住宅 再開發 事業의 效率的 管理方案 : 준비단계 중심으로

주택재개발사업 준비단계의 효율적 관리 방안을 연구한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 기초하여 기반시설을 고려한 선 계획-후 개발에 대한 연구가 진행되어 도시 및 주거환경 정비법(이하 “도정법”)이 시행된 후 재개발 사업의 사업방식이 커다란 패러다임을 거치고 있다. 도정법이 시행되기 이전에는 재개발, 재건축 업무를 컨설팅 회사인 시행사나 시공회사, 건축사사무소등이 주도하여 진행하였으나 조합과 시공사, 조합과 시행사의 부적절한 관계로 인하여 사회문제를 야기시켜 왔다. 새로운 도정법 에서는 이와같은 문제점들을 법령 제정시 해소하였고 법률제정의 핵심은 4가지 사업방식의 통합뿐 아니라 시공사의 선정 시기를 조합설립 이후로 하고 도시정비 전문업체가 조합에 자문 및 용역 업무를 하도록 하는것을 골자로 하였다. 그러나 기술력이 부족하면서 행정력이 우선이었던 도시정비회사는 과거 시공사와 같은 시행착오를 일으키어 전반적인 사업관리에 대한 부분은 미흡 하다는것이 서울의 공공관리제도 도입이 증명하고 있다. 본 논문에서는 재개발 사업에서 흔히 나타나는 문제점들을 분석하여 공기단축과 비용절감을 위한 개선방안으로서 건설사업관리자의 적극적 활용 및 참여확대를 위한 효율적 개선방안을 제시 하고자 한다. 도정법 시행후 6년동안 도시정비 사업은 많은 시행착오 후 몇 번의 법령 개정을 하였으나 아직도 많은 문제점이 나타나고 있다.

공람·공고및 정비구역지정단계 에서는 주민과 관공서간의 사전협의가 없어 분쟁의 요소가 되며 추진위원회 결성과정과 활동단계에서의 문제점을 세부적으로 보면 다음과 같다. 추진위원회 결성시 여러개의 추진단체가 활동하면서 주민간의 분쟁으로 발전되며 추진위원회의 경험있는 임원이 필요함을 이야기하고 있다. 개선방안으로서 선거제도를 도입하여 추진위원회 결성시 적용하며 재개발사업에 경험있는 임원을 상근하도록 하여야 한다. 협력업체선정시 부정한 방법으로 결탁한 업체가 선정되어 과대계획설계 및 사업계획서를 제시하여 훗날 분쟁이 심화되고 있다. 개선방안으로서 준비단계의 재개발 사업에 감리자 지정방법과 같이 입찰을통하여 선정된 건설사업 관리자를 공공에서 지정하여 관리토록 하여야 하며 감리자는 조합을 대리하여 협력업체 입찰 및 관리를 하도록 하여야 한다. 추진위원회 운영시 정비업체에서 운영자금을 지원받고 있으나 정비업체의 자본금이 부족하여 추진위원회의 운영중단과 정비업체의 주선으로인한 시공사와의 결탁으로 또다른 비리가 발생하고 있다. 개선방안으로서는 시공사 선정시기를 현재의 조합설립이후가 아닌 추진위원회 승인후 선정하도록하여 자금의 흐름을 원활히 하여야 한다. 사업시행계획서 작성시 과장된 계획서를 작성하기도 하지만 사업계획 산정을위한 프로그램과 단계별 체크리스트가 없어 시행착오를 겪고 있다. 개선방안으로서 지금보다

더 발전된 사업계획작성 프로그램 개발과 세부적인 단계별 체트리스트를 확립이 필요하다. 재개발사업이 시행되는 주민에게는 삶의질 외에 재산가치의 문제가 있지만 공공성을 도외시 할수 없는 방향으로 변하고 있어 사업의 극대화를 원하는 주민의 인식전환도 필요하다. 건설사업 관리의 범위는 기획단계부터 유지관리 단계까지로서 일정부분을 발주자와 그 범위를 계약하는데 협의의 건설사업 관리란 설계 및 시공과정에서 일어나는 원가절감, 품질관리등을 의미한다. 본 논문에서는 그동안 초기단계인 기획 및 분석, 타당성 검토단계의 관리가 소홀히 되었다고 판단되어 재개발 구역의 개소와 면적이 전국에서 가장 많고 넓은 지역인 인천시를 중심으로 연구 하였다. 연구결과를 토대로 재개발사업에 적용 하였을 경우 준비단계에서 공기와 사업비가 절약되어 효율적인 재개발사업이 이루어질 수 있다. 그러나 관련법률의 개정이 이루어지지 못하면 적용될 수 없는 부분은 본 논문의 한계라 할 수 있다.

Since the urban and residential environment development law(hereunder, URED) implemented according to the pre-plan post-development plan in consideration of the infrastructure based on the laws concerning national land planning and use, the way of re-development business has faced a significant paradigm. Until URED was implemented, agencies, construction companies, and architect's offices took the lead of re-development and re-construction, which resulted in social problems due to the improper relation between the union and constructor, or the union and agency.

URED solved such problems upon the law enactment, which integrated the four business types and adjusted the period of choosing the constructor after the union establishment, and appointed an urban maintenance company to ask advice and service to the union. However, as urban maintenance companies focused on administrative strength even though they had no enough technological capacity, they went through trial and errors just as constructors did in the past, and the introduction of public management system into Seoul proved that their business management in general was insufficient.

This study, therefore, aims to analyze problems commonly revealed in redevelopment businesses, and present effective plans to make use of construction business managers and attract their participation as a way of shortening the construction period and saving the expenses. For the 6 six years since the implementation of URED, the urban maintenance project went through many trial and errors and a series of revisions although there are still many problems. As for public inspection, notification, and maintenance area designation, for example, there is no advance consultation between the residents and public offices, which may result in conflicts.

As for the organization and activity of the promotion committee, the specific problems are as follows: As various promotion groups act at the same time before the main promotion committee is organized, conflicts take place among the residents, and there is need to appoint experienced officials in the promotion committee. An election system should be introduced to the formation of the promotion committee as an improvement plan, and experienced officials should work full time for redevelopment business. As subcontractors are selected in an injustice way, exaggeration of plans and business plans results in conflicts.

As an improvement plan, a construction business manager should be officially appointed after bidding just as the way of appointing the auditor for re-development business in the preparation step. The auditor should represent the union and take the responsibility of bidding and managing the subcontractors. As for operating the promotion committee, the maintenance company is funded but the promotion committee even stops the operation due to the insufficiency of capital, and other corruptions may take place due to the conspiracy of the maintenance company and constructor.

As for the improvement plan, the timing of selecting a constructor should be adjusted from the time after the union is established to the time after the promotion committee approves of it so that the fund flows smoothly. As for preparation of the business implementation plan, problems result from not only the exaggerated plan but also the absence of a business plan estimating program and step-by-step checklist. As the improvement plan, a better business plan preparation program should be developed, and a detailed step-by-step check-list should be established.

For residents who are affected by a re-development project, public benefit can not be neglected even though the matter of property values as well as the quality of life is of importance. Therefore, change in the awareness among residents who desire to maximize the business by all means. As for the scope of construction business management, a part of it, from the planning to maintenance, is decided in consultation with the ordering party. Here construction business management means such procedures as cost saving and quality management which take place during the designing and construction steps. As the subject of th