that a reasonable Land Suitability Assessment is realized. However, it did not consider redevelopment because of the limit of data and only reflected land demand of urban growth.

Therefore, further study needs to consider various studies such as demand forecast and supply plan of traffic facility, environment impact assessment, and spatial distribution of future housing demand. Such further research is expected for a reasonable decision making of policy makers. 본 연구는 도시의 급격한 성장으로 난개발이 예상되는 지역을 합리적으로 성장관리 하기 위하여 향후 수도권의 성장을 예측하고, 구축한 토지적성평가에 적용하여 시나리오에 따른 변화를 비교분석 하였다. 분석을 위하여 선행연구의 검토를 바탕으로 도시성장예측과 토지적성평가의 현황을 살펴보았다. 그 결과 도시성장예측의 경우 기존의 연구에서는 거시적인 분석이 주를 이루었으며, 사회·경제적 조건이나 개발주체의 의사결정을 고려한 연구가 미흡한 실정이다. 토지적성평가의 경우는 현재의 토지적성평가 제도의 문제점을 지적하는데 그치고 있을 뿐, 도시성장관리를 위한 합리적 대안을 도출하지 못하고 있었다. 이러한 배경을 바탕으로 미시적 토지수요예측을 통한 토지적성평가의 활용방안을 제시하였다.

미시적 토지수요예측을 활용하기 위하여 건축물정보시스템(AIS)과 한국토지정보시스템(KLIS)을 이용하여 밀도가 고려된 토지이용별 격자도면(Raster map)을 만들었다. 만들어진 격자도면을 종속변수로 토지이용이 변화하는 영향을 미치는 설명변수를 설정하였다. 설명변수는 거리변수 요소, 물리적 요소, 경제적 요소, 제도적 요소를 설정하여 격자도면을 만들고, 이를 이용하여 다항로짓분석(Multinominal logit model)을 통해 토지이용변화화 확률을 구했다. 한편, 토지적성평가를 활용하기 위해 수도권의 대상으로 관리지역 세분화를 실시하였는데, 토지수요예측과의 연계 때문에 기존의 필지별 평가가 아닌 격자단위로 분석하였다. 이를 이용하여 수도권의 관리지역을 우선개발지, 우선 보전지, 1~5등급지로 세분화하였다. 격자단위로 구축된 토지수요예측과 토지적성평가를 이용하여 시나리오에 따른 도시의 성장을 예측했다. 시나리오는 개발유형과 토지적성평가 등급조정을 기준으로 4가지 경우의 수를 만들고 비교분석하였다. 수도권을 대상으로 시나리오를 비교분석 해본 결과 토지수요는 2025년까지 최소 약 144㎢에서 최대 약 413㎢의 토지가 개발될 것으로 분석되었으며, 수도권 관리지역의 4,5등급지는 약 856㎢로 분석되었다.

이는 수도권 전체 차원에서는 2025년까지의 토지수요를 계획관리지역 내로 유도 할 수 있지만, 지자체 차원에서는 다르게 나타나기 때문에 지자체마다 계획관리지역으로 편입되는 등급을 조정할 필요가 있음을 알 수 있었다. 본 연구는 성장관리를 위하여 토지수요예측과 토지적성평가를 이용했으며 이를 통하여 구축된 방법으로 합리적인 토지적성평가를 구현 할 수 있는 가능성을 확인했다는데 의의가 있다. 하지만 연구과정에서 자료의 한계로 인하여 내충적개발을 고려하지 못하였다. 또 도시성장의 토지수요만을 예측하여 반영하였다. 이러한 문제점을 교통 시설의 수요예측 및 공급계획, 환경영향평가, 미래 주택수요의 공간적 분포 등의 여러 분야와의 융합적인 연구를 수행해야 한다. 본 연구는 수도권의 성장관리를 위하여 토지수요예측과 토지적성평가를 이용하여 합리적인 토지적성평가를 구현 할 수 있는 가능성을 확인하였다. 이를 통해 정책결정자의 합리적인 의사결정을 지원할 수 있을 것으로 기대된다.