상업용부동산의 자산관리서비스 품질이 재계약 의도에 미치는 영향 연구 - 오피스빌딩 PM(Property Management)을 중심으로 -

부동산 개발금융의 위험과 PFV 중심의 리스크 관리방안을 연구했다.

부동산 시장은 과거 자산수익(Capital gain)을 중시하던 관점에서 보유기간 동안의 운영수익(Operating income)을 중요시하는 수익형 시장으로 전환되고 있다. 이러한 투자패턴의 변화와 운영수익 극대화를 위해 체계적이고 효율적인 자산관리서비스의 필요성이 점차 커지고 있다. 양질의 자산관리서비스 제공을 통해 임차인만족도가 높아진다면, 재계약률이 높아지고 수익성 향상을 통한 궁극적 건물가치 향상을 기대할 수 있다. 이런 측면에서 자산관리서비스 품질이 임차인만족도와 재계약의도에 영향을 미치는 요인을 파악하고 실질적 방안 모색을 위한 연구가 필요하다. 본 연구에서 도출된 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 자산관리서비스 품질이 임차인만족도에 가장 크게 영향을 미치는 것은 전문관리특성이다. 영향값에 가장 크게 영향을 미치는 관측변수는 임차인 소통 및 관계강화 노력 적정성, 전문자산관리회사(PM) 관리 및 신뢰성, 안전 및 방역관리 적정성, 빌딩의 관리형태(직영/위탁/혼합) 적정성, 임차인 보호 법령 준수, 타 빌딩과 다른 차별적 서비스의 순으로 나타났다. 전문관리특성에 대한 만족도가 높을수록 재계약 의도에 영향을 미치는 구조적 인과관계가 존재하는 것이 확인되었다. 이는 PM의 근본적인 존재 의의이자 목적에 직결된다. 두 번째로 큰 영향은 입지특성이다.

영향값에 큰 영향을 미치는 관측변수는 권역특성(도심/강남/여의도), 도로 접근성(차량 진·출입 및 접도 가시성), 주요상권(상업지역) 내 존재여부, 대중교통 접근성으로 나타났다. 이는 오랫동안 중요하게 생각되어온 특성으로 오피스빌딩 개발 및 투자의사 결정 시 우선하여 고려해야 할 요소이다. 세 번째로 큰 영향은 계약특성이다. 영향을 미치는 관측변수는 임·관리비수준 적정성, 임대인특성(법인/공공/개인/외국인) 및 임차안정성, 전환비용 부담수준, 무상임차 적정성의 순이다. 한편 자산관리서비스 품질의 건물특성과 시설특성, 일반관리특성은 임차인만족도에 유의미한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이는 건물특성은 빌딩의 하드웨어적인 부분으로 임차/입주 결정 단계에서 확인 가능하며 어느 정도 임대료 수준에 반영되어 있음을 인식하고 있기에 다른 채택된 변수들에 비하여 현실적 체감도가 떨어지기 때문으로 추정된다. 시설특성의 IT/스마트시스템은 보안상 기업 단위로 자체 구축하거나 유지보수관리 측면의 기술/비용적 한계로 잘 활용되지 않는 게 현실이며, 냉난방과 환기/조도 등은 미흡할 시에도 통상적으로 큰 비용을 들이지 않고도 직접 갖추기 때문에 큰 영향을 미치지 못하기 때문으로 판단된다.

또한, 일반관리특성은 전문자산관리(PM)에 비교하여 일반적인 ‘시설관리(FM)’에 해당하는 빌딩운영의 기본적인 사항으로 인식되어 임차인만족도와 재계약의도에 유의미한 영향 관계로 나타나지 않았다는 점은 주목할 필요가 있다. 그동안 자산관리 분야의 선행연구는 주로 AM 관점의 연구가 많았다. 임차인만족도 및 재계약의도와 관련한 연구도 대부분 FM에 집중되어 PM에 관한 연구는 찾아보기 힘들다. 본 연구는 PM에 초점을 맞춘 차별적인 실증 분석연구이다. 특히 본 연구에서는 기존의 선행연구들과 달리 ‘시설관리(FM)’는 빌딩운영의 기본적인 사항으로 인식되어 임차인만족도 및 재계약의도에 유의미한 영향으로 나타나지 않았다. 또한, 그동안 중요시되어 온 입지특성과 계약특 ...