공동주택을 위한 지구단위계획에서 층수규제가 녹지규모 및 건설비에 미치는 영향분석 : 제 2 종 일반주거지역을 중심으로

공동주택 지구단위계획의 층수규제가 녹지 규모와 건설비에 미치는 영향을 분석한다.

1960년대 이후로 우리나라에는 공동주택(아파트)이라는 주거양식이 처음 도입되어 주택의 양적공급에 많은 기여를 하여 왔고 1970년대 경제의 고도성장과 함께 더욱 활발하게 되었다. 분당과 일산 같은 신도시 등에서 발달한 공동주택은 다른 주거유형에 비해서 급격한 공급의 증가를 일으켰으며 현대의 대표적 주거유형으로 인식되고 있다. 그러나 대규모 아파트의 보급으로 건교부 추산 주택보급율은 이미 100%를 넘어섰지만 주거환경적인 측면에서는 많은 문제점을 나타내고 있음을 누구도 부정하기 힘든 실정이다. 주거환경의 악화는 거주민들의 주거환경에 대한 질적 요구의 증대를 불러 일으켰다. 특히 사용자의 관심이 과거엔 주거내부에 국한되는 경향이 강하였으나 현재는 옥외의 녹지 환경 및 도시 조망권 등 구체적이면서도 거시적인 관점으로 발전하고 있다. 이러한 문제의식에서 재건축사업을 통해 공동주택을 건축하고자 하는 지역을 지구단위계획구역으로 지정할 수 있도록 함으로써 구 도시계획법 시행령 제40조 제6호공동주택 재건축사업도 도시계획으로 관리할 수 있는 수단을 확보하게 되었다.

그러나 공동주택 사업에 따른 지구단위계획은 아직 초기단계로 시행에 있어서 다양한 문제점이 나타나고 있으며, 그 중 대표적인 요소가 개발밀도 개발밀도의 범위는 용적률, 건폐율, 층수제한으로, 옥외생활공간은 조경부분과 시설물부분으로 가정핵심되는 말 : 층수제한, 지구단위계획, 용적률, 2종일반주거지역, 옥외생활공간의 기준미흡이다. 이러한 문제점을 해결함과 동시에 지구단위계획제도 본래의 취지 및 목적달성과 정착을 위해서는 개발밀도규제의 개선이 요구된다. 특히 공동주택사업의 특성상 주거지역의 종세분화와 더불어 이에 따른 개발밀도 책정이 주요 관건이 되고 있기 때문에 현 시점에서 이에 대한 연구는 더욱 필요하다. 특히 지구단위계획에서의 개발밀도 및 규모에 대한 규제가 동일한 계획지침으로 일률적으로 적용되다 보니 기존의 취지인 주변지역의 특성을 살리는 다양한 개발의도가 반영되지 못하고 있는 실정이다. 그중 종별층수의 획일적 제한이 악영향을 미치고 있다고 사려되며, 지구단위계획에서도 용적률은 제2종 일반주거지역으로 하되 층수는 제3종으로 완화하는 등 층수를 제한하는 것이 도시계획적 도시의 위계관리와 주변경관 보존, 단지내 옥외생활공간의 질에 악영향을 주고 있음이 간접적으로 시사되고 있다.이에 본 연구의 목적은 제2종일반주거지역 지구단위구역 내 용적률과 녹지비율, 그리고 공사비용간의 관계를 분석하는데 있다.

본 연구의 결과는 지구단위계획의 수립에 있어서 공동주거단지 적정 층수제한 등의 합리적인 정책적 개선방안을 제시하는데 도움이 될 것으로 판단된다.이에 대한 주요 연구방법은 첫째, 지구단위계획에 의한 공동주택사업이 활발히 이루어지고 있는 경기도 북부시군에 대하여 2003년도부터 지구단위계획에 의해 공동주택사업을 추진하거나 진행중인 단지에 대해 용적률과 건페율 녹지율 등 지구단위계획의 내용을 분석해본다.둘째, 주어진 용적률 아래에서 적정층수에 대해 2개단지를 사례로 층수별 옥외생활공간의 변화를 배치도와 건축개요상의 면적으로 확인하고 경기북부 사례에 대한 선형회귀분석을 통해 개선방향을 도출하고 관련정책개선안을 제시한다. Apartment houses were first introduced in Korea in 1960s. It contributed to quantitative supply of the houses and it becomes developing further with the high growth of the economy in 1970s.

Apartment houses developed in New Cities such as Bundan and Ilsan accrued rapid increase in house supply comparing to other house types and it becomes the representative residence type in modern society. Although the house supply estimated by the Ministry of Construction and Transportation has already exceeded 100% of the demand with the supply of large apartment house blocks, nobody can deny the negative aspects of the apartment houses in the aspect of residential environments. The aggravated residential environments called for the qualitative demands of the residents because the quantitative aspects were already met.

In the past the interest of the users used to be restricted to the interiors of their own residential area but it is being expanded to concrete and macro view such as outdoor greeneries and city view. With the perception of these problems, apartment house reconstruction projects can be managed by Urban Planning by allowing the designation of the area where apartment houses will be built through the reconstruction building project as ''Block Unit Planning Area'' Article 40.6 of Ex-Urban Planning Law Enforcement.

However there are various problems in execution because the Block Unit Planning according to apartment house building project is in the beginning phase, and the representative element is the insufficient standards on Development Density The scope of the development density is assumed to be building width ratio, total building with ratio and building story restrictions, and the outdoor living space is assumed as landscape part and building part. Keyword: Building story restriction, Block Unit Plan, Building width ratio, General Residential Area Type II, Outdoor living space17) Outdoor living space is assumed as landscaping and facilities..

To resolve such a problem and to achieve and stabilize the original intent and the goal of Block Unit Planning Scheme at the same time, the improvement in the regulations regarding the development density. It is specially needed at this point because segmentation of the residential area and development density designation are the keys to the success of the projects because of the characteristics of apartment houses. In particular, various development intents to develop regional characteristics of the neighborhood are not being reflected well in the Block Unit Plans because the unified development density and regulations on the size are applied.

Among them, building story restriction influences most negatively on the Plan. The building story restriction plan that adopts mitigated restriction as Type III while it applies the building width ratio of General Residential Area Type II in the Block Unit Plan influences negatively on hierarchical management of the city and the quality of the outdoor living space in the Preservation Block. The purpose of the study was to analyze building width ratio and greenfield ratio in General Residential Area Type II and the relation with construction cost.

The results of this study will help us to propose reasonable strategic improvements in optimal story restriction in apartment house block when establishing a block unit plan.The major research methods are as follows; First, the blocks that propelled or was propelling the apartment house construction according to the Block Unit Plan in Northern Cities in Gyeonggi-do since 2003 were analyzed regarding the building width ratio, the total building floor width ratio and the greenfield ratio.

Second, under the given building width ration, two sample blocks were investigated regarding the appropriate stories by reviewing the changes in the outdoor living space through the dispositional drawing and width shown on building information, possible improvements were induced and the related policy improvements were proposed through regressive analysis of the samples from North Gyeonggi Area.