부동산의 증권화를 통한 공공기관의 자본조달 다변화 방안에 관한 연구

부동산 증권화를 활용한 공공기관의 자본조달 방안을 연구했다.

IMF경제위기를 극복하는 과정에서 1999년 자산유동화에 관한 법률이 제정되고 부실자산 정리 등의 목적으로 실무적인 측면에서 자산유동화가 크게 유행하면서 그동안 유동화에 관한 많은 이론적인 연구들이 이루어져왔다. 자산유동화 제도가 도입된 이후 짧은 기간에 이렇게 유동화 시장이 성장할 수 있었던 것은 자산유동화가 1)자본비용의 절감, 2)기업재무구조 개선, 3)투자자 기반의 확대와 같은 다양한 장점을 가진 자금조달 방법이기 때문이다. 최근 남유럽국가 및 일부 선진국의 과도한 재정적자가 세계경제의 불확실성을 높이면서 국가부채의 급격한 증가에 대한 우려가 커지고 있는 상황이므로 정부의 각종 정책을 수행하는 과정에서 발생하는 공공기관의 부채증가 문제 해결을 위한 전폭적 재정지원은 현실적으로 어려울 것으로 판단되므로 당분간 공공기관 스스로 다양한 형태의 자금조달 및 부채축소를 위한 자구노력이 필요할 것으로 보인다. 이러한 자구노력의 한 방편으로써 공공기관이 보유한 부동산을 기초자자산으로 한 증권화(유동화)는 자산유동화의 장점을 살리면서 각종 국가 정책 사업 수행에 필요한 자금을 원활하게 조달할 수 있는 매우 유익한 방안이 될 것이다.

이를 위해 10년 공공임대 아파트 임대사업의 현금흐름을 기초자산으로 한 ABS발행(이하 ABS발행) 및 보유토지를 기초자산으로 한 토지수익연계채권의 발행을 통해 공공기관의 자금조달비용감소, 기업재무구조개선, 투자자 기반 확대와 같은 효과에 대해 살펴보았다. 본 연구에서 조사된 공공기관의 경우 ABS발행을 통해 국민주택기금 및 입주보증금을 제외한 자체건설자금의 약 60%를 조기회수할 있을 것으로 보이며 토지수익연계채권의 경우 연계 가능한 토지(수도권 및 대도시)는 11.6조원 정도로 추정되므로 11.6조원정도 발행이 가능할 것으로 나타났다. ABS발행의 경우 자금조달비용 감소효과는 거의 없고, 기업재무구조 개선효과는 제한적이며 투자자층 확대는 효과가 클 것으로 보이며 토지수익연계채권 발행의 경우 직접적인 기업재무구조개선 효과는 기대하기 힘들지만 자금조달비용감소 및 투자자층 확대 효과는 클 것으로 보이며, 간접적인 재무구조 개선효과도 거둘 수 있을 것으로 판단된다.