개발사업에서 국공유지의 법적 지위 = The Status of Government-Owned Land in Development Project

개발사업에서 국공유지의 소유권 취득과 사용 등 법적 쟁점을 검토한다.

개발사업은 일정한 면적의 토지를 대상으로 택지를 조성하거나 또는 아파트단지를 건설하는 것을 목표로 한다. 개발사업의 대상지에 속하는 토지 속에는 국가나 지방자치단체 소유의 토지가 섞여 있는 경우가 많은데, 사인(私人)들의 토지와 구별되는 이러한 토지를 국공유지라 부른다. 개발사업에서 국공유지를 어떻게 취급할 것인가에 대한 조항은 많지 않으며, 이 조항들도 전체적인 법체계를 감안해서 입법된 것이라기보다 실무상의 필요성에 따라 그때그때 만들어진 것들이다. 그러나 개발사업 전체의 관점에서 보면 국공유지는 소유권의 취득시기, 취득의 절차, 사용관계 등 다양한 쟁점을 가지고 있다는 점에서 다음과 같은 종합적이고 체계적인 검토가 필요하다. 첫째, 국공유지는, 계약의 체결만으로 소유권이 이전되는 사인의 토지와 달리 개발사업의 과정에서 그 소유권이 간단하게 사업시행자에게 이전되지 않는다. 개발사업법 중의 일부는 사업시행자가 국공유지를 취득하는 시점, 절차 등에 대해 조항들을 마련하는 경우도 있지만, 이 조항들에 의해서도 소유권이전이 완결적으로 규율되는 것은 아니다. 사업시행자의 일반적 소유권취득의무와 대응해서 국공유지 관리청의 소유권이전의무를 명시적으로 정하고 이전시점도 명확하게 입법해야 할 필요성이 높다.

공공시설의 경우에도 단순한 교환관계의 특례만을 정할 것이 아니라 폐지되는 공공시설의 부지인 국공유지가 사업시행자에게 이전되어야 하는 시점을 정해야 한다. 둘째, 도시개발법은 국토계획법과 달리 사업시행의 요건으로서 토지취득요건을 시행자지정요건과 수용요건으로 나누고 있지만 그 취지는 명확하지 않다. 다만 도시개발법상 수용방식의 사업에서 사업시행자 요건을 정한 것에 더해 수용권을 또 다른 요건에 의해 충족되도록 정하고 있는 조항은 합리적인 입법이라 보기 어렵다. 국토계획법 등의 예에 따라 사업시행자로 지정되면 별도 요건 없이 수용이 가능하도록 개정하는 것이 바람직하며 이 때 토지소유자 1/2 이상의 동의 요건도 사업시행자 지정 요건으로 이전되어야 한다. 셋째, 개발사업이 완료될 즈음이면 국공유지는 모두 사업시행자에게 넘어가야 사업이 준공될 수 있다. 이 과정에서 국공유지 중 국유재산법상 행정재산에 대해서는 공용폐지의 절차가 필요하며 일반재산에 대해서도 사업시행자에게 양도되는 과정이 진행되어야 한다. 개발사업법마다 행정재산에 대한 공용폐지 여부가 불분명하고 특히 그 시기가 불안정하다는 점은 문제이다. 도시개발법, 도시정비법 등에 실시계획인가, 사업시행인가로 공용폐지를 의제하는 조항을 통일적으로 마련할 필요가 높다.

이 경우 도시개발구역의 지정 또는 개발계획의 수립절차에서 공공시설 및 국공유지 관리청의 의견을 듣는 절차가 통합적으로 마련되어야 한다. 마지막으로, 행정재산에 대해 공용폐지가 의제되도록 제도화되면 사업구역 내 일반재산에 대한 사용관계만이 문제될 것이므로 대부계약이 체결된 것으로 보거나 또는 법률의 규정에 의해 일반재산을 사용할 수 있도록 하는 조항이 마련되면 좋다. 다만 공용폐지에 대한 조항이 마련되지 못하면 상당기간 행정재산이 존속하게 되므로 사용수익허가를 의제하는 조항도 마련되어야 한다. 일반적으로 도시계획사업에서 사업의 시행을 위한 국공유지의 점용, 사용에 대해서는 사용료가 부과...